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來源：互聯網

首套房貸（First-time homebuyer loans）是指銀行向借款人發放的用于購買第一套自用普通住房的貸款。根據中國人民銀行的規定，中國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠和低首付比率等優惠政策。

自1998年中國房地產進入完全市場化開始，首套房貸比例、貸款利率曾經歷過數次調整，關于首套房的定義和“認房”還是“認貸”的政策也經歷過多次轉換。

2023年8月18日，中國住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號），居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地的市、縣名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房信貸政策執行。同年9月，廣州市首套房貸突破LPR下限，成為首個突破下限的一線城市。10月27日，廣西壯族自治區對個人住房信貸政策進行調整，將全區首套住房貸款首付比例統一為20%。2024年10月9日，浙江省杭州市及湖南省全省各市州發布通知稱，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。

2024年5月17日，中國人民銀行發布《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》指出，取消全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

發展變動

房地產的啟蒙（1978-1994）

1980年前后，中國政府開始出臺允許貨幣購置住房的試點性政策。1980年，中華人民共和國國務院（以下簡稱“國務院”）轉批了《全國基本建設工作會議匯報提綱》，首次提出住房商品化改革探索，開始允許私人建房和買房，允許私人擁有自己的住宅。1981年起，住房出售試點擴大到至23個省自治區60多個城市和部分縣鎮。

當時的住房出售由國家、單位、個人來共同負擔成本性的房價，絕大部分試點采取的辦法是三方各自承擔房價的1/3，以此加速住房問題的解決，1992年5月，由中國建設銀行上海分行貸出了全國第一筆個人房屋貸款。同時在1978-1985年間，由政府補貼、單位自籌方式建設并允許出售的福利房數量開始大幅度增加，在一定程度上緩解了住房的嚴重短缺。

商業房貸的誕生（1994-1998）

1994年5月，《住房擔保貸款管理試行辦法》發布，為按揭業務提供了法律依據。

1994年7月18日，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，政府開始嘗試建立與市場經濟相適應的住房制度。這時期的改革主要有四個重點：一是提出了保障房和商品房的概念，開始對住房有所區分。二是建立了住房的公積金制度，作為購買住房或租賃住房的保障積金。三是建立住房的信貸體系，首次建立了商業性信貸體系，與商業性兩類型共存。四是提出建立一個規范化的交易維護和管理住宅商品的住房市場。1994-1998年的市場化改革，基本上奠定了后來一系列住房交易市場的初始狀態和基本底色。

1997年4月28日，中國人民銀行(以下簡稱“央行”）頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。截至當年底，全國房地產個人貸款余額不到200億。

完全市場化（1998年之后）

高歌猛進（1998-2003）

1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此開始，中國房地產完全進入住宅市場化的時代。

1999年，個人住房貸款條件進一步放寬，貸款年限最長25年，貸款額上浮到39萬元。2000年2月，住房實物分房在全國停止，當年的個人消費占到了全國房地產消費總量的70%以上。2001年底，全國房地產個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。2003年，中國人民銀行規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，從這一年開始，由于房地產發展過熱，政策方向由鼓勵逐漸轉向調控。

調控規范（2003-2008）

2004年9月，中國銀行業監督管理委員會（以下簡稱“銀監會”）發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，對控制商業銀行放貸風險做出規定。2006年3月，央行調整個人住房貸款政策，將貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。“房奴”一詞也在這段時期開始出現。2007年銀行基準利率多次上調，12月20日，為了防止經濟增長由偏快轉為過熱，物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹，中國人民銀行宣布從21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點，活期存款利率下調0.09%個百分點，達到0.72%。

2008年，為應對金融危機，央行宣布擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，首套住房和改善型住房貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%，同時，公積金貸款利率下調0.27個百分點。調整后，5年及以上的貸款利率從7.74%降低至7.47%，5年及以上的公積金貸款利率從5.13%降至4.86%。截至2008年低，我國個人住房貸款余額達到2.98萬億元，個人住房按揭貸款占各項貸款余額的比重達到9.82%。

政策放松（2008-2016）

到2012年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍。然而調控政策的效果顯著，樓市開始存在快速萎靡以及宏觀層面的經濟風險，于是房地產政策在2014年再次轉向。

