組屋（全稱：組合房屋，英文：Housing and Development Board），是新加坡建屋發展局為普通家庭所建造的公共住房，指一組一組的高樓。新加坡政府以較低價格將這種住房售予國民，是大部分新加坡人的住所。
1959年，新加坡面臨嚴重“房荒”。為了解決住房問題，新加坡于1960年成立了建屋發展局，負責組屋規劃、建設和管理，并在1964年推出“居者有其屋”計劃。1968年，新加坡開始允許居民使用中央公積金購買組屋。組屋市場缺乏流動性影響了居民購買組屋積極性，建屋發展局在1971年為組屋建立了轉售市場。1979年建屋發展局進一步放開組屋轉售限制，取消業主售后禁購期，同時對組屋交易征收5.0%的二手交易稅。購買組屋的比例上升由1966至1970年的37.7%上升至1976至1980年的68.4%歷史高位。1981年，中央公積金使用范圍拓展至私人住宅。到1990年，為滿足居民更高住房品質需求，新加坡提高了組屋品質并且進行市場分層。從1996年起陸續推出EC公寓、DBSS公寓、3-Gens公寓等組屋類型，較好地滿足了中高收入者的住房需求。進入21世紀，新加坡組屋發展局開始打造創新、綠色和現代化的住宅。新加坡政府于2019年提高了申購組屋的收入上限并提供更高的住房津貼，刺激了中高收入者對組屋的消費需求。2022年大約80%的新加坡人口居住在組屋。
按照戶型劃分，新加坡公共組屋可分為二房式靈活組屋、三房式組屋等多種類型，其面積在36平方米至178平方米不等。組屋制度在有效滿足居住需求的同時抑制了住房投機，組屋也給新加坡財政帶來了較重的負擔。
歷史沿革
背景
1959年，從英國取得自治后的新加坡面臨嚴重“房荒”。為了解決住房問題，新加坡于1960年成立了建屋發展局，負責組屋規劃、建設和管理。
發展初期
1964年，新加坡推出“居者有其屋”計劃。為了實現“居者有其屋”這一核心目標，新加坡政府大力建設組屋，鼓勵居民分期付款購買組屋（少量組屋向居民出租），并向符合條件的居民提供購房津貼。在“居者有其屋計劃”和“中央公積金核準建屋計劃”推出后，新加坡居民購買組屋的比例由1960至1965年的5.4%上升至1966至1970年的37.7%。1968年，新加坡開始允許居民使用中央公積金購買組屋。
1971年前，購買組屋的業主只能按照一定折價賣給建屋發展局，組屋市場缺乏流動性影響了居民購買組屋積極性。1971年建屋發展局為組屋建立了轉售市場，規定業主達到最低居住期3年后可以按市場價格將其住房出售給買主，且出售后1年內不得再次購買組屋，同時將組屋購買資格限定在兩人以上、收入低于規定上限的無房家庭范圍內。1979年建屋發展局進一步放開組屋轉售限制，取消業主售后禁購期，同時對組屋交易征收5.0%的二手交易稅。受組屋流動性上升及轉售限制放寬影響，購買組屋的比例上升由1966至1970年的37.7%上升至1976至1980年的68.4%歷史高位。1981年，中央公積金使用范圍拓展至私人住宅。
到1990年，新加坡國民生產總值高達394億美元，人均國民收入突破萬億大關達到10194美元。為滿足居民更高住房品質需求，新加坡提高了組屋品質并且進行市場分層。從組屋品質看，20世紀60年代組屋以節約空間、低成本且易施工的扁平設計為主，到20世紀90年代組屋發展局推出升級計劃改造老舊組屋，同時結合當地的建筑遺產或地形設計具有當地特色的組屋建筑。從1996年起陸續推出EC公寓、DBSS公寓、3-Gens公寓等組屋類型，較好地滿足了中高收入者的住房需求。
高質量發展
進入21世紀，新加坡組屋發展局開始打造創新、綠色和現代化的住宅，打造了50層高的Pinnacle@Duxton項目，該項目擁有多個空中花園；同時引入了新的住房類型和配套設施。從市場分層看，新加坡住房推出中央公積金補助計劃并推出執行共管公寓（Executive Condominium）以向中上收入群體提供住宅。
新加坡政府于2019年提高了申購組屋的收入上限并提供更高的住房津貼，刺激了中高收入者對組屋的消費需求。2022年大約80%的新加坡人口居住在組屋。通過以組屋為核心的住房體系，新加坡較好地解決了絕大多數人口的住房需求。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高達89.3%。同時，組屋價格漲幅遠低于私人住宅價格漲幅。以2006年1月為基期，2023年8月私人住宅價格指數為342.3而組屋價格指數僅為257.8。
