地租理論是馬克思主義政治經濟學的重要組成部分。地租理論于17世紀由威廉·配第創立，經由雅克·杜爾閣、亞當·斯密、詹姆斯·安德森、大衛·李嘉圖等人進行了研究補充，卡爾·馬克思深入探索并批判了資本主義社會中的剝削關系，從而形成了系統的地租理論體系。
馬克思在《資本論》中，對地租理論做了專篇的論述。馬克思在批判繼承前人地租理論的基礎上，全面分析了地租產生的條件、原因和來源等，對地租理論進行了系統和科學的論述。
馬克思地租理論不僅可以揭示資本主義條件下土地所有者、農業資本家共同剝削農業工人的經濟關系，也可以在社會主義實踐中，為實現土地資源的有效配置、土地增值收益的公平分配提供理論指導，對于社會主義實踐具有很強的針對性和現實指導意義。
時代背景
卡爾·馬克思于19世紀20～30年代生活在德國，40年代兩次移居法國，40年代末定居英國。當時英、法、德三國都處于資本主義經濟迅速發展時期。
英國是資本主義發展最早的國家。18世紀60年代，隨著珍妮紡紗機和蒸汽機的發明，英國開始了工業革命。到了19世紀30年代末，棉紡織工業及輕工業等部門基本上實現了大機器生產，40年代，又出現了機械化的機器制造業。至此，英國各個工業部門基本上都實現了機械化，確立了機器生產的現代工廠制度。
法國的資本主義發展水平僅次于英國，它在英國產業革命的影響下，18世紀末，在個別新興企業中也開始了工業革命，使用了蒸汽機和珍妮式紡紗機。到19世紀20～30年代，工業革命遍及各個主要工業部門。大工業在法國北部、西北部、東部和羅亞河流域迅速發展起來。從1830年到1849年，工業部門使用蒸汽機的臺數增加了7倍。煤的開采量，1847年比1831年增加了3倍。法國成了歐洲大陸上資本主義最發達的國家。
德國是歐洲資本主義發展較晚的一個國家，但到了19世紀30年代，也開始了工業革命。隨著關稅壁壘的取消和鐵路運輸的發展，資本主義經濟有了明顯的增長。1840年與1820年相比，工業總產值增加了將近一倍。1837年與1826年相比，普魯士邦的蒸汽機臺數增加了將近五倍。特別是鄰近法國的萊茵地區，20年代已出現了機器大生產，建立了煤礦工業、鋼鐵工業和機器制造業。此外，薩克森、西里西亞和柏林，也先后發展成為重要的工業區。
歐洲大陸的其他各國，如比利時、瑞士、西班牙等國，到了19世紀30～40年代，資本主義也都有了顯著的發展。資本主義大工業的迅速發展，使整個社會發生著深刻的變化。一方面，隨著大工業的發展，資本主義競爭加劇，資本越來越集中在少數大資本家手中；另一方面，隨著大工業的發展，無產階級隊伍日益壯大，并且無產階級和資產階級之間的矛盾也越來越尖銳。由于資本主義生產的發展，資本主義生產方式內在的基本矛盾——社會化生產和資本主義占有之間的矛盾日益加劇，并表現為經濟危機的頻繁爆發。自1825年爆發第一次經濟危機以后，每隔十年左右就周期性地爆發一次，使資本主義經濟處于無法解脫的惡性循環之中。怎樣才能解釋這些現象。這就是當時社會發展所提出的帶有根本性的歷史課題。馬克思主義，特別是馬克思的政治經濟學的主要著作《資本論》就科學地回答了這些問題。
歷史源流
古典政治經濟學的地租理論（17世紀中葉到19世紀初）
威廉·配第是古典政治經濟學的奠基人。他認為，一個人從他的收獲物中，扣除自己投入的種子，并扣除自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這塊土地一年的自然的真正的地租。級差地租的概念最初就是由威廉·配第提出來的。他不僅提出由同等面積的土地，因土地的豐度不同產生級差地租，而且還提出由于距離市場的遠近不同以及投在等量土地上的勞動生產力的差別而產生的級差地租。他對地租理論做出了極其重要的貢獻。
弗朗索瓦·魁奈是法國重農學派的創始人。他的地租理論是“純產品”學說。他把社會不同的生產部門歸并成為兩類：一類是使社會財富擴大的部門，另一類是使社會財富相加的部門。農業因為有自然的幫助而為社會創造財富，而自然是不會向人類索取報酬的。所以農業部門的農產品扣除了所消耗的一切以后，還會有剩余品，從而使財富擴大。除了農業部門以外的一切部門，如加工工業等，只能使社會財富數量上相加，而不能使社會財富有所擴大。因此在農業中，由自然界的幫助而生產的剩余產品稱為純產品。這些純產品以地租形式歸土地所有者所有。弗朗索瓦·魁奈提出“純產品”（即剩余價值）不是流通領域而是生產領域創造出來的觀點是其重要的貢獻。
亞當·斯密在經濟學發展歷史上，最先系統地研究了地租。他看到了地租是土地私有制發生以后出現的。在《國民財富的性質和原因的研究》一書中，斯密指出地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付的價格。這個代價是產品或產品價格超過補償預付資本和普通利潤后的余額。土地所有者把它作為自己土地的地租而占為己有。
