土地增值稅是中國政府對有償轉讓國有土地使用權以及相應的建筑物和其他權的單位和個人征收的一種稅收。
土地增值稅于1994年開始實施，征收范圍包括轉讓國有土地使用權 (不含出讓)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓以及存量房地產的買賣三種。納稅人包含國有企業、集體企業、外商投資企業等，個人則包括個體經營者。
土地增值稅的實施有利于加強對房地產開發和市場的調控，抑制土地投機購買和出售行為，同時能夠進一步保護土地資源，規范國家參與土地增值收益的分配方式。但目前土地增值稅仍存在的一些納稅人轉讓房地產所得的形式多樣，包括土地轉讓、房屋出售等，導致收入核算困難與土地增值稅清算過程復雜，使得稅務部門難以有效執行清算工作等問題。2019年7月16日，財政部、國家稅務總局發布了《中華人民共和國土地增值稅法》（征求意見稿），征求意見截止時間為2019年8月15日。2024年11月，國家稅務總局發布《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》將土地增值稅預征率下限降低了0.5個百分點。
基本概念
稅種介紹
土地增值稅是中國政府對有償轉讓國有土地使用權以及相應的建筑物和其他權的單位和個人征收的一種稅收。它是根據1994年開始實施的《土地增值稅暫行條例》而設立。土地增值稅的征收和管理由地方稅務局負責，征收的稅款歸地方政府所有。通過征收土地值稅，可以有效地控制房地產市場的投行為，保護土地資源，維護國家權益。同時，土增值稅的收入也為地方政府提供了財政支持，用于城市基礎設施建設、社會福利等方面。實現土地資源的合理利用和國家財政的可持續發展。
納稅義務人
土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產并取得收入的單位和個人）。單位包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業、外國企業、股份制企業、其他企業、行政單位、事業單位、社會團體、其他單位。個人包括個體經營者。
稅種特點
以轉讓房地產取的增值額為計稅依據
以轉讓房地產取的增值額為計稅依據，土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，減除稅法規定準予扣除的項目金額后的余額。這些準予扣除的項目包括相關的成本、費用、稅金以及其他項目。
征稅面廣
征稅面廣，除稅法規定免稅的情況外，凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人都需要繳納土地增值稅。不論經濟性質如何、國內外資企業或中外籍人員、專營或兼營房地產業務的單位和個人都有繳納土地增值稅的義務。
實行超率累進稅率
實行超率累進稅率，土地增值稅的稅率根據轉讓房地產的增值率確定，并按照累進原則進行設計，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。增值率高的房地產轉讓將適用較高稅率，需要繳納更多的稅款；增值率低的房地產轉讓將適用較低稅率，需要繳納較少的稅款。
實行按次征收
實行按次征收，土地增值稅在每次發生房地產轉讓時進行征收，按照每次取得的增值額征收一次稅款。每發生一次轉讓行為，就需要繳納一次土地增值稅。
征稅范圍
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的基本征收范圍包括轉讓國有土地使用權 (不含出讓)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓以及存量房地產的買賣三種。
征收方式
征收稅值
核定征收按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收土地增值稅。例如，如果成交價為100萬元，土地增值稅應為1000000×1%=10000元。
稅率征收
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。根據能夠提供購房發票和無法提發票但能夠提供房地產估報況劃分。對于能夠提供購房發票的情況，可以減除以下項目金額：取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額、按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金、取得房地產時所繳納的契稅。對于不能提供購房發票但能提供房地產評估機構評估報告的情況，扣除項目金額按以下標準確認：取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認、按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。
稅額的計算
扣除項目計算
土地增值稅應納稅額的計算分析表
土地增值稅率表
計算方式
