18新利,雷火平台,18新利

來源：互聯網

二手房(Second-hand house，別名：存量房) 是指已在房地產交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次進入市場進行交易的房產。二手房自1979年中國建立新住房制度改革起允許自由買賣商品房后開始出現，并自2005年起，市場對二手房的需求大幅上漲。2020年后，受新冠疫情影響，人們購房意愿下降，二手房交易量降低。2024年，中國30個城市二手房成交2.3億平，創下歷史新高。2025年，中國30個重點城市二手房成交面積達到2.14億平方米。

在2005年中國房地產市場快速發展階段，為遏制樓市過熱、炒作房價等情況，中國政府出臺了征收營業稅以及限購限售等政策，并在2009年與2011年逐步收緊征收營業稅政策，2022年，限購限售政策逐步放松，部分城市開始取消限購限售政策以刺激居民住房需求。

二手房相較于新建房擁有入住時間更短、價格更為低廉、周邊配套設施更為完善以及節省裝修時間等優點，但同時存在購房貸款受限、中介服務費標準不一以及相關法律法規存在漏洞等缺點。在多個城市發布的二手房參考價以及部分地區實施的”帶押過戶”下，二手房的交易更為透明，流程得以簡化。

歷史沿革

萌芽階段

自1979年中國建立新住房制度改革起，二手房（存量住房）便可自由進行提租或出售；同年，國家開始向職工出售公有產權房為試點，自此住房存在二手交易可能性。1986年，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，政策明確提出“準許私人建房、私人買房，準許私人擁有自己的住宅”，二手房隨著房產商品化萌芽而成為可能。

1990年后，關于房產的中介、評估、咨詢等服務機構隨著社會需求增多而興起。1994年7月5日，第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第二節，對房地產的轉讓作出規定，自此二手房交易受到國家法律管控。1998年7月3日，國務院發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》正式停止福利分房制度，確立住房分配貨幣化。

發展階段

隨著市場經濟的建立，福利分房制度相繼取消。2000年，以天津順馳、廣州滿堂紅、北京北京中大恒基房地產經紀有限公司為首的經紀公司進入二手房交易市場，同年二手房成交量達500萬平方米。同年6月，成都市二手房成為房交會重要內容，在交易減負的情況下，消費者對二手房的購買欲有所上漲。

2003年，二手房數量明顯增加，其中北京二手房交易比重從4.1%增加到35%左右；因房價的逐步上漲以及戶籍政策的限制對房貸的影響，市場對二手房的交易需求逐漸加大，針對這種情況，國家相繼出臺相關規定，以穩定二手房市場，2003年8月12日。國務院發布《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，對房地產二手市場作出規范，各地也相繼出臺對二手中介市場的管理規定及交易指導價格等政策，如上海市對二手中介費進行調整，同時對交易的手續簡化，如南京市取消買賣二手房時蓋鑒證章這一程序，北京市出臺的《關于外省市個人在京購房不再經審批的通知》也對二手房交易進行放寬，允許外埠人士購買二手房。

面對房地產行業的崛起，2005年，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，對房地產行業進行宏觀調控，同時隨著地鐵等基礎設施的提升以及市場出現供不應求的格局，北京、廣州市等城市二手房交易持續上漲。為了避免囤房現象，2007年中國人民銀行發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對房地產開發商、中介和消費者的購房貸款作出限制，此次調控打擊了投資者同時升級了置業門檻。2008年爆發了全球范圍的金融危機，國內房地產行業受到影響，房地產進入短暫低谷，相比之下二手房政策比較穩定，政府推出減免第二套房營業稅等政策刺激二手房市場。

調整時期

2013年隨著互聯網的發展，北京鏈家房地產經紀有限公司、貝殼集團等公司快速發展，針對推出了諸如“首付貸”等金融產品，這刺激了包括二手房在內的房地產交易市場，中指院數據顯示，2013年全國二手房全年價格漲幅高達11.1%，全國二手房銷售面積同比上漲20.8%，銷售額同比增長更是達到30.7%。

2016年，因一線城市所擁有的地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源上的優越性，使得大批外地居民涌入北京、上海市、深圳市等一線城市購房，其中不乏大量投資者，此外還有開發商與房產中介哄抬炒作，一線城市的房價飆升，盡管新華社發文《警惕一線城市房價非理性上漲》對房價問題提出觀點，但二手房仍然處于上漲趨勢，其中北京在本年度創下歷史新高。2017年各地區根據自身發展情況出臺了自適應政策，3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，出臺了包括提高首付、提高房貸利率等嚴厲的調控政策，北京市二手房成交量大幅下降，其余城市也跟進出臺了相應政策調控市場。

