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來源：互聯網

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，屬于商業性個人住房貸款利率。

在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。2019年8月中國人民銀行發布公告明確個人住房貸款利率調整相關事項。2023年8月31日中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

2024年10月31日，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發布公告，宣布從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。2025年1月至6月，中國新發放的個人住房貸款利率約3.1%，比2024年同期低約60個基點。

發布背景

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，2019年8月人民銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

定價方式

改革后（自2019年起），新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

利率期限

LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

利率重定價

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

實施時間

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

相關政策

2023年8月31日中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

2024年5月17日，中國人民銀行發布《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，通知顯示，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

2024年9月29日，中國人民銀行發布公告稱，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外）。引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

2024年10月12日，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、中國建設銀行等多家銀行發布公告，10月25日起，計劃對存量個人房貸利率進行批量調整。這次除貸款在北京、上海市、深圳市等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的存量房貸利率都調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。北京、上海、深圳這三個城市的二套及以上房貸利率將調整為當地政策下限。此次調整只針對商業性個人住房貸款，不包括商鋪等商用房貸款。同時，可納入批量調整的貸款須為浮動利率房貸，也就是以LPR加減點定價、而且利率高于LPR-30BP的房貸。對于固定利率房貸，需要先轉為浮動利率再進行調整。此外，對于利率已經低于LPR-30BP的存量房貸，這次也不會調整。這次存量房貸利率調整不涉及公積金貸款，但是公積金組合貸中的商業性個人住房貸款部分也會進行調整。

2024年10月31日，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發布公告，宣布從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。根據公告，對于以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當它的利率加點值高于全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整后的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。全國新發放個人房貸利率平均加點值為中國人民銀行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度五年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低于所在城市房貸利率加點政策下限。另外，對于此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統一為一年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，也可以保持為一年。

2024年11月1日起，商業性個人住房貸款利率新的定價機制落地，貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為3個月、6個月或1年。

2026年1月1日起，存量商業貸款利率下調。在商業貸款方面，2025年5月，LPR進行過一次調整，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，均較上一期下降10個基點。對于選擇以1月1日作為重定價日的首套房貸客戶來說，如果執行的是LPR-30BP的貸款利率，那么重定價日貸款利率將調整為3.2%；如果首套房執行的是LPR-45BP的貸款利率，那么房貸利率降至3.05%。

地方政策

2024年5月7日起，唐山市、秦皇島市、廊坊市三市政府決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。5月28日，廣州市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消利率下限；對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。5月29日，中國人民銀行天津市分行等三部門發布《關于進一步調整優化天津市差別化住房信貸政策的通知》，宣布調整天津市住房信貸政策。對于在天津市貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。取消天津市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。同日，據“沈陽市發布”消息，沈陽在全區域解除限購、限售的基礎上，不再實施新建商品住房銷售價格指導，并對貸款購買沈陽市商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；取消沈陽市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

截至2024年5月29日，廣東省、湖北、廣西壯族自治區、山西省、陜西省、河北省、珠海市、安徽省、天津市等十余地已陸續宣布，取消轄內首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，同時將首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低于15%、25%。5月31日，人民銀行四川省分行通過其微信公眾號正式發布了四川的房貸新政。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。2024年5月18日（含）后完成房屋交易主管部門網簽備案及5月18日之前完成網簽備案未放款的借款人，其商業性個人住房貸款業務按照本政策執行。四、各城市銀行業金融機構可結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆貸款的具體利率水平和首付比例。6月1日，江蘇省徐州、常州、鎮江市三市取消了首套和二套房貸利率政策下限，由商業銀行結合自身經營和客戶風險狀況等因素，自主合理確定每筆貸款的具體利率水平。繼10個設區市取消首套、二套房貸款利率政策下限后，江蘇省已全面取消首套、二套房貸利率下限。10月10日，濟南市個人住房商業貸款不再區分首套房、二套房，首付款比例最低15%，純商業貸款利率3.35%，組合貸不變。

2025年8月25日，上海市商業性個人住房貸款利率定價機制進行調整，有關事宜具體如下：一、在利率定價機制安排方面，上海市商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。二、根據上海市房地產市場形勢及上海市政府調控要求，上海市市場利率定價自律機制指導銀行業金融機構做好落實工作，規范市場競爭行為，維護市場秩序。三、銀行業金融機構應根據本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。四、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩有序進行。

2025年8月29日，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行、中國建設銀行及招商銀行等多家銀行相繼宣布調整上海市房貸利率定價機制。9月1日，上海房貸新政正式落地執行，主要調整包括：一、首套房貸利率最低至3.05%，二套房貸利率最低至3.09%（具體利率與貸款比例、金額掛鉤）。二、二套存量房貸利率高于3.36%的，可申請下調至3.36%（若原利率低于3.36%則不予調整）。

發展現狀

2024年5月10日，中國人民銀行發布《2024年第一季度中國貨幣政策執行報告》，報告顯示，截至2024年3月末，中國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月份新發放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個百分點。以湖南省為例，截至2024年5月，湖南已有4地取消首套房貸利率下限，自4月1日起，湖南省階段性取消岳陽市、常德市、湘潭市3地新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限。針對越來越多的城市取消首套房貸利率下限問題，業內認為主要是部分城市新房價格指數連續3個月下行，觸發了利率動態調整機制的政策要求。

2024年8月，廣州市首套房貸利率最低已經可以做到2.89%，該利率水平已經與公積金貸款利率的2.85%相差無幾。

2025年1月14日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行副行長宣昌能介紹，2024年中國貸款利率穩步下行，2024年12月，個人住房貸款利率約為3.11%，同比下降約0.88個百分點。1月24日，央行公布的數據顯示，2024年第四季度中國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.10%。2025年1月至6月，中國新發放的個人住房貸款利率約3.1%，比2024年同期低約60個基點。

參考資料 >

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問.百家號.2023-09-07

住房貸款利率有新政!房貸利息會漲嗎?.澎湃新聞.2023-09-07

不必再等一年六大銀行明起實施存量房貸利率調整新機制.央視新聞-今日頭條.2024-10-31

權威數讀丨上半年金融數據來了!貨幣政策支持實體經濟效果明顯.百家號.2025-07-15

新商業性個人住房貸款利率對居民有何影響？央行回應.百家號.2023-09-07

央行：5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點.界面快訊-今日頭條.2024-05-17

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河北三地取消首套房貸利率下限.中國人民銀行河北省分行公眾號.2024-05-08