古典政治經濟學家中大衛·李嘉圖最充分地研究了級差地租，他指出了一般意義上的地租和經濟學意義上地租的不同。一般意義上的地租實際是租金，是農場主每年實際付給土地所有者的一切；經濟學意義上的地租僅指“是為使用土地的原有和不可摧毀的生產力而付給地主那一部分的土地產品”。租金中多付的“地租”部分是因為使用了土地所有者投入在土地上的各種設施設備，這個多付部分不是地租，而是土地所有者所有的資本應當獲得的利潤。因此經濟學上的地租很明確，是因為也只是因為使用土地而付給土地所有者的定額才是地租。在大衛·李嘉圖的地租理論中，不僅考察了級差地租的第一種形態，即耕種優等土地和中等土地而獲得的超額收入轉化為的地租；而且考察了級差地租的第二種形態，即在同一塊土地上追加等量資本和勞動由生產率不同而產生的地租。
庸俗政治經濟學的地租理論（19世紀上半葉）
薩伊運用效用價值論考察地租問題。他認為“所謂生產，不是創造物質，而是創造效用”“人力所創造的不是物質而是效用”。他認為生產出來的物品具有效用時，人們就給這種物品以價值。這樣他把商品的價值和使用價值混在一起。在此基礎上他提出生產的三要素理論，即勞動、資本和土地。凡生產出來的價值，都應歸于勞動、資本和土地三種生產要素作用的結果。因此工資是對勞動服務的補償，利息是對資本服務的補償，地租是對使用土地的補償。
托馬斯·馬爾薩斯提出地租是總產品價格中的剩余部分，或者用貨幣來計算是總產品價格中扣除勞動工資和耕種投資利潤后的剩余部分。產生這個剩余部分的原因：一是土地的性質（土地的肥力），土地能生產出比維持耕種者的需要還多的生活必需品；二是土地所生產的生活必需品具有特殊的性質，由此，生活必需品在適當分配以后，就能夠產生出它自身的需求，如糧食的充裕可以加強人口增長的趨勢，形成新的需求，使糧食價格支付各種費用后還有剩余，從而形成地租；三是肥沃土地的相對稀缺性。而土地的性質是剩余產品產生的主要原因。因此地租是“自然對人類的賜予”，它和其他壟斷無關。
杜能創建農業區位論。主要研究級差地租I中由于位置的優劣不同而產生的地租。
馬克思主義政治經濟學（19世紀下半葉）
卡爾·馬克思把勞動價值論貫徹到地租理論的始終。提出資本主義的地租是剩余價值的轉化形式之一。地租分為三種形式：絕對地租、級差地租、壟斷地租。土地價格是地租的資本化。
現代西方經濟學的地租理論（20世紀初到20世紀下半葉）
阿爾弗雷德·馬歇爾是新古典主義經濟學著名學者。他認為一般而言的地租由原始價值、私有價值和公有價值所組成。土地的私有價值是指土地所有者為改良土地及建造建筑物等投入的資本和勞動所帶來的收入。公有價值是國家建設各種基礎設施，提高了土地使用效率而帶來的增值。土地的原始價值才是經濟學意義上的地租，是大自然賦予的收益，是土地供給和需求相互作用的結果，地租是土地供求達到均衡時的均衡價格。
新古典綜合派的代表人物保羅·薩繆爾森認為地租是為使用土地所付的代價，由于土地供給數量是固定的、缺乏彈性的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。現代土地經濟學家雷利·巴洛維在《土地資源經濟學——不動產經濟學》中提出，地租可以簡單看作是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分，各類土地的地租額取決于產品價格水平和成本之間的關系。
馬克思主義的地租理論
資本主義土地所有制
一切地租都是土地所有權在經濟上的實現，是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種剝削收入。不同性質的地租和不同形式的土地所有權相聯系。因此，分析資本主義地租必須首先了解資本主義的土地所有制。
資本主義在農業中的發展盡管形式不同，但在本質上都是資本主義土地私有制形成的過程。資本主義土地私有制的特點是：土地所有權與土地經營權相分離；土地所有權與勞動者人身依附關系相分離。在資本主義社會，大土地所有者掌握土地所有權，但他們自己不直接從事農業生產經營，而是將土地租給農業資本家，由農業資本家雇工耕種，從而形成土地所有權與經營權相分離。同時，大土地所有者與農業資本家之間，農業資本家與農業工人之間，除了純粹經濟上的契約關系之外，不存在任何其他關系，不存在封建土地所有制中那種農民對地主的人身依附關系。
資本主義地租
