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來源：互聯(lián)網

存量房（housing stock），是指已被通過購買、建設、受贈、抵押或繼承等方式依法取得房屋所有權證或不動產權證書的房屋。存量房，在房地產交易中是相對于增量房，也就是市場新開發(fā)的商品房而言的，指已經依法取得房屋所有權的房屋，可以再次上市交易，因而又被稱為“二手房”，而在資產管理領域，存量房指待售的庫存房屋，又稱存量資產。

存量房在整個房地產市場當中，具有偶然性和隨機性，交易較為分散，估價不準確，同時承擔質量風險以及交易過程中手續(xù)復雜。房地產市場發(fā)展過程中，各地政府出臺相關的政策措施以及各種網站，期刊。為適應市場需求，開辟專欄。相關上市交易滿足城市房地產管理法中的相關條件，按照轉讓流程來進行存量房交易。交易可通過交易合同網簽備案以及資金監(jiān)管兩種方式來進行交易監(jiān)管，同時出臺相關法條進行監(jiān)管，共同保障存量房交易市場的有序穩(wěn)定的發(fā)展

基本信息

定義

存量房是指在國有土地上已經交付使用，已被購買或自建并取得《不動產權證》，或同時具備《房屋所有權證》《土地使用權證》的房屋，一般指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。房地產開發(fā)企業(yè)預（現(xiàn)）售的商品房不屬于存量房。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

存量房實際上是商品房的一種。商品房是在中國的80年代興起的，指的是在市場的經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司通過出讓的方式取得土地的使用權后經營的住宅，均按照市場的價格來出售。商品房價格是由成本、稅金、利潤、代收費及其所在的地段，房屋的朝向、質量，使用的材料等所組成的。另外，若從法律的角度上來分析，商品房指的是按照法律、法規(guī)還有相關的規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策的限制的各類商品房屋，包括有新建的商品房、二手房以及存量房等等。所以說存量房實際上是商品房的一種。

市場特點

在整個房地產市場中，存在著增量房市場以及存量房市場，存量房市場的發(fā)展是廣大市場中形成住房的不同層級消費重要組成部分之一，可實現(xiàn)一級市場，二級市場，三級市場的聯(lián)動組合。具有如下特點。

第一，存量房交易的雙方均是個體，彼此之間的聯(lián)系和信息的傳遞都不是很暢通，這就使得存量房的交易有很大的偶然性和隨機性。

第二，存量房在交易過程當中是一個較為分散的交易，同時，不同的存量房之間有著不同的性別，質量差異，所以可能會導致存量房的定價存在一定的困難，沒有統(tǒng)一標準，同時交易樣本又比較稀少，會導致估價價偏差。

第三，存量房交易過程當中存在著眾多手續(xù)，手續(xù)較為復雜如產權過戶手續(xù)，抵押貸款手續(xù)，稅費手續(xù)，對于首次進行房產交易的人來說，或者是對房產交易不了解的人來說，很難掌握全面的信息，就會在交易過程中存在阻礙。

第四，存量房在原用戶的使用過程當中，可能會使存量房質量有著根本上的差異，或者存在不同程度的缺陷具有信息優(yōu)勢的賣方為了實現(xiàn)自身利益最大化，會隱瞞對于自己不利的質量問題，但是出于原用戶想要賣出的心理，同時為了實現(xiàn)自身利益能夠最大化，就會出現(xiàn)隱瞞存量房質量缺陷的問題，但買方由于各種條件的限制以及信息交流的缺失，很難發(fā)現(xiàn)房屋缺陷往往是等住入之后才可以發(fā)現(xiàn)，因此買方就要承擔這份風險，沒有辦法得到補償。

歷史沿革

產生背景

隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業(yè)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了該縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了城鄉(xiāng)建設和社會經濟的快速發(fā)展。

但存量土地短期內形成商品房供給比較困難。一是開發(fā)商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地產發(fā)展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發(fā)過程難免有某個環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動遷的延遲，動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節(jié)奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，地黃出讓促使開發(fā)商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發(fā)成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據(jù)“雙增雙減”調整規(guī)劃，提升城市環(huán)境，使原來的可建面積重新規(guī)劃減少?？梢姶媪客恋剞D入住房供應也不是一件易事。　　

增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發(fā)商開發(fā)的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國目前有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。

發(fā)展歷程

國內發(fā)展

2007年前后，城市存量規(guī)劃的趨勢開始明晰，深圳市新一輪總體規(guī)劃成為了全國第一個從增量到存量的總體規(guī)劃。

2011年，中國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發(fā)生了明顯的變化，城市規(guī)劃已經進入存量規(guī)劃。

