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房地產稅(Real estate tax）往往以房地產市場評估價值為稅基，是對房地產所有者或使用者按年度征收的地方政府稅收。房地產稅在不同國家和地區有著不同的稱呼，比如美國的不動產稅（real estate tax）、英國的市政稅（council tax）、香港特別行政區地區的差餉等。房地產稅作為一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

最早的房地產稅源于古埃及，僅對土地及其作物進行征稅。公元前200年羅馬帝國對土地和建筑物征稅，開始的稅率只有1％，后為支付戰爭的需要不斷的提高稅率直到3％。現代意義上的房地產稅最早出現在英國。1993年4月1日起，英國執行新的住房財產稅，一直延續至今。雖然房地產稅的稅負較輕，但極容易引起納稅人的反感，許多發達國家都出臺了限制房地產稅增長的政策。由于歷史原因，各國的房地產稅制存在諸多的差別，尤其是中國的房地產稅制與其他國家的房地產稅相比存在著較大的差異。房地產稅在中國的名稱，前身為物業稅，是對房地產保有環節征收的稅種，往往以房地產市場評估價值為稅基，對房地產所有者或使用者按年度征收的地方政府稅收。2003年，“物業稅”首次出現在《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》中，后來“物業稅”一詞由于在中國的使用存在偏誤和不準確而被“房地產稅”代替。2011年，上海市和重慶市先行試點房產稅。2020年，國務院指出，要加快建立現代財稅制度，穩妥推進房地產稅立法。

房地產稅的優點在于其能夠為地方政府提供穩定的財政收入，促進地方發展模式的轉變，并有效提升政府提供基本公共服務的能力。此外，它具有可以催化房地利用，調整產業配置的效率的優點。房地產稅也存在導致財產價格下跌，減少儲蓄投資的意愿，違反量能課稅原則、受益公平原則和分類性財產稅的不公平現象的一些缺點。房地產稅在各國的發展可以概括為：各國正努力建立公平有效的房地產稅制，以評估價值為基準，提高評估準確性，賦予地方政府更多權力，并完善信息公開制度。盡管如此，房地產稅在各國都受到納稅人的反對，導致政府采取限制措施，但限制措施影響了其收入規模、稅負分配的公平性以及地方政府的財政依賴性。

發展歷程

最早的房地產稅源于古埃及，由于當時大多數人較為貧困而且住房的條件也較差，僅對土地及其作物進行征稅。公元前200年羅馬帝國對土地和建筑物征稅，開始的稅率只有1％，后為支付戰爭的需要不斷的提高稅率直到3％，同時為了降低民眾的反抗而將稅收主要用于道路等公共事業的建設。

現代意義上的房地產稅最早出現在英國，最早按爐灶數目征爐灶稅，后改按房屋窗戶數量征窗戶稅。1778年改革為按房屋租賃價格征收定額稅，1834年該稅廢止，1851年開始對住宅用房和營業用房征收房屋稅。1989年將其中的住宅用房房屋稅改為社區稅也稱人頭稅。但此稅的公平性較差，被稱為“劫貧濟富稅”，引起人們極大的不滿和抵制，地方政府征收日益困難。1993年4月1日起執行新的住房財產稅，一直延續至今。

從世界各國房地產稅開征的實踐來看，開征房地產稅的主要目的是取得財政收入以滿足政府財政支出的需要。雖然房地產稅的稅負較輕，但極容易引起納稅人的反感，據調查，在所有的稅種中其是納稅人最為厭惡的稅種，許多發達國家都出臺了限制房地產稅增長的政策。如英國住房的計稅依據一直沿用1994年的標準。美國也出現了多次的限制，根據2006年的數據，其中，34個州限制了稅率的提高，29個州限制了稅收收入的增長，20個州限制了評估價值的增加。近年來，美國民眾對房地產稅改革仍爭議不斷，佛羅里達、喬治亞、印地安那等一些州著手新的立法改革。