馬克思主義認為，在農業生產中，資本主義生產關系涉及三個階級之間的關系：一是土地所有者；二是租地的農場主（資本家）；三是農業雇傭工人。農業資本家向土地所有者租來土地，雇傭農業工人進行生產，建立起資本主義農場。農業資本家投資于土地，如同將資本投資于工商業部門一樣，必須獲得平均利潤。如果得不到平均利潤，他就會將資本轉移出農業部門。同時，土地所有者把土地租給農業資本家，作為土地使用者的農業資本家為了得到在這個特殊生產場所使用自己資本的許可，要在一定期限內按契約規定支付給土地所有者一定貨幣額。如果土地所有者得不到地租，他寧愿讓土地荒蕪。這樣，農業資本家所獲得的剩余價值，必須大于平均利潤，以便把它分為兩部分，其中，相當于平均利潤的那部分剩余價值，為農業資本家所有；超過平均利潤以上的那部分剩余價值，則以地租的形式付給土地所有者。所以，資本主義地租是農業資本家為了取得土地使用權而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。它的本質上是農業雇傭工人所創造的剩余價值的一部分。它體現了土地所有者和農業資本家共同剝削農業雇傭工人的關系，這是資本主義地租的本質。
在農業部門中，農業工人所創造的剩余價值，在農業資本家獲取平均利潤以后，還有一個余額作為地租繳給土地所有者。卡爾·馬克思分析出資本主義地租的兩種形態，即級差地租和絕對地租。
資本主義地租和封建地租的區別
資本主義地租和封建地租是有區別的。這種區別主要表現在以下三個方面：第一，資本主義地租體現土地所有者和農業資本家共同剝削農業工人創造的剩余價值的關系；封建地租只體現封建地主對農民的剝削關系。第二，資本主義地租只是農業工人創造的剩余價值的一部分；封建地租則包括農民的全部剩余產品甚至包括一部分必要產品。第三，資本主義地租不存在人身依附關系和經濟以外的強制；封建地租則存在人身依附關系和超經濟強制。
資本主義地租和租金的區別
在資本主義制度下，租金是農業資本家在租賃土地期間向土地所有者交納的全部貨幣額。真正的地租是為了使用土地本身而支付的貨幣額，因此，地租只是租金的一部分，租金大于地租。租金包括以下幾項：第一，真正的地租。純粹為了取得土地使用權而支付的那部分貨幣。第二，土地上固定資產的折舊費和利息。在出租的土地上往往會有一些附屬生產設施，如灌溉設備、排水系統和農用建筑等。這些固定資產連同土地一起出租給農業資本家，因此，租金中要包括這些固定資產的折舊費和利息。第三，租金還可能包括農業資本家的一部分平均利潤，以及農業工人的一部分工資。在土地所有者索要高額租金的情況下，農業資本家的一部分平均利潤會作為租金交給土地所有者。如果農業資本家要保證自己獲得平均利潤，就會克扣農業工人的一部分工資作為租金交給土地所有者。所以，租金中還可能包括平均利潤和工資的扣除部分。
級差地租
級差地租是經營較優土地的農業資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產品的個別生產價格與社會生產價格的差額，由于這種地租與土地等級相聯系，故稱為級差地租。
理論前提
假定：1、劣等地沒有地租，即暫時拋開絕對地租，把級差地租當作資本主義地租的唯一形式進行考察。這樣，有利于把握屬于級差地租本身的有關因素。2、農產品和工業品一樣，按社會生產價格出售。只有這樣，才不違背平均利潤規律，才會有農業投資，才談得上農業地租問題。
形成原因
造成土地等級差異大致有三個原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區位存在差異性；三是同一塊土地上連續投資產生的勞動生產率的差異性。上述差異，使土地客觀上具有不同的等級，進而使不同等級的土地，在投入等量勞動的條件下，形成不同的級差生產力。這種以使用不同等級土地或在同一土地上連續追加投資為條件產生的土地級差生產力是產生級差超額利潤的物質基礎，從而也成為級差地租的物質條件或自然基礎。
在任何情況下，用于農業的土地（首先是耕地）其肥力和位置總是有差別的。勞動者在不同肥力或位置的土地上耕種，其勞動生產率必然有差別。在較優土地上產量高，產品個別生產價格較低；相反，在劣等土地上耕種，產量低，產品個別生產價格就相對較高。然而在市場經濟條件下，同樣產品在市場上是按同一價格銷售的。
由于土地面積有限，特別是優、中等地面積有限，僅僅把優、中等地投入農業生產，不能滿足社會對農產品的需求，因而劣等地也必然要投入農業生產。進一步說，如果劣等地不投入農業生產，中等地就成了投入農業生產的相對的“劣等地”，結論仍然成立。如果農產品也像工業品一樣，由中等生產條件決定市場價格（社會生產價格），那么，經營劣等地的農業資本家就得不到平均利潤，最終就要退出農業經營。這樣，農產品的產量就不能滿足社會需求，價格就要上漲。當價格上漲到使劣等地的經營者也能獲得平均利潤時，劣等地會重新投入到農業生產。可見，為了滿足社會對農產品的需求，必須以劣等地條件決定的個別生產價格作為社會生產價格。這樣，經營優、中等地的農業資本家的個別生產價格低于社會生產價格，就能獲得一定的超額利潤。