現狀分析

進入2020年后，受新冠肺炎疫情影響，大量人群居家防疫，購房需求也被擱置，樓市的成交在當年初出現過斷崖式的下降，又隨著疫情逐漸得到控制而慢慢回暖。此后，盡管中國各地出臺了放寬購房限制的新政策，二手房的市場活躍度有所上升，但疫情的反復沖擊使得包括北京、廣州市在內的多個城市在2022年都出現了二手房成交量大幅下降的情況。而在2023年上半年，隨著疫情全面開放、多地推行二手房“帶押過戶”政策以及“三胎”政策的落地，消費者的買房需求得到一定的釋放，但由于居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強等因素影響，全國二手房成交規模仍處于近年同期較低水平。其中北京、上海市、廣州、深圳市等一線城市與成都市、合肥市、西安市在內的部分二線城市的二手房交易量保持環比增長，但包括武漢、天津市、南京、鄭州市、佛山市等在內的二三線城市環比均出現較大的跌幅。2024年5月17日，中國人民銀行發布四個方面的政策助力樓市發展，隨后四大一線城市樓市新政全部落地，一線城市的房地產市場交易活躍度明顯提升。6月，北京二手房網簽量創15個月新高；廣州市二手房網簽宗數也創下2023年4月以來的新高。10月中上旬，北京二手房住宅網簽已經達到了8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲了37.5%。北京樓市10月1日至20日的成交量是近年來同期的最高點，因網簽數據有滯后，實際二手房成交量已經超過1.7萬套，同比上漲超過150%。新房和二手房房價已出現止跌，部分區域二手房價格兩年來首次上漲。10月，南京二手房成交量6476套，整體日均成交與9月基本持平，二手房議價空間收窄，環比下滑0.7%，市場走勢逐漸趨穩。11月，深圳市二手房成交量維持在“繁榮線”水平，錄得量達近46個月來最高，上海市二手房（含商業）成交量也創下44個月新高。12月，北京二手住房網簽成交量突破2.1萬套，創下了近21個月以來的最高紀錄，環比增長15%，同比增長66%。價格方面，12月，北京二手住宅價格環比下跌0.10%，跌幅較上月收窄0.02個百分點，同比下跌7.69%。整體上，受交易契稅優惠正式執行等因素影響，北京二手房市場活躍度延續。同月，上海二手房累計成交29711套，環比增長9.84%，創下45個月以來的新高；廣州市二手住宅網簽11494宗、117.16萬平方米，環比分別增長0.67%和5.56%，同比分別增長17.33%和17.83%；深圳市二手房的錄得量達到了9115套，這也是自2021年以來錄得的最高值；同時，二手住宅的網簽量也達到了8282套，為2020年10月以來的最高水平。中國35個重點城市二手房成交面積預計為2490萬平方米，環比增長11%，同比增長46%。2024年1-12月，中國30個城市二手房成交2.3億平，創下歷史新高，包括整體二手份額也達到了59%。2025年4月1日，樂有家研究中心監測數據顯示，2025年3月深圳市一二手住宅網簽總量10239套，環比、同比分別增長53.6%、66.2%。其中，一手住宅預售網簽量2926套，現售網簽量1235套，合計網簽4161套，環比、同比分別增長67.5%、47.2%；二手住宅網簽6078套，環比、同比分別增長65.3%、58.3%。此外，2025年3月深圳二手房錄得量為7703套，接近8000套的“繁榮線”。價格方面，其監測數據顯示，深圳2025年3月新房成交均價5.34萬元/平方米，二手房成交均價6.36萬元/平方米。2025年4月16日，國家統計局發布數據顯示，2025年3月份，住房市場成交活躍度提升。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.2%。其中，北京、上海市、深圳市分別上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州市下降0.2%。二手住宅銷售價格同比下降4.1%，降幅收窄0.8個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.1%、1.4%、8.7%和4.1%。二線城市二手住宅環比、同比分別下降0.2%和7.0%，降幅比上月分別收窄0.2個和0.4個百分點。三線城市二手住宅環比、同比分別下降0.3%和7.8%，降幅比上月分別收窄0.1個和0.2個百分點。70個大中城市中，二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加7個。8月15日，國家統計局發布的數據顯示，2025年7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海市、廣州市和深圳市分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和6.4%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。8月8日，北京對住房限購及住房公積金政策進行了調整優化。政策落地實施以來，房地產市場出現積極變化。8月份，北京新建商品住宅網簽成交2824套，環比增長2.3%；二手住宅網簽量13119套，環比增長4.1%。8月25日，上海市發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確了調減住房限購、優化住房公積金等6項舉措，被稱為“滬六條”。在新政帶動下，上海樓市8月二手房網簽近2萬套，同比增長超11%。上海房管局數據顯示，8月30日，上海二手房單日網簽1103套，創近3個月新高。2025年，中國30個重點城市二手房成交面積達到2.14億平方米。截至2025年12月26日，2025年成都市全市二手房已成交23.2萬套，超過2024年數據，創下歷史新高。2025年，上海市二手房成交量達25.4萬套，創四年來新高。其中11月和12月連續兩個月突破2.2萬套。2026年元旦假期，上海二手房成交839套，位居中國城市排行榜第一位。2026年2月27日樂有家研究中心數據顯示，2026年2月深圳市二手住宅成交均價達6.2萬元/㎡，環比上漲7.3%，連續3個月上漲。價格上漲一方面有結構性因素影響，2月800萬-1000萬元改善房源成交占比上升明顯，上漲了3.4個百分點；另一方面，隨著長周期的調整，價格已逐步調整到位且價格企穩跡象明顯。2026年開年后深圳市場快速活躍，咨詢量及成交量均已恢復至節前水平。