2013年，上海市的新一輪總體規(guī)劃開始立項，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規(guī)劃成為城市規(guī)劃行業(yè)的一個重要話題。

2014年，全國城鎮(zhèn)化會議提出的六個大目標，全部是關于存量。

2016年，中國房地產向存量房時代邁出一大步。去年全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例達到41%，比2012年提高了20個百分點。一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳市二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門市、福州市二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入存量房時代。

2018年，有18城二手房成交量超過新房，且金華市、蕪湖市等三四線城市也加入其中。二手房主導市場進一步下沉，存量房全國化越演越烈。

在《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報2002-2005》中公布了2002-2005年全國城鎮(zhèn)國有土地上住房存量（不含建制市城市規(guī)劃區(qū)和縣城以外的建制鎮(zhèn)），加上《村鎮(zhèn)統(tǒng)計公報》中的建制鎮(zhèn)住房存量，可得2002年、2005年全國城鎮(zhèn)存量分別為111.6、144.4億平。1978-2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。

2020年中國城市家庭戶人均住房建筑面積達到36.52平方米，10年間增加了7.4平方米。累計建設各類保障性住房6000多萬套。這預示著中國城鎮(zhèn)住房市場已從增量時代邁向存量時代，住房供給從大建設、高周轉邁向高品質、可持續(xù)發(fā)展新階段。

2023年8月31日降低存量首套住房貸款利率，2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含）發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）~2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。

國外發(fā)展

從發(fā)達國家的經驗來看，房屋自有率、存量房質量及人口的流動率決定了存量房爆發(fā)的條件和時點

美國在1950年，新房市場經歷1940年代的大發(fā)展之后，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定，且住房自有率超過60%，并長期維持在這一水平之上。房屋自有率達到一定水平，自有房屋存量足夠大，為存量房市場提供支撐。而英國二手房市場則崛起于20世紀80年代，內在原因是英國房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之后，進一步上升為67%。自有房數(shù)量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這為英國二手房市場快速成長奠定了合適土壤。

美國每年有500萬套左右的交易量，在很大程度上是因為美國的房屋結構以獨棟別墅為主，在大多數(shù)情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言，日本二手房市場之所以相對遲緩，部分原因在于日本的存量房屋質量較差，面積較小，無法滿足增量需求。

人口流動和住房轉換的頻率。這從根本上決定房屋流通率以及存量房的空間。美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時期曾高達6%，考慮到美國的房屋存量達1.2億套，4.5%的流通率意味著每年成交的二手房可達540萬套。1940年代之后，美國的郊區(qū)化趨勢到來，郊區(qū)人口增長率曾高達50%以上，這是推動存量房市場爆發(fā)的根本動力。此外，美國家庭的住房需求轉換頻率也很高，據(jù)統(tǒng)計，2001-2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀態(tài)，13%的家庭由租客變成業(yè)主，7%的家庭由業(yè)主變成租客，9%的家庭則在租客和業(yè)主之間頻繁轉換。如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉換，則這個頻率會更高。

2004年2月25日,美國全國房地產經紀人協(xié)會發(fā)表的一個報告顯示，今年1月份美國二手房銷量比去年12月份增長了3%，達到609萬套，每套住房的平均價格為16萬美元,比去年同期上漲6.7%。其中,二手房與新房的交易比例為3.22:1。

蓬勃發(fā)展

存量房從20世紀80年代中國實行住房制度改革開始，通過40年的發(fā)展，中國房地產市場規(guī)模逐步擴大，并形成了以新房開發(fā)為主導的增量房地產市場。北京和深圳市五年來存量房銷售總面積都超過新房銷售面積。在2016年的前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍；上海市二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍。但隨著城市土地供應日趨緊張，增量房地產市場發(fā)展速度放緩同時，中國存量房交易量不斷上升。雖然身處國家調控收緊的背景下，近幾年中國房地產總成交量有所下降，但成交結構不斷由增量房市場向存量房市場傾斜。2017年，中國18個重點城市二手房交易量占比達到51%。增量房占市場主導的趨勢已去，中國開始步入存量房交易占主導的市場時代。

2010-2020年全國住房自有率略有下降，但仍高于美國和歐盟的水平，住房自有率較低的區(qū)域仍有房地產市場需求增長的廣闊空間。中信證券認為，2020年已有超過10%的家庭居住在二手房中，未來二手房市場重要性將持續(xù)提升；

