提前還貸是指借款人在還款期未滿之前的某個時間點即先行償還貸款的行為。借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款，按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。
概念解釋
提前還貸是指借款人在還款期未滿之前的某個時間點即先行償還貸款的行為，需滿足還款時長（通常半年以上）并遵循銀行流程，核心目的是減少利息支出。
提前還貸并不總是受到商業(yè)銀行的歡迎。借款人一旦提前還貸，有可能打亂了銀行資金的使用計劃，也失去了貸款帶來的穩(wěn)定利息收入（存貸款間的利率差是中資銀行的主要利潤來源之一），并且提前還貸過多會使銀行出現資金閑置。因此，實踐中有些銀行將主動提前還貸視為一種違約行為，并向借款人收取一定數目的違約金。
操作原理
要求
借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；
貸款機構為嚴肅貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬元以上；
借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，并須經其審核同意；
借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認后，對屬于是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計算原理，重新計算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印“每月還資本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。
計算方式
借款人在考慮提前還貸時，首先需要清楚尚有多少貸款本金還未還清，因此，需要計算貸款本金的余額。
根據資金時間價值理論，貸款月還款額的現值之和就是貸款本金。因此，提前還貸時尚未支付的月還款額現值之和就應為貸款本金余額，其計算公式為：
式中：
n——還款期數，
t——已償還期數，
計算案例
假設某借款人2013年7月向銀行申請27萬元20年期的商業(yè)性個人住房貸款，若該借款人預計2年后（2015年6月）選擇一次性還款10萬元，還款期限不變。那么銀行將按如下方式計算這筆貸款的利息：
假設該先生選擇的是等額本息還款方式，獲得的貸款利率是當前的基準利率，即6.55%，那么該先生每月的還款金額是2021元。若2年之內貸款利率不變，2年之后該先生共償還46483.07元，其中償還本金為13372.23元，剩余本金為256627.77元。此時，該先生一次性償還10萬元，那么以后所需償還的本金為152627.77元。銀行將以該金額為基礎，以上文公式，計算該借款人后續(xù)所需償還本金和利息。
還款方式
提前還貸一般分為提前部分還貸、提前全部還貸這兩種方式。
目前個人住房公積金貸款和部分銀行的個人住房商業(yè)貸款允許借款人提前還款，但一般銀行要收取一定的違約金。
按還款方式不同，借款人可以選擇不同的提前還貸方式。目前，多數銀行都能提供5種提前還貸的方式，供客戶選擇。
第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。（不用還利息，但已付的利息不退）
第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。（節(jié)省利息較多）
第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。（減小月供負擔，但節(jié)省程度低于第二種）
第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。（節(jié)省利息較多）
第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。（月供增加，減少部分利息，但相對不合算）
最佳方式
等額本金還款法
在加息催生提前還貸潮的背景下，由于“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當個人提前還款時，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多，本金少，則當提前還款時就要吃些虧。所以，選擇合情合理的還貸方式十分重要。總體來講，等額本金還款方式適合有一定經濟基礎，能承擔前期較大還款壓力，且有提前還款計劃的借款人。等額本息還款方式因每月歸還相同的款項，方便安排收支，適合經濟條件不允許前期還款投入過大，收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的借款人。以前述王先生購房為例：貸款年利率為5.04%，月利率為0.42%。如果是等額本息還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為147320元；如果是等額本金還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為125191.26元。可以看出，隨著時間的推移，到第20年，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息22128.74元。
確定提前還款的最佳時間