由此可見，級差地租產生的條件是自然力，即優越的自然條件。但自然力不是超額利潤的源泉，僅是形成超額利潤的自然基礎，因為它是較高勞動生產率的自然基礎。級差地租產生的原因是由土地有限而產生的資本主義經營壟斷。正是由于這種有限的優越自然條件被部分經營者壟斷，因而能獲得持久而穩定的超額利潤。而當土地所有權存在的條件下，這部分超額利潤就要轉化為級差地租，歸土地所有者占有。
根據造成土地等級原因的不同，卡爾·馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租I。將由于在同一地塊上各個連續投資的勞動生產率差異所產生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租Ⅱ。
兩種基本形式
級差地租I
從表3-2中可見，面積相同的優、中、劣三塊土地，雖然投資水平相同（均為10000元），但由于肥沃程度不同，其產量分別為600、500和400個單位。其單位產品的個別生產價格為20元、24元和30元。如果以中等地的個別生產價格為社會生產價格，那么劣等地上生產的產品無法獲得社會平均利潤，因而會退出生產。因此，在社會整體的需求水平給定時，供給減少，市場價格水平會提高，只有當市場價格提高到使劣等地也能提供同樣的平均利潤，才會達到均衡。因此，決定社會生產價格的是投入生產的最差等級的土地的個別生產價格。在上例中，以劣等地的個別生產價格（30元）為社會生產價格，那么全部產品的社會生產價格就分別為18000元、15000元和12000元。因此，優、中等地就可以獲得6000元和3000元的超額利潤，轉化為級差地租I。
土地位置（距市場遠近）差異也是形成級差地租I的條件之一，見表3-3。
上述三塊土地，面積和肥沃程度相同，由于距離市場遠近不同，其運費分別為500元、750元和1000元。按20%的平均利潤率計算，個別生產價格分別為126元、129元、132元。在市場上按社會生產價格（距市場最遠地塊丙的個別生產價格）132元出售，則甲乙兩塊土地分別獲得級差地租600元和300元。
級差地租Ⅱ
隨著人口增加和經濟發展，農業用地日益稀缺，農產品也是許多加工業的基本原料來源，社會對農產品的需求越來越多，推動農業日益采用集約化經營。實行集約化經營，就是要在同一塊土地上連續追加投資，每次投資的勞動生產率必然會有差異，只要高于劣等地的勞動生產率水平，就會產生超額利潤。這種由于在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租就稱為級差地租Ⅱ。級差地租Ⅱ的形成見表3-4。
由表3-4可見，在優等地上追加投資10000元，由于新投資的勞動生產率提高，每單位產品的個別生產價格降為17.14元。如產品仍按社會生產價格每單位30元出售，全部產品可得21000元，其中比劣等地全部產品12000元多出的9000元就是優等地追加投資所得超額利潤，它將轉化為級差地租Ⅱ。
可見，由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租Ⅱ的實體。不論優等地還是劣等地，追加投資所獲得的較高勞動生產率形成超額利潤，在資本主義土地私有制的條件下，最終都會轉化為級差地租Ⅱ，落入土地所有者手中。
級差地租Ⅱ和級差地租I之間關系
級差地租Ⅱ和級差地租I既有聯系，又有區別。級差地租I在歷史上先于級差地租Ⅱ，它是資本主義初期的主要級差地租形式。隨著資本主義的發展，在農業中開始集約化經營，于是便形成了級差地租Ⅱ。級差地租Ⅱ的形成是以級差地租I為基礎的。因為在同一塊土地上追加投資能否產生級差地租Ⅱ，以及能夠產生多少級差地租Ⅱ，同樣都要以土地的豐度為基礎。
級差地租Ⅱ與級差地租I雖然有密切聯系，但二者也有差別。首先，二者投資的方法是不同的。級差地租I的投資是向不同等級的土地上擴散；級差地租Ⅱ是資本在同一土地上的集中。其次，二者形成的條件是不同的。級差地租I是以土地肥力和位置差別為條件的；級差地租Ⅱ則以同一土地的追加投資，從而以不同的生產率為條件。最后，二者所涉及的分配關系也是不同的。在優等和中等土地上形成的超額利潤，都作為級差地租交給地主；在同一土地上連續追加投資所形成的級差地租Ⅱ，在租約有效期間內為農業資本家所有，而在租約期滿重定租約時，則為地主所有。
絕對地租