組屋類型
按照戶型劃分，新加坡公共組屋可分為二房式靈活組屋（2-room flexi flat）、三房式組屋（3-room flat）、四房式組屋（4-room flat）、五房式組屋（5-room flat）、三代同堂組屋（3Gen flat）、公寓式組屋（Executive flat）、私人組屋（DBSS）、雙層公寓式組屋（Executive maisonette）、“霸級”組屋（Jumbo flat）、排屋式組屋（HDB terrace house），其面積在36平方米至178平方米不等。其中，3室及以上的組屋自有率顯著高于2室組屋自有率（私人擁有的組屋單位數量 / 總組屋單位數量）。2022年，五房式及行政組屋、四房式組屋、三房室組屋自有率依次為96.8%、95.9%和93.8%，而二房式靈活組屋自有率僅為40.6%。
建筑特色
組屋樓下通常設有空間，一般會放置桌椅等供居民使用，在這里華人會舉行葬禮，馬來族則會用來舉辦婚禮等儀式。組屋區配套設施齊全，附近通常設有公共泳池、圖書館、購物商場、學校、幼兒園等配套。
相關政策
1968年新加坡對《中央公積金法》進行修改后，中央公積金逐漸成為組屋計劃順利實施的金融保障，不僅為組屋建設提供資金，而且解決了居民購屋的資金難題。新加坡出臺了《土地征用法令》等若干法律法令，為組屋建設運營、土地征用等提供法律依據。明確組屋申購、定價和出售等規則。新加坡規定只有公民有資格申購新建組屋，永久居民只能購買二手組屋，外國人不能享受組屋政策，擁有私人住宅的居民只能購買二手組屋且必須在正式擁有組屋的半年內出售私人住宅。組屋價格則由政府根據居民收入水平確定。在組屋出售方面，新加坡采取抽簽選購、剩余組屋先到先得等方式，根據家庭收入水平確定其申購的組屋類型。嚴格而清晰的規則有效保障了組屋計劃的實施。
步入職場不久的年輕人和新婚夫妻是組屋申購中最主要的剛需群體。為了滿足剛需群體的住房需求，新加坡政府有針對性地將部分預先建設好的組屋提供給首次購買組屋的剛需群體，放寬限制條件，特別是調高購房的月收入上限，并通過提高購房津貼，為剛需群體購買組屋提供支持。新加坡政府陸續推出屋契回購計劃、家居改進計劃、自愿提早重建計劃、組屋綠色城鎮計劃等組屋計劃。特別是組屋綠色城鎮計劃，將組屋發展與生態環保結合起來，通過使用太陽能電池板和智能LED照明降低能耗、采用集水系統回收雨水用以澆灌綠植、在組屋上使用涼爽涂料為城鎮降溫、在停車場上推進屋頂綠化和城市農場等方式，計劃到2030年將城鎮年度能耗減少15%，從而確保城鎮的高度宜居性和組屋的可持續發展。
土地支持、金融支持和按需供給是新加坡組屋制度的三大支柱。在土地支持方面，新加坡政府通過《土地征用法》將土地大規模國有化，使得建屋發展局能夠以較低價格征用土地建造組屋。在金融支持方面，“中央公積金核準建屋計劃”允許居民動用強制性退休儲蓄來購買組屋，且給與首次購房家庭公積金住房補助。在按需供給方面，以預購制取代登記排隊制，有助于緩解組屋供需錯配壓力。
為避免套利，新加坡采取了多種防范措施：一是限定購房資格以確保組屋銷售向剛需家庭傾斜；二是對組屋出售、出租的時間、資格等進行嚴格的限制；三是組屋的面積、公共空間、外立面等設計均不及私人住宅，使高收入群體更有意愿購買私人住宅。
交易條件
購買
建屋發展局的規例只讓新加坡公民購買新組屋，而永久居民則只可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入后，一般上必須在屋主住滿五至七年后才可以轉賣，以避免出現炒樓現象。建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，另外對單身人士和永久居民購買組屋，建屋發展局也有相當多的限制。
1964年，新加坡推出了“居者有其屋”計劃，最早實施的是女皇鎮出售的約2000套兩房和三房式組屋，99年地契，價格分別為4900新元和6200新元，申請者必須是家庭月收入不超過1000新元的新加坡公民。組屋只用于自住，每戶限購一套，抽簽分配。雖然政府提供15年的低息貸款，但20%的現金首付還是難倒了大多數家庭。當時與三房式組屋類似的房屋，在公開市場上的月租為60新元，但購買組屋的話，首付就要1200新元，以后每月供44新元。
