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來源：互聯網

帶押過戶，是指根據《中華人民共和國民法典》規定，已經抵押的不動產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

帶押過戶的主要適用情況為銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。帶押過戶主要形成三種地方模式，即新舊抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式。2023年3月，中國自然資源部聯合銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。通知指出，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”。2023年8月2日，揚州市地區落地首筆“跨行抵押帶押過戶”業務。同月，濟南市在中國率先推行公證參與二手房“帶押過戶”登記新模式。2023年12月26日，三亞市資規局、市住建局、市公積金管理局、市稅務局和國家金融監管三亞分局聯合發布《關于開展存量房“帶押過戶”登記服務的通知》，正式啟動存量房交易“帶押過戶”模式。2024年12月10日，拉薩市正式啟動房產“帶押過戶”模式，即允許房產在有抵押的情況下，完成過戶。

截至2023年3月30日，中國共有15個省份100多個地市實施帶押過戶，共辦理業務1.3萬多筆，其中天津市、山西省、山東省、江蘇省、浙江省、福建省、湖北等省份已經全面開展帶押過戶。截至2024年4月，全國累計辦理帶押過戶業務18.6萬件，涉及帶押金額2875億。

概念

所謂“帶押過戶”，即賣家將處于抵押期間的不動產在未結清抵押貸款的情況下轉移給買家，買家同步完成按揭貸款的抵押登記。在這一模式下，賣家無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成不動產過戶，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接，從而解決了群眾在房產交易過程中存在的還貸資金籌措難、過橋資金成本高、售房交易周期長等問題，是不動產交易的一大便民新舉措。

政策依據

2023年3月，中國自然資源部聯合銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。通知指出，深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”。已經抵押的房屋等不動產無需提前歸還貸款就可以直接“帶押過戶”完成交易。

適用范圍

“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》（自然資發〔2021〕54號），不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定，或者《民法典》實施前已經辦理抵押登記的，應當由當事人協商一致再行辦理。

辦理模式

根據《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，因地制宜，確定“帶押過戶”模式。在實踐中，主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式：

模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

業務開展

2022年12月，天津市市規劃資源局和人民銀行天津分行會同市住房城鄉建設委、天津銀保監局、市金融局、市公積金管理中心聯合印發《關于試行個人存量房屋交易線上“帶押過戶”有關工作的通知》，在天津開展個人存量房屋交易線上“帶押過戶”，成為全國首個全域開展“帶押過戶”的省級城市。

2023年3月31日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部、北京市規劃和自然資源委、北京市住房和城鄉建設委聯合發布通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。通知明確，從3月31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，以切實提升居民住房交易、登記和金融服務水平。5月下旬，基于北京金融綜合服務網的跨行“帶押過戶”在門頭溝區不動產交易中心成功辦理完成，意味著北京地區跨行“帶押過戶”已步入線上化軌道。與此同時，同行“帶押過戶”已在10多家銀行實現常態化辦理，已交易房產涉及通州區、海淀區、朝陽區、懷柔區、豐臺區等8個區。至此，北京地區“帶押過戶”政策各類配套措施已經基本到位，占市場份額八成以上的銀行機構和房地產中介機構均可辦理。

2023年8月2日，揚州市地區落地首筆“跨行抵押帶押過戶”業務，標志著揚州不動產“帶押過戶”服務場景實現了新突破。同月，為切實解決群眾辦理二手房“帶押過戶”中的難點堵點，濟南市在中國率先推行公證參與二手房“帶押過戶”登記新模式，探索出了一條政府安心、業主省心、銀行放心的二手房產過戶新路徑。

2023年12月26日，三亞市資規局、市住建局、市公積金管理局、市稅務局和國家金融監管三亞分局聯合發布《關于開展存量房“帶押過戶”登記服務的通知》，正式啟動存量房交易“帶押過戶”模式。存量房交易時，不再需要賣方提前結清房屋現有貸款，即可通過線下合并辦理存量房轉移登記及相關抵押權登記。2024年12月10日，拉薩市正式啟動房產“帶押過戶”模式，即允許房產在有抵押的情況下，完成過戶。同步推進工業、商業類不動產拓展應用。