由于歷史原因，各國的房地產稅制存在諸多的差別，尤其是中國的房地產稅制與其他國家的房地產稅相比存在著較大的差異，其發展歷程如下：

1950年1月，中華人民共和國政務院發布了《全國稅政實施要則》，規定在全中國范圍內統一設立了14個稅種，其中包括房產稅和地產稅。

1951年8月，中華人民共和國政務院頒布了《城市房地產稅暫行條例》，規定在城市中對房屋實行合并征收房產稅和地產稅，將其作為一種稅種，稱為城市房地產稅。房地產稅的納稅義務由房產權所有人承擔。

1973年的稅制改革試行中，引入了工商統一稅，將對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入其中。城市房地產稅作為14個保留稅種之一，僅對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。

1984年的工商稅制改革中，重新開始征收房地產稅。鑒于當時的實際情況，考慮到房地產稅的稅名不再適用，將其分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。

1986年9月，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，根據該條例，房產稅的征收范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區；個人所有非營業用的房產則免征房產稅。

2003年，中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議（簡稱中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議）提出了在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，并首次提出對自有住房持有環節進行征稅。

從2003年提出對自有住房持有環節進行征稅以來，房產稅改革已進入探索與試點階段。

2006年起，北京、深圳市、重慶市、南京等六個城市開始進行物業稅空轉實驗，但尚未正式開征。

2010年9月，財政部公開回答了為何進行房產稅改革的問題，主要有以下四個方面原因：首先，房產稅改革有利于調節居民收入和財富分配；其次，該改革有利于健全地方稅體系；第三，房產稅改革可以促進經濟結構調整和土地節約集約利用；最后，房產稅改革可以引導個人進行合理的住房消費。

2011年1月，上海市和重慶率先啟動了房產稅改革試點，其中包括對個人住房征稅。這些試點方案對未來推廣房產稅提供了重要的參考方向。

2014年，上海、重慶市試點的房產稅擴圍方案已停止。

2015年8月，房地產稅被納入第十二屆全國人大常委會的立法規劃中，這意味著房地產稅的立法時間表正式確定。

2018年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃中，包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內提請審議。

2019年3月9日，十三屆全國人大二次會議記者會上，全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在回應房地產稅立法問題時表示，“房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，相關部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。”

2020年，國務院指出，要加快建立現代財稅制度，穩妥推進房地產稅立法。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算；條件成熟時，及時制定法律。

2022年，財政部宣布年內不擴大房地產稅試點范圍。

基本概念

定義

房地產稅是對房地產保有環節征收的稅種，往往以房地產市場評估價值為稅基，對房地產所有者或使用者按年度征收的地方政府稅收。

房地產稅在不同國家和地區有著不同的稱呼，比如美國的不動產稅、英國的市政稅、香港特別行政區地區的差餉等，房地產稅為在中國內陸的名稱。（故本詞條側重于編寫稅種在中國的發展情況）

征稅對象

大多數國家或地區對土地和地上建筑物實行合并征稅，例如美國、加拿大、德國、韓國和香港特別行政區地區的房地產稅的課稅對象都同時包含土地和地上的建筑物。部分國家和地區對土地和地上建筑物分別課稅，分設不同稅種，例如日本征收地價稅、固定資產稅和城市規劃稅，丹麥征收土地稅和公共服務稅，中國地區征收地價稅和房屋稅。還有的國家只對土地征稅，如澳大利亞。

中國

在中國，房地產業直接以房地產為征稅依據。房地產稅的征稅對象包括各類居住用和非居住用的房地產，但不涵蓋依法擁有的農村宅基地管理辦法及其上的住宅，納稅人則是土地使用權人和房屋所有權人。

美國

實行對土地、房屋統一征收財產稅為主體的房地產稅收制度，即房地產稅的課稅對象包含房產和地產。房地產稅的征稅范圍涵蓋城鄉所有的土地和房產。美國稅法規定，財產稅的納稅人為財產的所有人。若所有人不明確。則實際使用人或控制人應被視為房地產所有人并繳納房地產稅。

美國各州對低收入群體有詳細的房地產稅減免規定，除了特定組織擁有的房地產外，還允許地方政府決定某些稅收豁免項目。這些優惠政策主要針對低收入者、老年人、殘疾人等弱勢群體或退伍軍人等。一些州政府還通過限制房地產稅負擔的條款，如加利福尼亞州的第13號法案規定，房地產稅負擔不得超過房地產價值的1%，評估價值以1975年為準，每年增長不超過2%。

