物業(yè)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在這種情況下，抵押人仍然實際控制著房地產(chǎn)，并以此向抵押權(quán)人提供擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣或其他方式處置抵押的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償。
特征
從屬性
物業(yè)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，它與所擔(dān)保的債權(quán)形成主從關(guān)系。抵押權(quán)以主債權(quán)的存在為前提，僅在債權(quán)期限屆滿而不受清償時行使。抵押權(quán)是一種物權(quán)，其目的在于保證債權(quán)的順利受償，減少主債權(quán)不能受償?shù)娘L(fēng)險。抵押權(quán)隨主債權(quán)的消滅而消滅。
價值支配權(quán)
物業(yè)抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其內(nèi)容為物的交換價值。抵押權(quán)人的目標(biāo)不是獲取抵押物的使用價值，而是其價值。抵押權(quán)人有權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時，對抵押物進行處分、變賣，但無權(quán)使用和收益。
優(yōu)先受償權(quán)
物業(yè)抵押權(quán)是一種他物權(quán)，其本質(zhì)和擔(dān)保作用在于抵押權(quán)人可以通過實現(xiàn)抵押物的價值來優(yōu)先受償。當(dāng)?shù)盅喝嗽趥鶆?wù)履行期屆滿時不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定，通過拍賣等方式處置抵押物，并從中優(yōu)先受償。
條件
不得設(shè)定抵押權(quán)的物業(yè)
- 行政劃撥方式獲得的尚未建設(shè)房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)。
- 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。
- 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。
- 列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。
- 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。
- 被依法查封、最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封?扣押?凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定、監(jiān)管或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
- 法律禁止流通的土地所有權(quán)、違章建筑等。
設(shè)定物業(yè)抵押的特殊規(guī)定
- 以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)設(shè)定前原有的地上房屋及其他附屬物應(yīng)當(dāng)同時設(shè)定抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
- 抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押，但再次抵押時，只能就財產(chǎn)價值大于所擔(dān)保的債權(quán)余額部分設(shè)定抵押，且抵押人應(yīng)將前一抵押事實告知抵押權(quán)人。
- 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
- 以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押的，不得違背國家有關(guān)土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
- 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
- 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。
- 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
- 以貴州長生藥業(yè)有限責(zé)任公司、Inc.的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
- 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
- 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。
- 以預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
- 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
- 企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)，或者在分立或者合并時明確。
- 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
- 抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
- 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)(包括房屋)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
效力
對內(nèi)效力
物業(yè)抵押的對內(nèi)效力，是指抵押權(quán)人的擔(dān)保債權(quán)以抵押的物業(yè)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保債權(quán)的范圍包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押物業(yè)的范圍包括物業(yè)本身、附屬物、從權(quán)利和孳息。
外部效力
物業(yè)抵押的對外效力是指物業(yè)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部的、有關(guān)物業(yè)的其他財產(chǎn)權(quán)的影響。主要包括對用益物權(quán)的影響、與其他物業(yè)抵押權(quán)的關(guān)系、與物業(yè)租賃的關(guān)系、與法定抵押權(quán)的關(guān)系。
公權(quán)力影響
公權(quán)力對物業(yè)抵押的影響包括因抵押人違反行政法規(guī)而受到行政處罰、因抵押人與物業(yè)有關(guān)的行為導(dǎo)致行政機關(guān)采取行政措施、因抵押人未清償其他債務(wù)導(dǎo)致司法機關(guān)依法采取強制措施等情況。
關(guān)系
物業(yè)抵押與物業(yè)租賃的關(guān)系有兩種情形，其一是物業(yè)先租賃，后抵押；其二是物業(yè)先抵押，后租賃。這兩種情形都是允許的，但法律后果有所不同。
參考資料 >
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以( )的方式.百度教育.2024-10-27
中華人民共和國建設(shè)部令(第98號)建設(shè)部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的決定城市房地產(chǎn)抵押管理辦法.中國政府網(wǎng).2024-10-27
物業(yè)抵押(關(guān)于物業(yè)抵押簡述).新浪愛問知識人·教育.2024-10-27