2015年12月中央經濟工作會議，提出“擴大有效需求，化解房地產庫存”，以及“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”并“取消過時的限制性措施”。全國各地相繼出臺了房貸優惠、公積金異地使用、落戶放寬等優惠政策。2014年9月30日，中國人民銀行和銀監會發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”；同時商貸首套最低首付比30%，利率下限為基準利率0.7倍；支持房企在銀行間市場進行債務融資，此次調整又被稱為“930”新政。2014年10月住建部等三部委發文將公積金貸款申請條件放寬至連續繳存6個月，2015年3月30日，央行、住建部和銀監會發布通知，降低商貸二套房首付比例至40%。同年9月30日，中國人民銀行、銀監會發布《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確在不實施限購的城市，首套房最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。2016年2月，央行、銀監會發文降低非限購城市首套商貸首付比例至20%、二套商貸首付比例至30%（二套認定“認貸不認房”）。

房住不炒（2016年至今）

樓市白熱化使得政策再次轉向，房地產成為中國經濟轉型中不得不處理的問題。2016年12 月，中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。2017年，包括北京、天津市、廣州市、青島市在內的多個城市率先相繼出臺房貸收緊措施，2017年1月，全國房貸平均利率為4.46%，截至2017年12月，全國房貸平均利率為5.38%，較1月上漲0.92個百分點。到2018年10月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍；相比去年10月首套房貸款平均利率的5.30%，上升0.41個百分點。值得注意的是,這已是首套房貸利率連續22個月上漲。

2019年1月，中國人民銀行宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點，房貸利率開始下跌。到2019年5月，首套房貸的平均利率連降半年，全國首套房貸款平均利率達到5.42%，較上月下降1.09%。同年8月25日，央行發布《中國人民銀行公告〔2019〕第16號》，要求自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，同時商業銀行可根據不同地區樓市運行情況、房地產調控政策要求、借款人個體差異，靈活決定具體的加點數值。到2019年12月，全國首套房貸款平均利率為5.54%，為5年期LPR加點74BP；二套房貸款平均利率為5.85%，為5年期LPR加點105BP。

2020年8月，存量貸款定價基準轉換如期完成。根據中國人民銀行披露的數據，94%的存量房貸轉換為參考LPR定價。2021年下半年開始，部分銀行房貸利率躍升至6%以上，最高超過6.5%。

2022年以來，多地房地產市場下行壓力加大。作為提振需求、促進市場回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調整優化，新發放房貸利率的加點下限一路走低。1月和8月，央行兩次調低了1年期和5年期LPR，其中，1年期LPR來到3.65%，5年期以上LPR來到4.3%。12月份，央行宣布LPR維持不變。同時，截至2022年末，我國個人住房貸款余額為38.8萬億元，是2008年同期數據的10倍以上，個人住房按揭貸款占各項貸款余額的比重也達到18.13%。

2023年1月，新發放首套個人住房貸款利率政策動態調整長效機制正式建立，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。2023年8月18日，中國住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局又聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對住房貸款市場進行進一步調控。

截至2023年二季度末，個人住房貸款余額為38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

2023年9月，廣州市首套房貸突破LPR下限，成為首個突破下限的一線城市。只要購入者結清首套房貸，購買二套房可享受與首套房同樣的首付比，這一政策已超出市場預期，而此前該種情況的首付比例為五成。

2023年10月27日，廣西壯族自治區對個人住房信貸政策進行調整，將全區首套住房貸款首付比例統一為20%，并根據新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

2024年1月多地下調首套住房個人住房貸款利率下限，其中部分城市調降至3.8%，即LPR-40BP，例如東莞、九江、呼和浩特市等城市。另外，南京市調降至3.9%。

2024年4月1日起，南昌市市實施階段性取消本市首套住房商業性個人住房貸款利率下限，如后續評估期內（上季度末月至本季度第二個月為評估期）出現新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲情況，則自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

2024年5月7日起，根據《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（銀發〔2022〕294號），河北省唐山、秦皇島市、廊坊市三市政府決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

2024年10月9日，浙江省杭州市、山東省濟南市及湖南省發布通知，決定商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房。

2025年5月7日，中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

現行政策

“認房不用認貸”

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

截至2023年9月2日，包括北京、上海市、廣州市、深圳市在內的中國四個一線城市已全部落地實施“認房不認貸”政策。

降低存量貸款利率

2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，重點內容包括：

2024年9月29日，上海發布房地產新政，提出優化住房信貸政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

調整首套房和二套房首付比例

2023年12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心、北京市國家稅務局等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

2023年12月15日，上海市調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套住房（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%，二套住房（LPR）加30個基點，二套房首付比例最低為50%。同時，對自貿區臨港新片區以及嘉定區、青浦區、松江區、奉賢區、寶山區、金山區6個行政區全域實行差異化政策，二套住房（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

