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來源：互聯網

認房不認貸是2023年中華人民共和國住房和城鄉建設部為適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求而發布的房地產政策。指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

2023年8月25日，中華人民共和國住房和城鄉建設部與中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，《通知》明確，該政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。截至2023年11月，已有超20個城市執行公積金“認房不認貸”政策。

基本概念

“認房不認貸”是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

除“認房不認貸”外，中國的房地產信貸政策還包括“認房又認貸”、“認貸不認房”（又稱“貸清不認房”）。

參考資料：

出臺背景

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛表示，“認房不認貸”政策背景可以從兩方面看。一是從市場發展來看，2023年第一季度中國房地產市場銷售明顯回暖，受多方面因素影響，4月份以來，市場成交放緩，市場預期出現轉弱跡象。二是從滿足居民住房需求來看，中國還處于城鎮化快速發展的后半段，2022年中國城鎮化率為65.2%，距離城鎮化穩定階段還有發展空間，住房剛性需求還有較大增量。另一方面，城市中有房群里也還有較大的改善居住條件的需求，從滿足剛性和改善型需求的角度看，也是政策出臺的重要背景。

發展歷程

2023年7月24日，中共中央政治局召開會議。針對房地產領域，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

2023年7月底，中華人民共和國住房和城鄉建設部部長倪虹在企業座談會上指出，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款"認房不用認貸"等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

2023年8月25日，中華人民共和國住房和城鄉建設部發布消息稱，該部與中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，該政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

2023年9月13日，廣東中山發布關于優化個人住房公積金貸款中住房套數認定標準的通知。其中提到，如果職工家庭無中山市房產，全國范圍內第一次使用公積金貸款，按照首套房政策執行；如果職工家庭公積金首次貸款結清，且名下無中山房產，全國范圍內第二次使用公積金，可按照首套房政策執行；對在中山市購買第三套及以上住房或全國范圍內已使用過兩次住房公積金貸款的職工家庭，不予發放住房公積金貸款。

2023年9月18日，天津市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行天津市分行、國家金融監督管理總局天津監管局三部門聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，對天津市個人住房貸款中住房套數認定標準進行優化，自2023年9月19日起施行。其內容提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限購或非限購區域申請貸款購買商品住房時，家庭成員在相應區域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

2023年9月20日，江蘇揚州市多家銀行房貸部人士表示雖然還沒接到有關部門的正式通知，但事實上揚州市各銀行已執行“認房不認貸”政策。該政策執行后，揚州銀行通行對首套房的最新認定標準分三種情況：購買家庭唯一住房的，貸款享受首套政策；家庭名下已有一套住房，但沒有貸過款的，再買房可享受首套政策；家庭名下已有一套住房，且有過貸款，但貸款已還清的，再買改善性住房，也可享受首套政策在外地有住房，但在揚州沒有住房的，可享受首套政策。

2023年11月9日，四川省瀘州市住房和城鄉建設局等六部門聯合發布《促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》，涉及稅收優惠政策、金融信貸、公積金貸款政策、鼓勵團購優惠等14項措施。本措施自2023年12月7日起施行，有效期一年。

各地落實

政策影響

釋放需求

“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等一線城市及強二線城市，中國銀行7月初發布的"中國經濟金融展望報告"提出，對一線城市購房者靈活推行"認房不認貸"政策，有利于調動"賣一買一"改善需求的積極性。同時，該報告建議適當加快"帶押過戶"節奏，推動跨銀行系統間針對房產抵押物的信息共享、風險管控、登記系統融合等，提升各部門協同質效。維持居民住房信貸支持力度，給予剛需和改善型需求購房者貸款優惠，并考慮適時再度下調住房公積金貸款利率。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，此次“認房不用認貸”的表述對于一線城市的影響最大。以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為“認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。對京滬兩地的分析可以看出，認房不認貸，能夠降低改善型住房需求的首付和利率成本。

自2023年9月1日晚北京官宣全面執行購買首套房貸款“認房不認貸”后，北京多家房地產開發商稱會取消全部優惠，價格上調。此次調控政策遠超市場預期，預計短期內會明顯提振北京房地產市場活躍度，極大修復市場情緒和預期。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，新政后賣一買一的貸款客戶及本地無房外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質進行購房，降低其購房成本，有利于這部分客群需求積極釋放，短期對成交量有明顯促進作用，對房價的影響效應相對滯后，但也起到企穩的作用。

降低成本，促進一二手房聯動

“認房不認貸”則可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。截至2023年，一些大城市的二套房首付比例高達70%，首套房首付比例則為30%-35%，如果實行“認房不認貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利于其盡早實現從“住有所居”到“住有優居”的轉變。比如，新政實行后，有貸款記錄但無房產的購房者要購買一套價值500萬元的房子，依據“認房不用認貸”政策，其首付比例按首套房計算，就從70%降至35%，首付款就從350萬元降到了175萬元。

一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地市場和行業的良性循環。

收回折扣，深夜漲價

2023年9月1日晚，在北京官宣全面執行購買首套房貸款“認房不認貸”后，北京的各大開發商當晚便迅速發布營銷海報攬客。有的開發商政策發布的當天就推出72小時、48小時不打烊的海報吸引購房者前往項目；有的開發商則宣布即將取消折扣，提醒購房者欲購從速；還有的開發商甚至在政策落地當晚立即宣布提價，例如招商局蛇口工業區控股股份有限公司在通州區的璀璨公元項目海報便直指“明日全線上調2%”“今夜不打烊”。對于上述項目的種種營銷舉動，有網友認為開發商在蹭政策熱點營銷。有市場人士對此表示，政策落地一定程度上會激活一部分有觀望情緒的購房人重啟置業計劃，因此開發商趁市場紅利營銷吸客、搶占先機無可厚非，但后續是否真的收回折扣，還要看實際的去化情況，開發商也需要正確理解市場。事實上，已有多位專家表示該政策預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。只是盡管短期內可能會有潛在存量需求集中釋放、集中成交；但長期來看對增量的拉動有限。