英國

在英國的房地產稅制度中，市政稅和商業差餉是兩個主要組成部分。

市政稅是針對個人住宅征收的，根據住宅的評估價值按比例征收，是地方政府的主要稅收來源。稅率根據住宅價值分為若干等級，每個等級有相應的稅率。此外，女王陛下政府制定了很多類型的稅收優惠，享受稅收優惠的群體比較廣泛，包括獨居的成年人、空置或非主要住宅、學生公寓和軍隊營房等。對于低收入家庭，也可以申請稅收減免。

商業差餉則是針對非住宅房地產征收的，包括商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等房地產。計稅依據為政府評估的市場租金價值，納稅人為使用者。1990年，商業差餉劃歸中央政府管理，由中央政府制定稅率，地方政府負責征收，統一繳納至中央政府。商業差餉收入由中央政府統一分配給各級地方政府。

新加坡

新加坡對房地產保有環節征收財產稅，稅基為年租金價值，通過可比實例租金確定，土地年租金為完全產權市場價格的5%。特殊房地產如酒店、碼頭等使用法律規定的收益法公式計算。不產生租金的房地產使用成本收益法估計市場租金。公共宗教場所、接受政府補助的公立學校、慈善用途房地產和公益事業房地產可免繳財產稅。新加坡總理有權對某類型房地產的財產稅進行部分減免或豁免。所有者自住的房屋可享受財產稅優惠，購買并居住在新建或轉售的政府保障性房屋或商品房的個人可享受此優惠，但家庭只能申請一套房屋優惠，如果其中一套為政府保證性房屋，則優先適用所有者自住房屋優惠。

作用

由于國情不同，房地產稅在各國發揮的作用各不相同。綜合各國情況，房地產稅大體有以下幾個方面的作用：

（一）地方公共服務籌集資金：

房地產稅作為地方稅，為地方政府提供籌集資金的主要方式。地方政府可以自主制定稅率和使用稅收，以提供差別化的公共服務，提高公共服務的效率。

（二）實現土地增值捕獲：

土地增值是由于公共投入而使房地產價值上升的部分。地方政府通過房地產稅來分享這部分土地增值，為可持續地提供公共服務融資。

（三）發揮再分配功能：

房地產稅對于收入較高家庭的再分配功能較強，可以通過減免或累進稅率來減輕低收入家庭的稅負。房地產稅的普遍實施也能夠對資本收益進行再分配。

（四）提高土地利用效率：

房地產稅可以提高土地的保有成本，促進土地的有效利用。一些國家通過按照土地的最佳利用方式來評估計稅價值，以提高土地利用效率。此外，一些國家還通過征收住房空置稅等措施來鼓勵土地的有效利用。

房地產稅在中國的政策預期目標是多元的，政策作用重心也出現一定變化。2010年12月，中國國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，兩個月后上海市、重慶市推出了個人房產稅的試點方案，從兩地的相關政策文件及實施細則來看試點重點在于調節收入分配。

關于調控能力又可詳述為以下三個目標：

（一）調節收入分配

房地產稅是通過法律手段對占有土地和房產等不同財富而引起的存量財富差異進行調整，彌補了個人所得稅制只能對流量財富而不能對存量財富進行調節的缺陷。通過對不同的群體、不同類型的房地產征收不同規模的房地產稅，能夠有效實現房地產稅調節收入分配、縮小貧富差距的作用，體現了經濟法中實質公平正義的要求。

（二）調控房地產市場

房地產稅是房地產市場調控的長效機制的重要組成部分。通過引導房地產消費更加理性、減少空置房等低效供給，房地產稅可以直接調節房地產市場，特別是對房價過快上漲起到遏制作用。房地產稅的引入可以通過需求側和供給側的調整，幫助實現房地產市場的穩定發展。

（三）配合經濟結構轉型

完善現行財稅體制以配合經濟結構轉型。隨著中國經濟結構深度轉型，地方政府對土地財政的依賴將逐步降低。房地產稅改革試點的推進意味著需要調整傳統的投資消費模式、資源配置方式以及房地產對金融系統的影響，以推動經濟結構的變革和地方政府的發展模式的轉型。