2024年10月9日，浙江省杭州市、山東省濟南市及湖南省全省各市州發布通知決定，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。

2024年11月4日至12月4日，遼寧省營口市住房和城鄉建設局就《營口市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的政策措施》向公眾征求意見。文件顯示，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%。

首套房商貸利率下限階段性取消

2024年1月中旬，百城首套主流房貸利率平均為3.84%，一線城市首套房貸利率為4.13%，二線城市首套房貸利率降至3.86%，三四線城市首套房貸利率降至3.82%。1月共有9個城市首套房貸利率下降，主要為二線和三四線城市，下降空間在5個基點至30個基點之間。

2024年3月28日，新余市發布《現取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限》，自公告次日起執行；同日，九江市發布《關于階段性取消我市首套住房商業性個人住房貨款利率下限》的公告，決定階段性取消我市首套住房商業性個人住房貸款利率下限，自2024年4月1日起實施。

2024年3月29日，青島市住房和城鄉建設局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合發布《關于調整青島市新發放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》。自3月29日起，青島市調整住房公積金貸款政策，統一購買首套房與二套房公積金最高貸款額度，住房公積金最高貸款額度可達115萬元。4月1日，多家銀行商業貸款首套利率降至3.45%，較年初首套房4%的貸款利率下降0.55。

2024年3月31日，贛州市人民政府發布《關于階段性取消我市首套住房商業性個人住房貸款利率下限》的公告。

2024年4月1日，南昌市人民政府發布《關于調整南昌市首套住房商業性個人住房貸款利率下限》的公告。

2024年3月末至4月初，廣東省、山東省、福建省等省份的多個城市相繼宣布，階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，據不完全統計，取消首套房利率下限的城市有15個，這些首套房利率可以突破”LPR-20個基點“的政策下限，按照5年期以上LPR計算可以降至3.75%以下。福州市、青島市、岳陽等城市已經降至3.50%以下，多個城市將下限取消，利率下調的空間更大。

2024年2月份開始，煙臺市市各家銀行的個人首套房貸根據LPR下調，從4%下調到了3.75%。2024年4月1日，20BP的下限被打破，貸款利率的下調空間被打開了，從2024年4月1日起，煙臺市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。煙臺大部分銀行已經下調了個人首套房貸利率15個基點，從3.75%降為3.6%。作為地方法人銀行，煙臺農商銀行和煙臺銀行已經采取了相關行動。4月11日下午，煙臺個人首套房貸利率從3.75%下調至3.6%，再次下調了15個BP。5月7日起，河北省唐山、秦皇島、廊坊三市政府決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

2024年5月20日，武漢率先執行首套房首付比例降至15%的新政，5月21日合肥市、長沙市跟進，5月22日西安市、濟南市、鄭州市、長沙、昆明市、南昌等多城銀行確認實施，執行首套房首付比例降至15%新政的城市越來越多。

2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

2026年1月26日，天津市住房公積金管理中心網站發布《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》。該辦法，提高貸款最高限額。將首套、第二套住房貸款最高限額分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元。養育兩個及以上子女且至少一個子女未成年的，首套、第二套住房貸款最高限額分別由120萬元、50萬元提高至144萬元、120萬元；提高第二套住房計算貸款額度的賬戶余額倍數。將第二套住房貸款額度不高于貸款申請人住房公積金賬戶余額的10倍調整為不高于貸款申請人住房公積金賬戶余額的20倍；延長二手住房貸款最長期限。將二手住房貸款最長期限由20年延長至30年。

參考資料 >

Best First-Time Homebuyer Loans of September 2023.U.S. News.2023-09-04

首套房貸利率最新消息.網易財經.2023-09-04

什么是首套房?如何認定首套房?.界面新聞.2023-09-04

房地產政策歷史回顧.網易.2023-09-04

政策研究:歷次房地產調控調整回顧.新浪財經.2023-09-04

住房城鄉建設部中國人民銀行金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數.住房和城鄉建設部.2023-09-04

重磅！首個一線城市首套房貸突破LPR下限.21世紀經濟報道-今日頭條.2023-09-09

明確了！廣西首套住房貸款首付比例統一為20%.今日頭條·環球網.2023-10-30

杭州樓市新政：住房商業貸款不再區分首套、二套，最低首付款比例統一為15%.澎湃新聞-今日頭條.2024-10-10

事關房貸首付！湖南明確不再區分首套、二套住房.極目新聞-今日頭條.2024-10-11

央行：取消全國層面首套和二套住房商貸利率下限.中國新聞網—今日頭條.2024-05-17