基本信息

二手房是指已在房地產交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次進入市場進行交易的房產。二手房是相對房地產開發商銷售的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。凡產權明晰、經過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱為二手房。二手商品房，允許上市交易的二手公房、經濟適用房等均可稱為二手房。

二手房構成

二手商品房

商品房指經政府有關部門的批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋。二手商品房是指現有房產權利人將產權轉移交付至買受人所有，但買受人需接受該房產的價款并進行支付的行為。但雙方在交易前賣方需取得該房屋房產所有權證，并且雙方需簽署合法有效的商品房買賣合同以及其他需要到房產交易中心需提交核驗資料。例：身份證，如果是企業的還需要法人的相關證件及復印件等。

房改房

房改房也被稱已購公有住房，是依據城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。如果是按照成本價購買的，該房屋的所有權需歸職工個人所有；如果是按照標準價購買的，該房屋職工只擁有部分房屋所有權，需要五年后歸職工個人所有。如果該出售、交換或者是贈與的同樣也需提交相關房產證明資料，諸如：已取得的產權證、與原產權單位買賣契約（已購公房）、買賣雙方簽訂的購房合同一式三份、完稅憑證及補交土地出讓金的繳納發票等。

經濟適用房

該房是根據國家經濟適用住房計劃安排建設的住宅。該類房的主要特點是需經過國家統一規劃，建設用地免收土地出讓金，同時也會相應減半相關稅費，例：五年內禁止出售、出售應本著“保本微利”原則，出售價格上應遵循政府指導價，準備常用必備資料外，還要出示“不足五年上市交易的提供購房人的經濟適用房資格審核表”。

拆遷房

該類房是可以進行買賣，與商品房交易的不同之處在于，拆遷房是為其安置對象是特定的拆遷安置戶，這類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受當地政府相關地方政策約束。拆遷房主要分為兩類，一類是因市政工程拆遷而配置的房屋，這類房子房屋產權屬于個人所有，但獲得產權證后五年內是不能上市交易的。另一類是因房產開發等因素而動遷的房子，這類房屋與普通商品房無異，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

優點

二手房自中國實行住房改革以來，已成為剛需購房者首選。優選二手房的原因主要有：相比于購房后要等待很久才可入住的新房，二手房入住時間更快，只需買賣雙方完成產權交接手續，錢款結清后即可入住；二手房的價格要比新建房要更加低廉；購買二手房的買家還可對房屋結構、戶型及周邊設施進行親測體驗，而購買新房者只能從開發商提供的圖紙和樣板房了解房屋的情況，且購買二手房還節省裝修時間；二手房建成時間較早，其周邊的配套設施基本齊全，而新樓盤剛剛落成時，其周圍的交通、購物及子女入學等設施仍不完善。

缺點

二手房產價格時常有虛高成分，相較于價格起伏不大的新房，常出現購買二手房的買家在付款后才了解到其他同類房屋價格更低的情況；購買二手房時貸款額度有限制，例：只能貸總房款的百分之七十。相關法律與信用制度仍需進一步完善，特別是在付款和辦證過程中帶來的困擾。與面向開發商購買新房不同，二手房交易往往是個人買賣，雙方的交易常出現互不信任的情況。若是通過中介公司進行買賣的二手房交易，因中介服務費標準不一，有時買家會遇到多付服務費的情況發生。

價值與影響

價值

二手房價值一方面可為買方提供價格相對低廉且實現改善居住環境的主要途徑，另一方面也可為賣方提供“小換大、舊換新”的置業機會，此外，還有一部分買方是基于投資需求而加入購買二手房群體。隨著二手房交易可以“帶押過戶”政策出臺，房屋在已經抵押的情況下就可進行交易，不需提前還貸，就可完成過戶、再次抵押及發放新貸款等。這為二手交易縮減了交易時間，而且也降低了交易難度和交易成本。