在研究級差地租時，假定農產品是按照劣等土地決定的社會生產價格出售的，因此，劣等土地只能提供平均利潤，不能提供任何地租。但是，在土地私有制存在的社會條件下，不論租種什么等級的土地，地主都要收繳地租。這種由土地私有制的存在而必須繳納的地租，便是絕對地租。卡爾·馬克思把這種只要使用所有者的土地就需要支付的地租稱為絕對地租。事實上，不僅使用劣等地要支付絕對地租，而且使用中等地和優等地所支付的地租中，也包含絕對地租。
形成條件
在資本主義社會，農業中的資本有機構成長期低于工業中的資本有機構成。在剩余價值率相同的情況下，農業工人所創造的剩余價值要高于平均利潤，農產品的價值要高于生產價格。如下表：
從上表可以看出，工業和農業的投資都為100，資本有機構成工業為80c+20V，農業為60c+40V，剩余價值率都是100%，這樣，工業中的剩余價值是20，農業中的剩余價值是40，平均利潤都是20，生產價格(成本價格+平均利潤)都是120，工業產品的價值(成本價格+剩余價值)是120，而農業產品的價值則是140，它比生產價格高出20。農產品是按照高于生產價格的價值出售的，因而這一余額可以保留在農業部門中，并形成絕對地租。
農業資本有機構成長期低于工業的資本有機構成，造成農產品按照高于生產價格的價值出售，這是形成絕對地租的條件。
形成原因
土地私有權的壟斷是絕對地租形成的原因。土地私有權的壟斷使其他資本不能自由轉移到農業中，在這種情況下，農業中的剩余價值被保留在農業，不參加整個社會的利潤平均化過程。由于資本不能向農業部門轉移，因此，農業部門不參加利潤的平均化。這就決定了農產品必須按照高于生產價格的價值出售，只有這樣，農業資本家才能收回成本價格，并獲得平均利潤，然后把超過平均利潤以上的超額利潤，交給土地所有者。
來源
絕對地租的來源是剩余價值和平均利潤的差額。絕對地租作為超過平均利潤以上的超額利潤，它只能來自農業工人所創造的剩余價值。這部分剩余價值不參加利潤平均化，作為超過平均利潤以上的超額利潤，交給土地所有者占有。因此，絕對地租只能來自對農業工人的剝削，來自農業工人創造的剩余價值。
由于農產品按照高于生產價格的價值出售，剩余價值高于平均利潤的部分就作為超額利潤被土地所有者占有，而農業資本家只能得到平均利潤。因此，絕對地租是剩余價值的轉化形態，它體現著農業資本家與土地所有者共同剝削農業工人的關系。
其他各種地租和土地價格
壟斷地租
馬克思主義認為，在資本主義制度下，除了級差地租和絕對地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。
壟斷地租是由壟斷價格產生的超額利潤所構成的地租。這種壟斷地租產生的條件是某些土地具有特殊的自然優勢，適合種植某些名貴而又稀少的產品，如質量特別好的水果、茶葉等。這種土地及其產品數量極為有限，社會對這些產品的需求又大，這類產品可以按大大超過生產價格而且超過其價值的壟斷價格出售。卡爾·馬克思把這種壟斷價格稱為“真正的壟斷價格”。這種壟斷價格不由產品的價值或生產價格決定，而由購買者的購買欲和支付能力決定。這種壟斷地租產生的原因是資本主義經營壟斷，對這種土地進行壟斷經營的人，可按壟斷價格出售所生產的農產品，由此獲得超額利潤形成壟斷地租。土地所有權與超額利潤的形成無關，但土地所有權壟斷的存在，決定了這部分超額利潤將轉化為壟斷地租，歸土地所有者占有。這種真正的壟斷價格不以壟斷資本的存在為前提，所以不同于壟斷資本主義時期的壟斷價格。
礦山地租
礦山地租是投資于礦山開發經營的資本家，為了采掘礦藏而向礦山土地所有者支付的地租。礦山地租的內容，包括以下幾個方面：第一，級差地租。由于各礦山礦藏的豐度、開采難易程度和距市場遠近等差異，以及對礦山連續追加投資所帶來的產量差異，各礦山生產的礦產品的個別生產價格就各不相同。由于礦山經營的壟斷，礦產品的社會生產價格只能由劣等生產條件下生產的礦產品的個別生產價格來決定，因而經營優等和中等礦山的資本家以及連續追加礦山投資的資本家，以其個別生產價格低于社會生產價格便可獲得超額利潤，并將其轉化為級差地租。第二，絕對地租。由于礦山土地私有權壟斷的存在，土地所有者要求包括條件最劣的礦山也必須交納絕對地租，否則寧可閑置也不讓資本家們經營。通常采礦業的資本有機構成低于社會資本的平均有機構成，因而礦產品的價值高于其生產價格，礦產品按價值出售，便可穩定地獲得超額利潤，并將其轉化為絕對地租。最后，經營某些蘊藏珍稀礦產品的礦山資本家，還必須向礦山土地所有者交付壟斷地租。某些礦山蘊藏金剛石、軸等珍稀礦產品，可以按壟斷的高價出售，壟斷價格超過其生產價格或價值的超額利潤，便可轉化為壟斷地租。所有上述各種形式的地租，都是出售礦產平時所獲超額利潤的轉化形式在本質上都是采礦工人創造的一部分剩余價值。