在共同富裕的目標下，中國制定了房地產稅的實施目標。首先，要回歸房住不炒的定位，重視住房的民生屬性，實現全體居民的“居者有其屋”。其次，在一次分配的基礎上進行二次分配，確保資源合理配置。再次強調，房地產行業應該回歸房住不炒的定位，注重住房的民生屬性。此外，為實現與實體經濟的協調發展和均衡發展，房地產行業應追求利潤平均化，以促進健康的發展。

房地產稅的優缺點

優點

從國際上來看，征收房地產稅是普遍做法。房地產稅也是中國財稅制度完善的長效機制之一，房地產稅改革的長期政策目標是建立地方政府主體稅種，促進地方發展模式的轉變，有效提升政府提供基本公共服務的能力。

從籌集財政收入的角度來看，房地產稅相對于土地出讓金主要有兩點優勢：第一是持續性，第二是穩定性。因而可以有以下益處：

（1）地方穩定的財政收入

在全球范圍內，各國和地區都在不斷探索和改革財產稅制度，以適應經濟和社會的變化，并確保財產稅的有效運作。這將為地方政府提供更可靠的財政支持，促進經濟的可持續發展。

在中國，通過對房地產稅立法的模擬預算發現，在0.8%的稅率下對存量房征收的房地產稅與中國地方財政收入呈現正相關，房地產稅立法將增加中國地方財政收入，使地方可支配資金增加，更好地為民眾提供公共產品以及公共服務。

（2）催化房地利用

房地產所有人必須繳交房地產稅，對于閑置房地產者將形成財務的負擔，必須籌錢繳稅，因而房地產所有人有利用房地產以取得收入繳納稅捐的壓力。因此，財產稅可以催化房地利用。

同時，財產稅的征收應遵循公平和透明原則，并且與房地產市場的發展相協調。政府應確保稅收制度的合理性和穩定性，同時提供相應的激勵機制，以鼓勵房地產所有人充分利用其房地產資源，并推動經濟的可持續發展。通過財產稅的催化作用，可以促使房地產行業更加活躍，提高土地和房屋的有效利用率，從而為社會經濟的發展做出積極貢獻。

（3）調整產業配置的效率

以美國為例，州及地方政府實行差別財產稅稅率，以吸引工業或其他產業發展。因此，財產稅對住宅區及工業區的分布產生影響，而影響配置的效率。

高稅率可能對某些地區的發展產生抑制作用，而低稅率則可能吸引更多的投資和產業進駐。因此，合理設計的財產稅政策可以在一定程度上影響地區之間的資源配置和經濟結構調整，以實現經濟的可持續發展和社會的良性變遷。

缺點

（1）通常情形會導致財產價格下跌

對于財產持有者而言，財產稅構成了他們財產的一種負擔。財產稅對于持有財產者而言，構成了財產的負擔。除非持有財產者能夠有效地將這一負擔轉嫁給他人，否則這將導致財產投資的收益率降低，從而減少人們持有財產的意愿。由此，持有財產者更有可能選擇出售財產，而無持有財產者更有可能選擇不購買財產。

（2）減少儲蓄投資的意愿

征收財產稅會降低資本投資的回報效益，相比于將資金投資于財產消費而言，這種結果可能會增加吸引力。然而，這可能導致儲蓄、投資和經濟增長的減少。

（3）違反量能課稅原則

擁有財產并不意味著擁有穩定的經常性收入，但卻代表了繳納財產稅的能力。高昂的房地產價格可能是年輕人在繳納所得稅后所進行的儲蓄，然而當年長退休之后，財產稅反而成為老年時期的沉重負擔。這將迫使他們不得不出售財產以支付財產稅，最終失去了他們原本擁有的財產，這種情況顯然是不合理的。