示例：A是一家房地產開發企業，2018年6月將一寫字樓轉讓給B公司，取得不含增值稅的轉讓收入2000萬元（增值稅為100萬元），支付城建稅教育費附加與地方教育附加合計12萬元，支付印花稅10萬元。已知A當初為取得該寫字樓的土地使用權支付300萬元，修建該寫字樓發生開發成本400萬元開發費用為70萬元。
解析：
1. A企業從事房地產開發的加計扣除金額：
2. A企業轉讓房地產的扣除項目金額合計：
3. A企業轉讓房地產的增值額：
4. 增值稅計算：
因此，A企業2018年6月應繳納的地增值稅稅額為894.7萬元。
以上內容參考資料：
土地增值稅清算
土地增值稅清算是指納稅人根據相關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并結清相應稅款的行為。
清算條件
土地增值稅的清算單位包括國家有關部門審批的房地產開發項目及分期項目。清算條件包括房地產開項目全部竣工、完成銷售，整體轉讓未竣工算的項目，直接轉讓土地使用權等。主管稅務機關還可以要求納稅人進行清算，例如已竣工驗收的房地產項目中已轉讓的部分占比在85%以上，或得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢等情況。
在清算審核過程中，需要核實項目是否按照國家有關門的批準進行清算，對于分期開發項目是否按照分期進行清算，以及對于不同類型的房地產是否分別計算增額和增值率。
審核收入情況時，需要結合銷售發票、銷售合同、商品房銷售許可證等資料，重點審核銷售明細表和房地產銷售面積與項目可售面積的數據關同時還需要驗證銷售合同所載商品房面積與實際測量面積是否一致，以及是否存在價格明顯偏低的情況，還要確認是否存在少計、漏計以及將開發產品用于其他目的的情況。
扣除項目的審核要求包括所歸集的成本和費用必須是實發生且取得合法憑據的，不得混淆。此外，還需要準確地將扣除項目金額分別歸集，對于分期開發或不同類型房地產的項目，應采用合理的分配方法進行共同成本費用的分攤。對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
征收條件
在土地增值稅清算過程中，如果發現納稅人符合核定征收條件，就應按核定征收方式對房地產項目進行清算。符合以下條件之一的納稅人可以實行核定征收：（1）依法應設置賬簿但未設置的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖然設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全、難以確定轉讓或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍未清算的；（5）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由。
在土地增值稅清算后，如果未轉讓的房地產被清算后銷售或有償轉讓，納稅人應按規定進行土地稅的納稅申報，扣除項目金額時需按清算時的單位建筑面成本費用乘以銷售或轉讓面。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
政策優惠
免稅
稅項扣除
征收管理
納稅申報
土地增值稅的納稅申報是指納稅人轉讓房地產后需要到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報的程序。納稅人需在轉讓房地產合同簽訂后的7日內攜帶相關資料如房土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告等前往稅務機關進行申報。如果納稅人經常進行房地產轉讓，難以每次轉讓后即時申報，可以經稅務機關審核同意后定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關決定。
對于項目全部竣工前已轉讓的房地產收入，納稅人可以預征土地增值稅。如果當地稅務機關規定了預征土地增值稅的比例，納稅人應在預售房地產所取得收入時到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定的比例預繳，待辦理決算后，多退少補。如果當地稅務機關沒有規定預征土地增值稅，納稅人也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。
納稅義務發生時間
土地增值稅的納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。
納稅申報繳納期限：
納稅地點
納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。房地產所在地是指房地產的具體坐落地。如果納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區，應按房地產所在地分別申報納稅。具體的辦理方式和規定由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