戰后因科學技術長足發展，發達國家的采礦工業資本有機構成大為提高，甚至高于制造業，而且發達國家各種礦產品的生產和銷售已被國際壟斷資本所掌握，壟斷資本集團可以按壟斷高價出售礦產品，從中分出一部分支付絕對地租之后，他們仍然可以得到高于平均利潤的壟斷利潤。這一點，既與稀有礦產以“真正壟斷價格為基礎”的壟斷地租不同，也與戰后發達國家農業中的絕對地租在來源和構成上有所區別，因為其經營者是非壟斷的中小資本家。
建筑地租
建筑地段地租是為建筑住宅、企業、公路或其他各種建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。建筑地段地租也分級差地租、絕對地租和壟斷地租，均由真正的農業地租來調節。除了具有和農業地租相同的特點以外，建筑地段地租還有以下三個特點：一是土地的位置對級差地租具有決定性的影響。例如，大城市的市中心的建筑地段的地租，要比市郊建筑地段高得多；二是建筑住宅、企業、公路以及各種其他建筑物是社會發展進步的一個側面，而土地所有者不斷收取高額地租，不斷坐享社會發展進步的成果，并直接影響社會發展；三是建筑地段地租之高，往往達到驚人的程度，在這里，壟斷價格甚至起著決定性作用。
土地價格
在資本主義制度下，土地所有者不僅可以憑借土地所有權攫取地租，而且還可以通過出賣土地獲得巨額土地收入。土地本來是天然存在的東西，并不是勞動產品，因此沒有價值。但是，在資本主義社會，隨著商品經濟的發展，土地也成為買賣的對象，具有價格。土地價格不是土地價值的貨幣表現，不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，是資本化的地租。
土地價格是資本化的地租，也就是說，土地價格應相當于這樣一筆貨幣資本，即把它存入銀行所得的利息應當和這塊土地所帶來的地租相等。因此，土地價格的計算公式是：
假定某塊土地一年能得5000元地租，銀行存款利率是5%，土地價格就是5000元/5%=100000元。可見，土地價格同地租量成正比，土地價格同利率成反比。
隨著資本主義的發展，地租具有不斷增長的趨勢，而利息率卻趨于下降，因此土地價格具有不斷上漲的趨勢。土地價格上漲不利于資本主義經濟的發展。
理論爭議
卡爾·馬克思曾預言，在未來的較高級的共產主義社會里，不僅消滅了土地私有制，而且消滅了土地所有權，也不存在商品、價值、價格、貨幣等，級差地租和絕對地租等一切地租形式都將消失。約瑟夫·斯大林在全蘇第一次馬克思主義土地問題專家代表會議上，宣布蘇聯廢除了土地私有制，實現了土地國有化，消滅了絕對地租。長期以來，學術界的一部分人堅持社會主義社會既沒有級差地租、也沒有絕對地租的觀點。
在黨的十一屆三中全會后，隨著中國經濟體制改革和對外開放，從20世紀80年代開始，學術界一方面逐漸開展了對社會主義有無絕對地租的爭論；另一方面轉向對社會主義級差地租、絕對地租內涵理解上的積極探索。
圍繞著社會主義有無級差地租和絕對地租的爭論，實質是和社會主義是否存在商品經濟、市場經濟密切聯系著的，它不僅是馬克思主義中的一個重要的理論問題，而且是社會主義建設中的一個重要的實踐問題。20世紀80年代，對社會主義是否存在絕對地租展開了激烈爭論，形成了兩種完全相對立的觀點。第一種觀點肯定社會主義制度下存在絕對地租，并較一致地認為土地所有權的存在是社會主義絕對地租存在的原因。第二種觀點不承認社會主義存在絕對地租。
隨著社會主義商品經濟、市場經濟理論的逐步確立，傳統社會主義觀念被突破。已有研究關于卡爾·馬克思地租理論現代價值的探討，至少體現在兩個方面：一是對馬克思地租理論結合中國特色社會主義實踐的“內涵解讀”；一是馬克思地租理論對中國特色社會主義實踐的“指導意義”。第一，正確理解馬克思關于土地所有權的論述，推進土地制度改革。第二，正確理解馬克思關于地租、地價的論述，推進和實現土地資源的優化配置。第三，正確理解馬克思關于地租分配的論述，處理好社會主義地租的歸屬。
理論意義
馬克思地租理論不僅可以揭示資本主義條件下土地所有者、農業資本家共同剝削農業工人的經濟關系，也可以在社會主義實踐中，為實現土地資源的有效配置、土地增值收益的公平分配提供理論指導。當前中國已進入城鎮化快速發展階段，在推進新型城鎮化發展進程中，面臨著很多錯綜復雜的矛盾和問題，土地資源日趨緊張與土地資源的鋪張浪費同時存在，失地農民問題不斷積累與因征地而“暴富”群體同時存在，“漲價歸公”與“漲價歸私”的價值傾向同時存在，農村集體土地與國有土地參與工業化、城市化的不平等權利同時存在。將這些問題置于卡爾·馬克思地租理論的視角之下，開展具體研究，做出合乎邏輯的說明，對于社會主義實踐具有很強的針對性和現實指導意義。
地租理論發展
城市地租理論