存量房交易量超過新房交易量，使房地產市場進入存量房時代的一個重要標志。中國一線城市中能夠超過新房的交易量，在2014年廣州市，存量房交易中，存量房交易份額占總交易份額的比例迅速上升，2017年存量房交易占比有六成左右，2017年北京，上海市，深圳市存量房交易也占有絕對的主導地位，接近八成左右。同年，其他房地產熱點城市二手房交易量占比快速上升，如廈門市超過70%,南京、成都市、無錫、東莞等占比也超過了50%°。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年中國住房自有率已達到73.0％，自有商品房率為59.8％，戶均住房套數(shù)為1.09。

隨著房地產交易體制改革的推進，房地產市場正逐漸向市場化和商品化方向拓展。同時，隨著房地產市場發(fā)展，房貸分配工作效率增快。房地產交易稅費能夠降低金融配套住房，加之完善以及房地產市場秩序，更加規(guī)范合理，人均消費水平增高，近些年，房地產交易呈穩(wěn)定增長的狀態(tài)。

存量房市場日趨活躍，各地政府出臺相關的保障激勵政策措施，如外地人購房入戶，取消房改房上市審批，網上房地產交易、集合競價，同時簡化辦事程序，降低了交易成本;各大網站，雜志，報紙開辟眾多量房二手房專欄提供相關的存量房交易數(shù)據(jù)以及存量房平臺信息這些因素都促使存量房市場越來越活躍。

例如，2023年蘇州市市1-6月存量房交易數(shù)量統(tǒng)計住宅78535件，非住宅13344件；2023年南京市1-7月份存量房交易住宅套數(shù)總計26381套，面積為29013874.5平方米

存量房市場交易額以及發(fā)展程度在不同城市存在差異，但總體上來說，存量房交易穩(wěn)步增長。在房屋交易面積以及交易金額的增長率超過了同期新建商品房的交易增長幅度，甚至在部分城市存量房的交易量超過同期新建商品房的交易量

主要分類

從法律登記視角看，“存量房”是房地產登記機關對不動產物權狀態(tài)的規(guī)范化表述，表明該房產已完成初始登記且物權狀態(tài)處于可交易的活躍狀態(tài)。從嚴格定義上看，存量房屬于存量資產，其市場通常被稱為一級半市場，但按照成都市市場上普遍對于存量房的理解和所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

1.開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤：尾房一般是開發(fā)商在達到銷售80%以后，進入清盤階段，這個時候的銷售的房子都成為尾房。尾房本身有兩種形態(tài)，一種是整個樓盤項目里位置戶型較佳的，開發(fā)商將其留在最后“壓場”；另一種是有“問題”的房子。

2.開發(fā)商抵押給銀行的房屋:抵押房是開發(fā)商為了獲取更多的流動資金，將部分物業(yè)抵押給銀行貸款的一類房產。對于開發(fā)商而言，抵押房正常合法的，而且也是行業(yè)內慣例，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售。是企業(yè)運作資金所采取的一種方式

3.債權人手上的房屋:　債權人一般指的是在債的關系中，在債權人有權利要求債務人為或不為一定行為的當事人；在債的關系中，債權人是特指的，只有將特定的權利主體才可以權利要求債務人履行雙方約定的相關義務；債務人的人如果不履行其應該履行的義務時，則債權人有權利請求司法機關強制其履行。抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

4.個人手上的房屋（未居住過的）:用戶個人購買或自建并取得所有權證書的房屋，但是并未居住。

5.法院查封的以及中介代理人手中的房屋:因為特定情況或案件依法被法院查封的房屋，或者是與房屋中介代理人簽訂合同，中介代理人手中的合同都為存量房。

上市交易

交易條件

存量房上市交易就是指已取得房屋所有權證房屋的再次買賣?！冻鞘蟹康禺a管理法》約定，轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。

(一)存量房上市要求的相關條件

(1)以成本價從房管局購買的房屋可直接上市，若以優(yōu)惠價從房管局購買，在補足成本價后可以上市。

(2)以成本價從單位購買的住房，如與單位的購房協(xié)議中無特殊約定的可以直接上市，如與單位有約定，經單位同意后，可以上市。

(3)以標準價或優(yōu)惠價從單位購買的住房，在補足成本價之后，經單位同意后可上市。

(4)私產平房可直接上市。

(5)如購房時與單位無購房協(xié)議，則視同有協(xié)議，仍需單位同意才可上市。

但存量房由于產權性質類型的不同，上市交易的條件與相關手續(xù)也有所差異。一般而言，存量商品房自取得不動產權證后即可上市交易，但由于房地產市場調控，熱點城市出臺了商品住房限售政策，限售期大部分為2-3年,最長為5年；因此存量商品住房在上市交易時需滿足當?shù)氐淖》肯奘壅摺?/p>