在償還貸款過程中，隨著經濟實力的提升，許多人愿意提前歸還部分或全部貸款。2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內公積金為3.6%，商業(yè)貸款為4.77%，5年以上公積金為4.05%，商業(yè)貸款為5.04%。因此，在確定提前還貸時盡量不要跨過5年的最佳時間段。毫無疑問，只要提前還貸，王先生不管是采取等額本息還款法還是等額本金還款法，都可以少還貸款利息。
確定提前還貸的具體方式
如果是采取等額本息還款法，還款總額為397320元，借款人還款五年即第60個月還款后，剩余貸款本金變?yōu)?34990元。對于提前還款的，可以采用兩種方式：一是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金234990元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元，剩余貸款本金變?yōu)?84990元，剩余貸款期限變?yōu)?80個月，貸款利率為5.04%，以按月等額本息還款法的公式計算，月均還款額變?yōu)?225元，每月還款額下降430.5元。進一步計算可以發(fā)現，全部還貸，買房人少還利息為63,000元；部分還貸，買房人少還利息為27,490元。
辦理程序
一般情況下，借款人在提前還貸時需要經過5個步驟：
第一步，需查閱貸款合同中關于提前還貸的相關條款，關注提前還貸是否涉及違約金。不同銀行在房貸提前還款的具體操作流程上可能存在差異，實際辦理時應參照貸款合同條款及貸款銀行的具體要求選擇合適方式。
第二步，向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。
第三步，按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。
第四步，借款人攜相關證件到借款銀行辦理提前還款相關手續(xù)。
第五步，提交“提前還款申請表”，并在柜臺存入提前償還的款項即可。
通常，提前還款申請一經貸款銀行確認后便不可撤銷，并作為借款合同的補充條款，與借款合同具有同等法律效力。此后，借款人不論何種原因，若未能按照已經生效的提前還款申請中規(guī)定的金額和日期償還貸款，則視為逾期還款，借款人按照借款合同承擔相應的違約責任。
地方細則
1998年3月中國建設銀行總行下發(fā)的《中國建設銀行個人住房貸款辦法》規(guī)定，借款人不必在原定的期限內逐月平均還清，只要有條件，也可以提前歸還貸款。該辦法還規(guī)定了提前還貸的兩種方式：一種是提前還清全部貸款，一種是提前歸還一部分。這一規(guī)定既適用于商業(yè)貸款，也適用于公積金貸款。
從地方來看，1998年5月北京市建設銀行制定了《個人住房貸款操作細則》，該細則規(guī)定，北京市建設銀行可辦理借款人提前部分還款或提前一次性全部還清剩余貸款本息的業(yè)務。2000年4月北京建設銀行又對相關業(yè)務進行了修訂，并下發(fā)了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款實施細則》。同時，為規(guī)范業(yè)務操作，北京市建設銀行專門制定并下發(fā)了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款操作規(guī)程》，該規(guī)程第10條規(guī)定：貸款期限在1年以上的，借款人從貸款發(fā)放的次月起償還貸款本息；借款人在正常歸還某一月均還款額時，可同時歸還部分貸款本金，沖減其剩余貸款本金，但歸還額度必須為1萬元的整數倍；貸款期間在1年以內(含1年)的，執(zhí)行中國建設銀行總行規(guī)定。
注意事項
借款人提前結清全部尾款后，銀行會出具結清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。
提前與貸款銀行預約
有些用戶認為想還就還，事實上情況并非如此。由于抵押貸款金額較大，需要經銀行批準。只有經過銀行批準，才能提前還款。因此，當個人計劃提前還款時，最好提前一周與貸款銀行預約。
違約金
對于提前還款，銀行會收取一定的費用，最常見的是違約金。不同的銀行收取違約金的標準不同。買家最好先咨詢貸款銀行。
提前還款金額有要求
對于提前還款，不是借款人想還多少就還多少，而是有要求的。一般來說，最低還款額為1萬元，其次還款額必須是1萬元的整數倍。
對提前還款時間有要求
大多數銀行對提前還款時間有要求，比如還款一年后才能申請?zhí)崆斑€款。因此，如果還款時間不符合要求，就不能申請?zhí)崆斑€款。
組合貸款提前還款要求
許多購房者采用組合貸款買房，原本想提前還商業(yè)貸款，但被拒絕了。原因是組合貸款提前還款，不能只償還其中一個，必須保持一定比例。
注意利率
如果提前償還貸款，應該了解銀行的利率。例如，當貸款利率開始下降時，提前還款將非常不劃算，個人會遭受很多損失，因為下降的利率已經抵消了個人的許多壓力。
不適宜情況
原先享受7折利率
原先享受7折利率的貸款不必急于還款。有折扣的房貸可以不提前還，閑置資金可用來投資貨幣基金或者銀行短期理財產品，一樣可以降低房貸的利息成本。
等額本金還款超過5年期限
等額本金還款已經超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，還掉的基本為本金。所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別是年收益率超過銀行房貸利率的渠道。