20世紀70年代至80年代中期，發達國家的土地和住宅價格普遍暴漲，由此產生的“城市地租”現象引起國外學者關注。大衛·哈維（D.Harvey）、鮑爾（M.Ball）和海依拉（A.Haila）等學者運用馬克思的地租理論，分析了城市空間特質、土地所有權和社會關系對城市地租的影響，推動了馬克思主義城市地租研究的興起。國外學者嘗試將馬克思的地租理論轉用于城市情況，深入分析了發達國家的各類城市和住房問題。
中國改革開放之初，城市土地有償使用、經營權轉讓等問題也逐漸在中國城市發展過程中被提出。一些中國學者開始探討社會主義城市地租，改革開放以來，隨著我國城市化快速發展，城市空間擴張、“土地財政”、房價攀升、房地產金融化等問題受到中國學者的重視。
在資本主義條件下，城市地租特殊性不會改變卡爾·馬克思地租理論包含的一般規律，但會影響地租形成的具體機制。如何將城市地租特殊性與馬克思地租理論一般性邏輯相結合，是城市地租理論建構的關鍵。
中國城市發展過程中出現了諸如房屋庫存高、居住隔離、房價攀升、房地產金融化趨向等問題。結合中國實際情況，主要有三點啟示：第一，合理利用地租進行土地開發，能有效推動城市建設和經濟發展。第二，房地產金融化表面上是一種貨幣現象，實際則涉及城市地租分配問題。第三，城市地租對社會發展起何種作用關鍵受社會關系的影響，制度條件可以引導各類主體之間的關系及行為。總之，要將卡爾·馬克思經典地租理論的基本原理與中國具體實踐相結合，吸收國內外學者的有益思想，在實踐中進一步推動馬克思主義城市地租理論發展。
數字租金
正如資本主義土地所有者憑借土地私有權獲取地租，資本主義平臺資本則通過對數據和數字勞動的占有與控制獲取數字租金。勞動時間是價值增殖的源泉，盡可能多地將勞動者的自由時間轉化為數字剩余勞動時間是平臺資本攫取剩余價值的形成機制，由數字剩余勞動創造并被平臺資本無償占有的數字租金，具有與地租相同的政治經濟學意義。
卡爾·馬克思地租理論是理解和分析平臺企業利潤以及壟斷問題的重要基礎和依據。作為促進社會生產和再生產的中介組織，平臺本身不生產價值。平臺企業的利潤屬于租金，本質是使用平臺的職能資本生產或實現的超額剩余價值。根據平臺類型，平臺企業可以獲得級差租金或壟斷租金，或同時獲得兩種形式的租金。平臺企業獲得租金的原因是數據要素所有權壟斷，其中，數據要素以大數據與算法等技術為基礎。當平臺租金被納入虛擬資本運動鏈條，金融資本投資成為平臺企業壟斷的主要機制。
平臺企業獲得租金涉及兩個深層次的理論問題，一是平臺租金本質上是使用平臺的職能資本家雇傭工人生產和實現的超額剩余價值，但是，這部分超額剩余價值并不歸使用平臺的職能資本家所有，而是被平臺的所有者占有。二是與土地作為自然資源具有競爭性不同，平臺本質上是非競爭性“資源”，但是平臺租金卻沒有在市場競爭過程中被平均化。回答這兩個問題的關鍵在于，平臺企業之所以能夠在保持平臺開放性的同時獲得租金收入，是因為它能夠壟斷與平臺有關的一種特殊生產要素。
卡爾·馬克思在分析土地獲得地租原因時指出，超過平均利潤的剩余價值必然留在農業部門并成為租金，是因為農業部門存在土地自然資源的經營權壟斷和所有權壟斷。同樣地，平臺企業能夠將生產和實現的剩余價值留在本部門內部，也是因為存在與平臺有關的經營權和所有權壟斷。平臺企業獲得租金是通過對數據要素的使用權和所有權壟斷實現的。
重要相關學者
威廉·配第
威廉·配第（WilliamPetty，1623年5月26日-1687年12月16日）是英國古典政治經濟學之父，統計學創始人，最早的宏觀經濟學者。威廉·配第是英國一個貧苦工匠的兒子。少年時代曾學過希臘語、拉丁語、數學和天文學。并利用在貨船上做侍工的機會，一邊做事，一邊學習法語和航海術，還曾在法國學習過解剖學。1649年獲得牛津大學醫學博士學位，曾任醫學和音樂教授，醫生、秘書、土地分配總監、愛爾蘭土地測量總監、英國皇家協會副會長等職。1658年被選為英國會議員，晚年成為資產階級化的土地貴族。
威廉·配第能敘述荷蘭、法國的情況，并和英國的國力相對比，論證英格蘭的情況及各種問題，為英國爭奪世界霸權出謀劃策。由于他的博學，才能以培根（1561—1626）所創始的經驗科學的方法（即依據觀察、比較、實驗、歸納等方法）為根據，提出“對于人口、土地、資本、產業的真實情況的認識方法”，用計量作比較，用數字作語言，闡明社會經濟現象的規律，寫出《政治算術》這本名著，為后人所推崇。卡爾·馬克思評價他是“政治經濟學之父，在某種程度上也可以說是統計學的創始人。”他把經濟學研究對象從流通領域轉到生產領域，運用統計和數學方法來分析經濟現象，并最先提出了勞動價值論的一些根本命題。提出對財政收支要進行總體分析，主張減少非生產性支出，增加生產性支出。
大衛·李嘉圖