2025年7月10日，《北京市深化改革提振消費專項行動方案》在首都之窗官網發布，含6方面24條任務。《行動方案》提出“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，研究制定住房公積金個人住房貸款帶押過戶政策，并開展相關業務，便利居民降低大宗消費門檻，減輕資金壓力。根據2025年12月湖南省直住房資金管理中心新政，長沙市內五區已出不動產權證的現房可辦理帶押過戶新增抵押人業務，要求同一筆貸款僅限辦理一次，新增后家庭債務不得超過總收入的50%。根據2025年12月山東省住房和城鄉建設廳政策，開展二手房帶押過戶業務，購房者可核減一次公積金貸款次數。

服務品牌

廣東省各地在推廣“帶押過戶”等不動產登記服務中打造了一系列服務品牌，例如深圳以“深小登”品牌為紐帶打造“小窗口大服務”窗口文化推動登記服務從“被動審批”向“主動服務”轉型，揭陽推出“榕易登”不動產登記服務品牌加強與住建、稅務、金融監管等部門協調聯動，湛江全力打造“陽光登記春風湛港”特色品牌推行“交房即交證”“交地即交證”等創新服務，韶關打造“韶小登·關心辦”服務品牌全市組建9支不動產登記黨員先鋒隊提供主動服務。

辦理事項

準備資料

(一)買賣雙方及原貸款銀行需提供:

1.不動產“帶押過戶”轉移登記申請書(買賣雙方、賣方貸款銀行共同申請)

2.買賣雙方、銀行代理人身份證明，銀行授權委托書

3.不動產權屬證書

4.存量房交易合同

5.完稅證明

(二)買方與貸款銀行需提供:

1.不動產抵押登記申請表

2.買方、銀行代理人身份證明，銀行授權委托書

3.主債權合同

4.抵押合同

具體流程

根據買方是否需要辦理購房貸款分為兩種情況：

情況一：

賣方房屋存在抵押，買方需辦理購房抵押貸款

這種情況下需要買賣雙方和各自貸款銀行共同前往大廳申請，大致流程如下:

1.買賣雙方簽訂買賣協議

2.買方向銀行提起購房貸款申請

3.在銀行貸款審批通過后，買賣雙方及各自貸款銀行共同申請辦理不動產登記

4.在買方抵押權設立后，買方貸款銀行放款，賣方貸款銀行在結清貸款余額后，原賣方的抵押權即可注銷。

情況二：

賣方房屋存在抵押，買方無需辦理購房抵押貸款

這種情況下，由買賣雙方及賣方貸款銀行共同前往大廳辦理二手房轉移登記。賣方貸款銀行在結清貸款余額后，原賣方的抵押權即可注銷。

作用意義

不動產“帶押過戶”實行以前，對于企業和民眾來說，已抵押的不動產買賣轉移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣復雜。“帶押過戶”改革后，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。與傳統的二手房交易模式相比，免除了賣方先歸還原住房貸款的“過橋”環節，降低了二手房交易成本，縮短了交易時間，有利于激發二手房市場交易活力，有助于更好地滿足市民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

“帶押過戶”改革后，可以大大節省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。例如：濟南市推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日，實現2個工作日左右辦結，單筆平均交易成本從1.2萬元(人民幣，下同)左右降至千元以下。

“帶押過戶”有效降低了企業和群眾的交易成本，為銀行等金融業機構防范資金風險提供了保障。在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，就可以完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

參考資料 >

中國全面推動不動產“帶押過戶”改革.百家號.2025-07-11

自然資源部中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知.中國政府網.2024-01-25

“帶押過戶”.廣西百色市人民政府.2025-07-11

“帶押過戶”服務場景實現新突破——揚州落地首筆“跨行帶押過戶”.上觀.2025-07-11

自然資源部中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知.中國自然資源部信息公開目錄.2025-07-11

中國全面推動不動產“帶押過戶”改革.中國新聞網-今日頭條.2023-03-31

全國率先！濟南推行公證參與二手房“帶押過戶”登記新模式.百家號.2025-07-11

三亞啟動存量房交易“帶押過戶”模式.界面新聞.2025-07-11

西藏首筆！在拉薩成功辦理！.微信公眾平臺.2025-07-11