存量政策性房屋，如已購公房、經濟適用房、雙限房等，上市交易時還需要遵守當?shù)卣嚓P政策性房屋的政策規(guī)定，部分政策性房屋上市交易還需要按規(guī)定補繳土地出讓金。

轉讓流程

存量房轉讓遵從《城市房地產轉讓管理規(guī)定》中的房地產轉讓流程：簽訂書面轉讓合同→交驗書證，申請辦理轉移登記，并申報成交價格→房地產管理部門審查權屬→核實申報價格→當事人繳納有關稅費→房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

交易稅費

國家對存量房交易開征了增值稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等六個稅種和兩項附加。而且根據(jù)權屬性質、物業(yè)用途、購買年限的不同以及可享受的優(yōu)惠政策，所繳稅費亦有所不同，交易稅費計算比較復雜。另外屬于單位已購公房性質的房屋入市還涉及土地收益或土地出讓金，而經濟適用住房的轉讓將會涉及綜合地價款。

買方（受讓方）：契稅、印花稅

賣方（轉讓方）：增值稅及附加（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅

交易風險

存量房交易的主要風險來源于產權風險、交付風險與資金風險。產權性質上的瑕又可以細分為很多種，包括房產權利性質有限制、房屋產權證房屋用途的限定、交易方有共有產權人、房屋有承租人等。交付風險包括交易時有關裝修設施發(fā)生變化、戶籍遷出等。資金風險主要有首付資金挪用、貸款方式買房時買受方不能辦理貸款或銀行未能及時放貸等問題。

規(guī)范管理

由于存量房交易涉及面廣，專業(yè)性強、法律關系復雜，當前交易中買賣雙方所使用的合同不規(guī)范，很容易引發(fā)糾紛。為明確存量房屋買賣交易中雙方當事人的權利和義務，規(guī)范中介行為，增強交易的透明度，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會和北京市工商行政管理局在《北京市商品房預售合同》《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》《商品房認購書》推行使用后，經過深入調研，擬定了《北京市存量房屋買賣合同》的征求意見稿。文本征求意見稿根據(jù)存量房交易的特點，對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等容易引發(fā)糾紛的內容都做了約定。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對于水、電、氣、物業(yè)管理費以及交易前后誰來承擔專項維修資金(公共維修基金)等問題要進行明確。

2024年4月30日，中共中央政治局召開會議，會議強調，要持續(xù)防范化解重點領域風險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。

2024年5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰指出，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發(fā)展大局。要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產企業(yè)債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任，加強統(tǒng)籌協(xié)調，充分發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業(yè)的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。

交易監(jiān)管

為規(guī)范存量房交易行為，保障存量房交易安全，維護交易當事人合法權益，存量房交易監(jiān)管主要包括交易合同網簽備案管理與交易資金監(jiān)管。

交易合同網簽備案

存量房交易合同網簽備案是指買賣雙方當事人通過政府建立的房屋交易網簽備案系統(tǒng)，在線簽訂房屋買賣合同并進行備案的事項，是房屋交易的重要環(huán)節(jié)。網簽備案系統(tǒng)能夠自動核驗交易主體與房源信息，實現(xiàn)網簽即時備案，有效破解存量房交易中的產權風險，防止一房二賣，保障交易便捷安全。

目前，已有20個多個省市推行存量房交易合同網簽備案。辦理方式主要有兩種，一是通過房地產經紀機構成交的，由授權的房地產經紀機構遠程登錄網簽備案系統(tǒng)現(xiàn)場辦理網簽備案。個人自行成交的，通過房產管理部門窗口、互聯(lián)網或者手機軟件辦理網簽備案。

交易資金監(jiān)管

存量房交易資金監(jiān)管是指房屋交易網簽備案過程中，由住房和城鄉(xiāng)建設部門、政府授權的銀行業(yè)金融機構或具有相應資質的第三方機構對存量房交易資金實施監(jiān)管，在房屋完成轉移登記后劃轉，保證交易安全。存量房交易資金是指買賣雙方簽訂的存量房買賣合同中約定的房價款, 包括首付款、商業(yè)貸款、公積金貸款、一次性付款等交易款項，不包括定金及轉讓存量房所涉及的稅款。經紀機構傭金納入資金監(jiān)管系統(tǒng)。

各城市存量房交易資金監(jiān)管略有差別，但均遵循自愿與無償原則。通過房地產經紀機構成交的，除當事人提出明確要求外，存量房交易資金納入資金監(jiān)管。自行成交的，由當事人選擇是否進行交易資金監(jiān)管。