到了20世紀70年代，組屋申購條件繼續放寬，除了收入限制放松以外，還把評估費、印花稅等前期費用納入貸款范圍，貸款償付期也延長到了20年。為滿足中等收入家庭的需要，建屋局開始建造四房式和五房式的組屋，并從一開始的建造一個個獨立小區，開始轉向建設綜合市鎮，推動社會融合。
20世紀70年代，新加坡政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請。80年代以后，逐步提高到2500新元、3500新元，直到近年來，提高到6000新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。到目前為止，新加坡建屋局已經為社會提供了超過100萬套的組屋。
到了2023年，在購房資格審核方面，建屋發展局對購買資質作出了嚴格限制。夫妻/家庭、老年人和單身人士購買組屋資質不一，其所能購買的公寓類型和公積金住房補助也有所差異。整體來看，政策優惠主要向新加坡公民家庭傾斜。以已婚夫婦或有孩子的家庭為例，在年齡限制上，購房申請人需滿21周歲。在身份限制上，購買新組屋需滿足新加坡公民身份、或者至少1名新加坡公民而其他為永久居民，購買二手組屋則可放寬至所有申請人和核心占用人必須擁有三年以上永久居民。在收入限制上，購買2室新組屋的家庭月收入上限不得高于7000新加坡元，3室的家庭月收入上限為7000或14000新加坡元，4室或5室為14000新加坡元，如果是大家庭或多代家庭則為21000新加坡元。同時，單身人士無論是購買新的組屋還是轉售組屋需滿35周歲以上。
出售
在組屋出售方面，業主需滿足一系列資格才能出售組屋。具體資格條件有：一是最短入住期，期限取決于不同購買模式、組屋類型和組屋申請日期，短則5年長則20年。如，從建屋發展局購買的組屋需持有滿5年，黃金地段公共住房需滿10年；根據設計、建造和銷售計劃（DBSS）從地產開發商購買的組屋持有期需滿5年。再如，根據“重新擁屋計劃”（Fresh Start Housing Scheme）購買的組屋持有期需滿20年。二是組屋出售需滿足該街區和社區種族融合政策（Ethnic Integration Policy，簡稱“EIP”）和新加坡永久居民（Singapore Permanent Resident，簡稱“SPR”）配額需求。如，出售公寓后，業主所在族裔的家庭數量仍保持在街區和社區限制范圍內，或者購房者和售房者為同一種族。此外，在破產或離婚的情況下，出售公寓前需滿足額外的要求。對于破產者，如果組屋業主之一為新加坡公民，無需得到官方受讓人的同意；如果組屋業主不是新加坡公民，則出售組屋需獲得官方受讓人的同意。對于離婚者，在滿足最低居住年限后，組屋出售者需出示離婚證明等；未滿足最低居住年限的離婚者，則需額外的評估。
優勢與弊端
優勢
從“保障住房”看，新加坡組屋制度成功實現了“居者有其屋”目標。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高達89.3%，遠高于亞洲其他中高收入經濟體。在推出“居者有其屋計劃”后，1980年新加坡家庭住房自有率達到58.8%，家庭住房組屋自有率則為61.5%，超出2022年的中國香港地區、2018年的日本和2021年的韓國房屋自有率水平。隨后，在組屋轉售市場構建后，組屋購買率提升帶動家庭住房組屋自有率則由1980年的61.5%上升至1990年的89.8%，同期家庭住房自有率由1980年的58.8%上升至1990年的87.5%。隨后，新加坡家庭住房自有率進入增長平臺期。2000至2022年，新加坡平均家庭住房自有率維持在87.0%至93.1%而組屋家庭住房自有率則維持在90.0%至94.1%。
從穩定房價看，組屋的價格保持了相對穩定性且其漲幅在多數時間低于其名義經濟增速及私人住宅價格漲幅。自亞洲金融危機以來新加坡組屋價格上漲了116.2%，年平均增長5.1%；同時2023年第一季度新加坡名義GDP則較2000年第一季度增長了3.2倍，年均增長13.7%。置身于全球，新加坡房價漲幅低于其他同類型亞洲發達經濟體。結合可得數據觀察，相較于2000年第一季度，新加坡房價漲幅為90.7%，漲幅僅高于意大利、德國、芬蘭，遠低于中國香港地區、韓國等同類型亞洲經濟體。同時，組屋價格漲幅遠低于私人住宅價格漲幅。以2006年1月為基期，2023年8月私人住宅價格指數為342.3而組屋價格指數僅為257.8。
弊端