（4）違反受益公平原則

課征財產稅的義務人并不能保證對于財產稅支出用途能夠得到相應的待遇。支付的財產稅的多少并不一定與獲得的利益成正比。

（5）分類性財產稅的不公平現象

針對非營利性宗教、教育和慈善組織的財產免稅政策，導致了這些組織在財產稅方面獲得了特殊待遇。這種特殊待遇鼓勵了這些事業組織持有財產，卻違背了最初設立免稅目的。由此造成未享受免稅待遇的團體受到不公平的對待，同時也抑制了其他營利事業的財產持有。

影響與風險

影響

風險

中國

房地產稅對地方產業結構的影響不能一概而論，而應該視城市發展的階段、規模、資源稟賦、現有的產業結構，以及房產稅本身的政策差異進行具體判斷：以中國的兩個試點城市為例，影響和風險各不相同。

英國

美國

日本

泰國

如何應對風險

發展現狀

一方面，各國都在努力建立公平、有效的房地產稅制，即按照評估價值計稅，提高稅基評估的準確性，賦予地方政府更多的稅權，建立房地產稅為地方基礎設施建設或城市更新融資的機制，完善信息公開制度等。另一方面，房地產稅在各國均受到納稅人的反對，結果是政府不得不出臺一系列措施對房地產稅進行限制，如推遲房地產稅稅基的更新，對房地產稅稅基的增長設限，限制住宅房地產稅稅率，設置各種房地產稅減免項目等。這些措施影響了房地產稅的收入規模，帶來了稅負分配的不公平，增加了地方政府對上級轉移支付的依賴程度。

在此列舉幾個代表國家房地產稅的發展情況：

美國

房地產稅是美國地方政府的主要稅收來源之一，其貢獻約占地方稅收收入的50-80%。這項稅收對于地方政府來說具有重要意義，該稅項為消防、教育、醫療、公共設施以及福利等領域的支出提供了重要的資金支持。在美國，確定房地產稅率的方法是通過將不包括房地產稅在內的政府其他收入總額與下一財政年度預算總額之間的差額除以當地房地產的市場價值來進行制定。由于房地產稅征稅權力歸屬于地方政府，所以不同地區的稅率存在差異。美國的房地產稅率范圍通常在0.12%至3%之間。

英國

英國是世界上最早實行房產稅征收的國家之一。自1851年起，他們開始對商業用房和住宅用房進行稅收。自1990年起，英國地方政府接管了住宅稅收，而非住宅稅收則由中央政府負責。實際上，地方政府約有25%的稅收來自于住宅稅收。英國住宅征稅又稱為住宅財產稅，基于房產評估價值征稅。在英國，根據房屋的評估價值，所有房屋被分為A-H八個級別。地方政府將根據實際情況，針對這八個不同的級別確定相應的累進稅率，并制定不同的計稅標準。這樣做可以確保稅收與房屋價值相符，從而實現稅收的公平和合理。

日本

日本是亞洲國家中早期發展房地產稅制度的國家之一。自1950年起，日本開始實施房地產稅，并且該稅項在地方稅總收入中一直占比超過40%，成為基層政府財政收入最重要的來源之一。

日本的房地產稅主要由固定資產稅和城市規劃稅組成，征收對象為土地和建筑物。征稅依據是基于市場價值進行計算。固定資產稅的繳納基準為1.4%，最高上限為2.1%；而城市規劃稅的繳納基準為0.3%。

通過房地產稅的征收，日本能夠有效地實現對房地產市場的調控，并為地方政府提供穩定而重要的財政支持。

中國

中國的房地產稅結構呈現出一定的特點，即“重增量住房、輕存量住房；重開發建設與交易環節、輕保有環節”。執行的房地產稅涉及的稅種主要有城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、房產稅及契稅等。不論是從稅制體制來看，還對房地產市場體制而言，房地產稅制都是重要的組成部分，對于合理配置國有土地資源、組織籌集國家財政收入、調節收入分配起著積極重要的作用，弊端卻也顯著。

隨著中國房地產市場的快速發展和經濟轉型，其有關部門也在探索改革房地產稅制，以實現稅收的公平性和合理性。這將有助于推動中國房地產市場的健康穩定發展，并提供更可靠的財政支持。與之相比，開發環節和流轉環節的稅種多、稅負重。兩者共同造成了在房地產開發、交易過程中，整體稅負水平較高。