影響

自二手房地產市場啟動以來，特別是在經歷了2004年一手商品房價格暴漲之后，二手房潛在買方群體增加，加快二手房周轉期。例：原有買房群體；學區房的二次置業群體等。

2015年，房貸寬松政策開啟。加上5次降息和相關的稅收政策調整，一線城市地產銷售出現回暖，刺激了購房者的購二手房需求。

2018年至今，房地產的政策調控在中央“房住不炒”的政策主基調下，各地方政府堅持房地產市場調控目標例：取消限價、暫停購房等政策，抑制企業或個人炒房投機行為，二手房市場相對寡淡。

2021年，二手房指導價開始發揮關鍵作用，其方式主要是通過引導商業銀行合理發放二手住房貸款，以封堵利用信貸資金炒作房價的路徑。其本質就是通過二手房指導價將與銀行放貸額度掛鉤，二手房市場正在成為房地產調控的主戰場。

2023年一部分地區實施了”帶押過戶”，便民利企“這一新舉措，為交易雙方縮短了辦理時間，減化了辦理流程，一定程度上帶動二手房市場回暖。

2024年5月17日，中國人民銀行發布四個方面的政策助力樓市發展，隨后四大一線城市樓市新政全部落地，一線城市的房地產市場交易活躍度明顯提升。

國際二手房市場

（以下僅展示海外部分國家和地區的二手房市場狀況）

美國

在2005年左右，由于新房建設于新開發區，二手房相較于新房周邊配套設施更為完善，因而更多的人選擇購買二手房，其中2005年1月美國全國范圍內的交易比例為3.22: 1，而買賣二手房同時也是美國人在經濟遇冷時賺錢的渠道，而彼時大量移民的涌入也使得許多人參與到二手房市場交易之中。此后受2010年金融危機的影響，美國房地產市場進入持續低迷，二手房的庫存量巨大，但由于居高不下的失業率和信貸緊縮的格局，使得美國二手房銷量處于下跌態勢。2012年，經濟復蘇階段的美國二手房逐步回升，至2022年，由于美國聯邦儲備銀行多次進行加息動作，抵押貸款利率直線上升，二手房房價飆升的同時其銷量在當年連續九個月下滑，2023年5月，由于庫存水平受限使得二手房的銷量仍保持著低水平。2025年5月，據美國全國房地產經紀人協會(NAR)發布的最新數據顯示， 4月的待售房屋簽約量環比下降6.3%、同比下降2.5%。接受調查的25位經濟學家預估區間從下降6%到增加2.1%不等，四個地區全部出現下降，其中西部地區降幅最大，達8.9%。專家表示降低貸款利率“不可或缺”。

澳大利亞

2015年，由于涌入大量以美國、加拿大、新加坡和中國為主的海外人士前往澳大利亞投資房地產行業，為確保本國年輕人不會因高漲的房價而無力購房，澳大利亞出臺了“禁止外國人購買澳大利亞二手房”的政策，而澳大利亞相較于中國香港和新加坡等地，其位于郊區的可供開發的土地儲備量大，因此并不對外國人購買新房做出限制。而從澳大利亞本地的二手房銷售情況來看，自2022年以來，由于房價下跌，導致澳大利亞虧本銷售的二手房的逐步增加。

新加坡

新加坡的地少人多特點使得當地房產交易十分活躍，新加坡房地產分為私宅市場和組屋市場，其中組屋由建屋發展局（HBD）建造，價格在絕大多數人可承受范圍內，但僅有新加坡公民可購買一手組屋，而近年來外國買家在新加坡買房意愿高漲，但取得永久居民身份的外國人只能在獲取身份3年后才可購置組屋，而購置私人公寓則需高額的印花稅，新加坡政府自2019年起至2022年三次上調印花稅，將外國人購置私人公寓的印花稅從18%增加到34%，以防止房地產市場過熱。

參考資料 >

..2023-05-25

二手房.辭海網絡版.2023-05-31

..2023-05-25

住房發展:讓全體人民住有所居.中國建設報.2023-05-31

2016年北京二手房成交27.2萬套.人民政協網.2023-05-31

2021年二手房成交創7年來新低！房企年度業績壓力大.百家號.2023-05-31

越來越多城市一手賣不過二手，意味著什么？.百家號.2025-01-14

2025重點城市二手房交易爆量，上海每97人就有1人買二手房.百家號.2026-01-05

禁止期房轉讓炒作.中國政府網.2023-07-09

北京出臺“國十條”實施細則一家只能新購一套房.中國政府網.2023-07-09

財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知.國家稅務總局.2023-07-09