新加坡組屋非盈利性決定了其對財政撥款的依賴，這給新加坡政府帶來較大的財政負擔。伴隨更多組屋項目推出及組屋補貼增加，2021/2022財年建屋發展局赤字規模高達46.8億新加坡元，與其當年GDP規模之比為0.7%。其中，“居者有其屋計劃”赤字規模38.5億新加坡元，是組屋發展局赤字規模的主要來源項。分項看，興建中新組屋的預期虧損、轉售組屋和執行共管公寓的公積金購屋津貼、交付組屋時的實際虧損依次為22.6、6.6和8.5億新加坡元，依次占同期“居者有其屋計劃”赤字規模的59.0%、22.0%和17.0%。
意義與影響
新加坡創設的組屋制度，不僅滿足了居民住房需求，促進了社會穩定，而且避免了土地投機和房產投機等行為，推動了經濟平穩發展。通過聚焦住房模式中的新情況新問題，新加坡組屋制度顯示出了較強適應性，為世界上其他國家解決住房問題、構建住房體系，提供了有益經驗。
政府掌握新建組屋定價權，真正做到了為國民謀福利。一方面，新加坡組屋投資、建設和出售等環節均由建屋發展局負責，該機構不以盈利為目的，新建組屋價格遠低于商品房價格，也低于二手組屋價格。加上政府提供的各種購房津貼，使得多數居民能夠承受組屋價格。另一方面，多數土地收歸國有，為大規模建設組屋提供土地保障。截至目前，新加坡政府擁有的土地面積接近全國土地面積的90%。充裕的土地供給使政府能夠低成本建設組屋，進而以低價提供給居民。
新加坡是一個多種族、多宗教、多文化的移民國家。為了彌合族群沖突，新加坡明確規定了組屋區內的各族群比例上限，在空間上形成了各族群平衡分布的居住形態，有效促進了不同族群之間的融合。通過實施組屋計劃，新加坡將居民個人利益、社區利益和國家利益緊緊捆綁在一起，社會凝聚力得到增強，全體居民對新加坡的國家認同逐步形成。
新加坡組屋對中國有如下啟示：一是構建多層次房地產市場，滿足不同收入群體住房需求。二是強調項目資金平衡，減輕財政負擔。三是探索建立政策性住房金融機構，作為公積金制度的補充。四是按需定建，在超一線、一線城市增加保障房投資。五是完善封閉式管理，防范保障房套利。
知名組屋
中峇魯是個擁有將近90年歷史的組屋區。組屋多數四五層樓高，帶有濃厚的上世紀30年代流行的Art Deco設計風格，那是向器械學習的年代，因此不少組屋的造型類似輪船或飛機。雖然房齡將近90年，售價比一般的組屋貴好幾倍，是新加坡價格最高的，但很搶手，年輕人慢慢開始搬入老區，綠樹成蔭的街區有不少價廉物美的餐館，咖啡館或面包房比比皆是，這里依舊推崇緩慢的生活節奏，類似鬧市中的小村莊。
位于唐人街牛車水附近的達士嶺，是個獲獎連連的組屋區。樓高50層，故曰The Pinnacle（尖峰之意），也是全球最高的公共住房建筑。兩座開放式的天橋無疑是The Pinnacle的標志。 空中天橋長500米，也為世界之最，分別位于第26層及50層。26層設有跑道，只供住客使用，第50層的天橋則對一般公眾開放。天橋將7座組屋有機地聯系在一起，種滿了綠色植物并擺放了不少戶外家具及裝置藝術等，眼前是金融區商廈，底下是牛車水戰前老屋的瓦海，不遠的無敵濱海灣海景加上蔥郁的武吉知馬自然保護區。
新加坡知名的建筑事務所Woha設計的海軍部村莊是個集養老、醫療、住房和商業空間為一體的組屋，大量的綠化和休閑空間，讓整個組屋項目看起來更像一個村莊。杜生莊組屋也是Woha設計的得獎組屋，以空中村莊作為設計理念，設有多個空中花園，天臺的花園設有游樂場和運動設施等。
位于新加坡的東北角的榜鵝大型組屋區總計約10萬個組屋單位，展示了21世紀新加坡人的生活方式，整個嶄新的組屋區以水作為賣點，區內的兩條河以約4公里長的人工水道銜接起來，成了新加坡東北角的蓄水池。而組屋就臨水而建，水濱臺一期的設計靈感來自梯田。榜鵝的組屋也加入了不少綠色元素，包括空中花園、雨水花園和綠色屋頂，不少組屋也在屋頂裝置太陽能板。
參考資料 >
【經典重溫】新加坡組屋制度:機制與啟示.新浪財經.2024-05-14
“組屋”的政治學密碼——來自新加坡住房政策的啟示.中國行政管理雜志.2024-05-14
新加坡組屋，這邊風景獨好.今日頭條.2024-05-14
獨特的新加坡組屋制度.今日頭條.2024-05-14
新加坡組屋制度:機制與啟示.第一財經.2024-05-14
我院袁浩副院長一行赴新加坡國立大學、南洋理工大學進行學術交流.上海大學社會學院.2024-05-14
數據詳解新加坡獨特的組屋制度.新浪網.2024-05-14