首套房是指購買者僅擁有一套住房。于2014年9月30日，由中國人民銀行發布的《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中提出。中國人民銀行規定中國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠和最低首付比率等優惠政策。
“首套房”需同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房享受契稅稅率1%的優惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房（與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外）。
2023年，中國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，隨著符合條件的城市逐漸下調利率下限，調整首套房貸利率的城市數量有所減少。9月1日，上海市和北京先后宣布執行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地實施“認房不認貸”政策。
歷史沿革
出臺背景
1998年中國開始全面實施城鎮住房市場化改革，次年取消城鎮家庭福利分房，購房成為城鎮家庭的重要需求。2014年9月30日，中國人民銀行正式發布《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房執行首套房貸款政策，首套房貸款利率最低可享基準利率7折優惠。購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠和最低首付比率等優惠政策。
相關政策
2014年9月30日《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》通知明確，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
發展歷程
2014年9月30日，中國人民銀行正式發布《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
2015年8月31日，住房和城鄉建設部會同財政部、中國人民銀行發布的《關于調整住房公積金個人住房貸款首付款比例的通知》，規定自2015年9月1日起，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。2015年9月，購買首套房的最低首付款比例從30%降低至25%。2016年2月2日，央行、銀監會聯合發布消息稱，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結清的家庭，最低首付比例不低于30%。
2017年3月，至少17城出臺樓市調控政策，已有深圳市、上海市兩個一線城市以及合肥市、廈門市、南京、蘇州市、南昌市等五個二線城市采取了“認房又認貸”措施。即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策。
2018年7月，房地產堅持調控，全國首套房貸款平均利率保持上漲，但上漲幅度收窄。
2019年全國合計出臺的房地產調控政策次數達620次，房地產市場平穩發展依然是調控的主要方向。2019年8月，全國多城房貸利率上調。根據上證報、界面梳理，杭州市多家銀行執行首套基準上浮8%或10%，南京、青島市、蘇州市、合肥市、武漢、無錫普遍上浮20%，乃至30%。買房成本大增。
2020年1月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP；20個城市首套房貸款利率環比有所下調，北上廣深的首套房貸款利率悉數下調。
2021年，42城首套房貸款平均利率5.33%。
2022年5月，央行、銀保監會今日聯合發文，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。這意味著在個人住房貸款利率下限下調之后，各地首套房貸利率最多可以低至4.4％。
2023年以來中國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下，珠海市、南寧市、柳州市、中山市等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%，肇慶市、湛江市、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止2023年二季度末，70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調10個基點，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區間內，繼續突破歷史底部。
2023年9月1日，上海市和北京先后宣布執行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地實施“認房不認貸”政策。“認房不認貸”是指不論該家庭此前是否使用過商業貸款購房，有沒有過貸款記錄，只要在購買時家庭所有成員在本市均無住房，即可符合首套房的認定標準，可按首套住房申請住房貸款。
相關解讀
認定標準
中國人民銀行規定中國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠。首套房得同時滿足三個條件：
首套房貸
購房家庭名下無住房貸款記錄(包括商貸、公積金貸)且在無住房的，可以按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。 “房”為借款申請人名下住房。“貸”指在人行征信系統中全國范圍內的個人住房貸款記錄，包括商業性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。
案例講解
按居民買房貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內家庭共減少利息支出約2萬元。
此外，居民名下有一套全款商住房，再買房依然算“首套”；同時購兩套房，享受“首套房”待遇行不通；.房產抵押消費買車貸款結清再買房也算“二套”。
未來走勢
分析認為，中國一線城市限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間，包括放松非熱點區域限購限制，優化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，優化調整普宅非普宅的認定標準。二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間，未來可進一步下調利率、降低首付。三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出，未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發，有利于消化市場庫存，穩定房價。
2023年9月1日，上海市和北京先后宣布執行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地實施“認房不認貸”政策。“認房不認貸”是指不論該家庭此前是否使用過商業貸款購房，有沒有過貸款記錄，只要在購買時家庭所有成員在本市均無住房，即可符合首套房的認定標準，可按首套住房申請住房貸款。 2025年，上海、北京等地出臺政策，商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。
參考資料 >
全面解讀我市首套房相關政策.滁州市人民政府.2023-09-03
上半年各地出臺超300條新政支持樓市:發補貼，降利率，提高貸款額度.人民政協網.2023-07-17
一線城市全部落地實施“認房不認貸”.百家號.2023-09-03
央行 銀監會關于進一步做好住房金融服務工作通知.中國政府網.2023-09-03
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知 .中國人民銀行.2023-09-03
除了降息，2015年的購房新政策你都清楚嗎?.界面新聞.2025-05-09
央行節前再發房貸“紅包” 商貸買首套房 首付降至兩成.中國政府網.2023-09-03
市住建委:北京無房外地有房無貸款記錄算首套.中國新聞網.2023-09-03
7月首套房貸款利率漲幅收窄，業內稱房地產從嚴調控不會松動.百家號.2023-09-03
2019年樓市調控次數創紀錄 今年是買房的好時機？.中國日報網.2023-09-03
機構：1月全國房貸利率低至5．51％ 20城首套房貸利率下調.百家號.2023-09-03
42城首套房貸款平均利率5.33% 專家稱未來利率或水漲船高.中國經濟網.2023-09-03
央行、銀保監會宣布首套住房貸款利率下限下調.證券時報.2023-07-18
存量房貸利率將下調?多家銀行回應，專家解讀….華龍網.2023-07-18
在進行公積金貸款時，如何界定首套房還是二套房?“認房又認貸”指什么?.北京市通州區人民政府.2023-07-19
首套住房商貸利率下限下調20個基點：貸款50萬元，30年可少還2萬元.滄州日報.2023-07-19
如何界定自己的“首套房”(公開).陜西省人民政府.2023-07-19
又見樓市利好!帶押過戶、稅收優惠，7月已有多地發布新政.東方財富網.2023-07-17