投資收益大于房貸利率
客戶如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券等，或者做生意的買賣人，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。
社會爭議
違約責任
提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來進行判斷。中華人民共和國民法典第六百七十七條規(guī)定，借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。如果合同中沒有約定提前還貸的違約責任條款，那么提前還貸則不構成違約，也無需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，那么借款人提前還款則可能構成違約，需按照合同中的約定支付違約金。
如合同中沒約定，雙方協(xié)商未果，根據民法典第五百三十條規(guī)定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。可見，如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進行約定，也未能協(xié)商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕借款人提前還貸。借款人有權到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明借款人的提前履行行為增加了費用，那么銀行可以依據上述規(guī)定主張由借款人負擔此項費用。
相關新聞
2022年8月1日，交通銀行發(fā)布的《關于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告》顯示，自從當年11月起，該行將調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費標準。補償金收取具體以貸款合同中約定為準，比例為提前還款本金金額的1%。其中，個人按揭類貸款包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款等。8月2日，這一話題沖上熱搜，8月2日下午，交通銀行官網已刪除上述公告。
2023年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾今天在新聞發(fā)布會上表示，2023年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。統(tǒng)計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
2023年9月13日中國人民銀行有關部門負責人接受采訪時表示“降低存量房地產利率，居民利息負擔將有效減小。”該負責人談及相關政策時表示，目前提前還貸情況已經有所減少，預期得到實質性改善，這將有利于優(yōu)化居民資產負債結構，增強消費能力和消費信心。
社會評價
“出現“提前還貸潮”主要有三個原因：一是在家庭未來收入存在不確定性的情況下，部分購房者希望降低利息支出和按揭負擔；二是在近期支持房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策組合拳下，最新發(fā)放的商業(yè)住房貸款和公積金貸款利率下行趨勢較為明顯，促使存量房貸客戶提前還款以節(jié)約利息開支；三是目前其他投資產品收益率不理想，閑置資金用作投資的吸引力下降，因此改變財務規(guī)劃用來提前還貸的誘因有所上升。”（仲量聯行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟評）
“近期多地住房貸款出現“提前還款潮”的主要動因在于借款人。受近幾年經濟下行和疫情反復等多重沖擊影響，我國居民工作不穩(wěn)定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費需求不振，對未來預期不明。部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。同時，去年以來我國金融市場波動加劇，一貫穩(wěn)健的銀行理財產品出現“破凈”，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。”（招聯首席研究員董希淼評）
“近期出現“提前還貸潮”的原因是多方面的。一是疫情以來經濟增長和居民收入受到沖擊，居民趨向于縮減消費和投資，減少負債，收縮資產負債表。二是2022年以來資本市場表現低迷，除了股市、債市、樓市表現不佳外，甚至連部分理財產品也跌破凈值。居民缺乏較好的投資渠道，疊加疫情影響下旅游等服務消費、線下消費受限，居民儲蓄大幅增長。相比之下，部分存量商業(yè)房貸利率不僅明顯高于存款利率，甚至高于理財收益率，進一步強化居民提前還貸動機。”（中國銀行研究院研究員葉銀丹評）
參考資料 >
提前還房貸 需要注意些啥.百家號.2023-09-14
提前還貸“不輕松”三種情況不適合提前還貸.人民網.2023-09-14
“提前還貸”別跟風，搞懂這幾個法律問題再決定!.山西省高級人民法院.2023-09-14
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