大衛·李嘉圖（1772-1823年）于1772年4月18日出生在英國倫敦的一個猶太移民家庭，父親為證券交易所經紀人。李嘉圖的早期教育很不完備，12歲到荷蘭商業學校學習，14歲跟隨其父親從事證券交易活動。1793年同家庭脫離關系，獨立經營證券交易業務，獲得了極大成功，成為英國頭等的富豪。
大衛·李嘉圖成為巨富后，開始致力于學習和科學研究。他最初熱心自然科學，但在1799年閱讀了亞當·斯密的《國民財富的性質和原因的研究》后，對政治經濟學產生了濃厚興趣，由此開啟了一生的研究生涯。
1817年，大衛·李嘉圖的《政治經濟學及賦稅原理》出版了，這是一部劃時代的經濟學著作，它把英國古典政治經濟學發展到了新的最高層次。在這部著作里，李嘉圖討論了價值問題、地租問題、分配問題、國際貿易問題等，所有這些，都是當時經濟社會發展所必須解決的問題。李嘉圖從發展社會生產力出發，重點討論了分配問題，認為分配是政治經濟學研究的中心。該書以杰里米·邊沁的功利主義為出發點，建立起了以勞動價值理論為基礎、以分配理論為中心的政治經濟學理論體系。
大衛·李嘉圖在亞當·斯密學說的基礎上正式建立起了古典政治經濟學的理論大廈，達到了英國古典政治經濟學的頂峰，對馬克思的政治經濟學思想影響很大。李嘉圖的勞動價值論是卡爾·馬克思勞動價值理論的重要來源，對馬克思研究《資本論》提供了有益的啟發，是馬克思主義政治經濟學的直接思想理論來源之一。馬克思的價值、貨幣和資本的理論就其要點來說是斯密、李嘉圖學說的必然的發展。
卡爾·馬克思
馬克思出生于一個猶太人家庭，父親是當地著名的律師，學識淵博，思想開明。馬克思從小就受到良好的教育，受著進步思想的熏陶。他同情勞苦群眾，立志為人類的福祉而獻身。17歲時，馬克思在中學畢業作文《青年在選擇職業時的考慮》中所說：“在選擇職業時，我們應該遵循的主要指針是人類的幸福和我們自身的完美。”“如果我們選擇了最能為人類福利而勞動的職業，那么，重擔就不能把我們壓倒，因為這是為大家而獻身；那時我們所感到的就不是可憐的、有限的、自私的樂趣，我們的幸福將屬于千百萬人，我們的事業將默默地、但是永恒發揮作用地存在下去，而面對我們的骨灰，高尚的人們將灑下熱淚。”
1841年，卡爾·馬克思大學畢業后投入社會生活，參加《萊茵報》的工作，并擔任該報的主編。從《萊茵報》到在巴黎創辦《德法年鑒》，這期間，馬克思從唯心主義轉到唯物主義、從革命民主主義轉到共產主義。馬克思“成為馬克思”，并立志為共產主義提供“理論論證”。1844年8月28日，馬克思與恩格斯在巴黎會見，從此開始了他們終生的戰斗友誼和共同的理論創作。他們發表在《德法年鑒》的文章和合著的《神圣家族》，觸犯了當權者的利益，遭到反動政府的迫害。卡爾·馬克思從此被剝奪了德國國籍，先后流亡來到巴黎、布魯塞爾。從1849年8月開始流亡倫敦，直到他1883年3月14日逝世。由于他的思想和活動違背有產者及其當權者的利益，當時的歐洲國家都拒絕給馬克思國籍，馬克思成為一個沒有任何國籍的世界公民。
在長期流亡期間，在貧病交加的狀況下，馬克思與恩格斯合著《德意志意識形態》《共產黨宣言》。在新創立的唯物主義歷史觀的指導下，馬克思研究政治經濟學，寫出了他一生最重要的著作《資本論》。他與恩格斯創立了歷史上第一個無產階級政黨——共產主義者同盟，參與建立了國際工人聯合會即第一國際，并成為其領袖和靈魂。他親自參加了1848年的革命，對革命經驗作了深刻的理論總結。卡爾·馬克思積極支持巴黎公社，寫作《法蘭西內戰——國際工人協會總委員會宣言》，總結了巴黎公社的經驗教訓，用實踐豐富了關于階級斗爭、無產階級革命和無產階級專政的理論。馬克思即使在晚年也沒有停止科學研究，他繼續研究世界歷史，探討東方社會和俄羅斯農村公社的歷史與現狀，甚至涉獵數學的多個領域，并在這些研究領域有獨到見解。
馬克思是著名的思想家、政治學家、哲學家、經濟學家、革命理論家、歷史學家和社會學家。他認為資產階級的滅亡和無產階級的勝利是同樣不可避免的。他和恩格斯共同創立的馬克思主義學說，被認為是指引全世界勞動人民為實現社會主義和共產主義理想而進行斗爭的理論武器和行動指南。他創立了廣為人知的哲學思想——歷史唯物主義，最大的愿望是對于個人的全面而自由的發展。
參考資料 >
謝富勝等: 當代國外馬克思主義城市地租理論: 研究進展與前景展望.中國人民大學全國中國特色社會主義政治經濟學院研究中心.2024-04-11
經綸滿腹|“古典政治經濟學之父”威廉·配第.微信公眾平臺.2024-04-11
大衛·李嘉圖:古典政治經濟學的巔峰(上).新浪財經頭條.2024-04-11
重要人物 | 大衛?李嘉圖.微信公眾平臺.2024-04-11
光輝的一生 不朽的貢獻.人民網.2024-04-11
卡爾·馬克思.微信公眾平臺.2024-04-11