差別化住房信貸政策，是指2003年首次提出，為支持居民真實合理住房消費、遏制住房投資或住房的不合理需求，中國銀行業金融機構針對不同購買對象、住房開放商采取不同利率、首付款比例等的信貸政策。
該政策對住房投資與住房居住消費進行了嚴格區分，運用信貸杠桿引導居民理性購房，嚴格遏制投機與炒作，保護與支持居民正常、合理住房消費需求，通過結構調整來熨平房價非正常波動，促進市場穩定發展。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。通知中明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。
主要含義
差別化的住房信貸政策，主要是指2003年首次提出，根據中國國務院、中國人民銀行及相關監管部門文件精神，為了支持居民真實合理住房消費、遏制住房投資或住房的不合理需求，中國銀行業金融機構針對不同的購買對象采取不同的利率、首付款比例等信貸政策，以及對不同的住房開發商（由于其生產的住房產品不同）采取不同的貸款政策等的信貸政策。其中，利率調整和首付款比例調整是差別化住房信貸政策最為核心的政策。
發展歷史
萌芽階段
2003年，為防止房地產投資過熱可能引發的風險，中國人民銀行頒布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，首次提出要對貸款購買第一套、第二套住房的信貸條件進行區別對待的政策，但區別對待的標準較籠統。
2006年，國務院辦公廳提出了"有區別地適度調整住房消費信貸政策"，即個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。但貸款市場準入仍是低門檻，貸款利率仍沒有差別化對待，也沒有嚴格區分住房投機與住房消費的性質。
明確階段
2007年9月，為配合宏觀調控解決局部地區出現的房地產熱現象，中國人民銀行明確提出要對第二套購房和多次置業的首付比例和利率進行差別化對待，具體規定是：購買第一套住房貸款款首付比例不得低于30%（90㎡以下不得低于20%），貸款利率基準利率下浮10%；而對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；而且貸款首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。但對于二套房和多套房的認定不清。在后續政策中明確了住房套數以家庭為單位認定，對第一套、第二套住房界定更為清晰，差別化政策行尺度更加嚴厲。
危機應對階段
2008年開始，為應對國際金融危機，促進擴大內需，中國國務院對房地產業采取了從"抑"到"揚"、從"壓"到"促"的調控。中國人民銀行放寬了差別化住房信貸政策執行標準，支持居民擴大住房消費：一是貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調整至20%；二是支持改善型普通自住房，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；三是對客戶的貸款利率、首付款比例由金融機構在下限以上自主區別確定。
政策回歸并從嚴調控
2010年1月、4月、9月，針對2009年下半年以來部分城市房價快速攀升現象，中國國務院辦公廳、中國人民銀行、中國銀監會等相繼出臺了一系列房地產信貸調控政策，差別化住房信貸政策由應對危機狀態逐步回歸常態，政策執行尺度從嚴從緊。
2010年9月，中國人民銀行、中國銀監會出臺了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出要嚴格執行差別房貸政策：首套住房最低首付比例恢復3至30%；第二套住房首付款比例不得低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；第三套及以上住房停貸等。國務院辦公廳在《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中提出，要強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭首付款比例進一步提高至60%。差別化住房信貨政策尺度進一步收緊，旨在合理引導住房消費，抑制投資投機性則購房需求，通過結構性調整遏制房價、擠出泡沫。
后續政策
2022年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。通知中明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。在全國統一的貸款利率下限基礎上，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。此次差別化住房信貸政策調整優化的重點，一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
社會影響
差別化住房信貸政策把住房投資與住房居住消費進行了嚴格的區分，運用信貸杠桿引導居民理性購房，防止住房購買力在短期內集中釋放對未來形成大量透支，嚴格遏制投機與炒作，保護與支持居民正常、合理住房消費需求，通過結構調整來熨平房價非正常波動，促進市場穩定發展。
參考資料 >
人行、金融監管總局調整優化差別化住房信貸政策：首套房貸款最低首付比例不低于20%，二套房不低于30%.今日頭條.2023-08-31
中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知.中國人民銀行.2023-08-31
央行、銀保監會調整差別化住房信貸政策有何影響？解讀來了.今日頭條.2023-08-31
兩部門：調整優化差別化住房信貸政策，降低存量首套房房貸利率.今日頭條.2023-08-31