會計處理
企業在應交稅費科目下設立應交土地增值稅明細詳細說明了主營房地產業務、兼營房地產業務和轉讓房地產業務的土地增值稅會計處理方法。
對于主營房地產業務，如果采用一次性收款的現房銷售方式，企業應在房地產移交和發票賬單提交給購房者時，根據實現的營業收入計算應繳納的土地增值稅。這時，應借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費-應交土地增值稅”科目。如果主營房地產業務采用分期收款方式，企業應根據合同規定的收款時間計算應繳納的土地增值稅。同樣，應借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費-應交土地增值稅”科目。
對于兼營房地產業務的企業，在轉讓房地產時應繳納的土地增值稅屬于“其他業務支出”中的一項。這時，應借記“其他業務支出”科目，貸記“應交稅費-應交土地增值稅”科目。
對于轉讓房地產業務，如果企業是以行政劃撥方式取得土地使用權，并僅轉讓土地使用權，則應計入“其他業務支出”科目。如果轉讓的是國有土地使用權連同地上建筑物等一并轉讓，則應借記“固定資產清理賬戶并貸記“應交稅費-應交土地增值稅”科目。
作用
土地值稅開征的第一作用是適應改革開放新形勢，通過對稅制進行進一步改革和完善，加強對房地產開發和市場的調控。隨著經濟的快速發展和城市化進程的加快，土地資源的有效利用和管理變得尤為重要。土地增值稅的開征可以通過稅收手段對土地市場進行調控，避免土地過度利用、惡性競爭和過度投機等問題的發生。
抑制房地產投機和出售行為
土地增值稅的開征可以起到抑制土地投機購買和出售行為的作用，防止炒土地獲取暴利。在過去的發展中，由于土地價格的不斷上漲和投資回報的高增長，導致投機性土地購買和出售行為頻繁現。這種行為使得地成為了投機者獲取暴利的手段，嚴重影響了市場的穩定和社會的公平。土地增值稅的開征可以通過適當調整稅率和征稅方式，降低投機購買土地的投資回報率，減少投機需求，從而抑制投機行為的發生。
保護土地資源
土地增值稅的開征還可以保護土地資源，維護國家權益，并規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。土地作為一項重要的國家資源，其管理和利用對于國家的經濟發展和社會穩定具有重要意義。通過開征土地增值稅，可以實現對地資源的可持續利用和保護，確保其不被濫用和浪費。同時，通過調整土地增值稅的征稅方式和稅率使得國家能夠合理參與土地增值收益的分配，并增加財政收入，進而支持國家的公共事業建設和民生改善。
局限性
稅制要素不明確
土地增值稅制度存在幾個缺陷，具體包括政策工具職能單一化、目標定位偏差、稅制要素不明確和征管困難等。
土地增值稅的稅制要素不明確，具體表現在計稅依據不清晰。納稅人轉讓房地產所得的形式多樣，包括土地轉讓、房屋出售等，導致收入核算困難。此外，法定扣除項目繁多，減免稅構成復雜，容易引發爭議，并使得土地增值額難以準確計算。且忽視了稅的財政、調節和監督等多重職能。由于土地增值稅制度沒有明確規定房地產租賃和持有階段的征稅，導致對房地產企業的利潤征收了資本利得稅而非土地增值稅，使得稅制的應用范圍變窄，限制了其發揮多重職能的效果。
征管困難
目前的土地增值稅征收制度存在一些問題。在征稅的預征階段，稅率相對較低并沒有妨礙征收。但是在清算階段，高稅負導致房地產企業通過一些手段來規避稅款，比如延遲結算或虛增建造成本等方式，使得應該繳納的稅款長期懸而未繳。各地在征管環節中有很大的自由裁量權，由于稅務人員對法律了解不足，加上土地增值稅清算過程復雜，使得稅務部門難以有效執行清算工作。地方政府常常免征或延緩征收土地增值稅，違反了稅收法定主義的原則。這導致了征收程序始未完成，名義上的稅負很高，但實際上的稅負卻很低。
國家新規
根據《中華人民共和國公司法》的規定，企業可以進行整體改制。這包括非公司制企業改制為貴州長生藥業有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，以及股份有限公司變更為有限責任公司等。在改制過程中，如果企業將國有土地使用權、房地產轉移到改制后的企業名下，暫時不需要土地征收增值稅。如果兩個或兩個以上的企業合并為一個企業，并且合并后的企業是原企業投資主體的繼續存在，則原企業將房地產轉移到合并后的企業名下也暫時不需要征增同樣地，如果企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，原企業將房地產轉移給這些分立后的企業也暫時不需要征收土地增值稅。
此外，如果在改制重組過程中，單位或個人以房地產作為入股時的投資，將房地產轉移給被投資的企業也暫時不需要征收土地增值稅。
需要注意的是，上述土地增值稅政策不適用于房地產轉移中任意一方為房地產開發企業。這項政策旨在支持企業改制重組，優化市場環境，減輕企業的稅負。
這項政策的執行期限為2021年1月1日至2023年12月31日。
2024年11月，國家稅務總局發布《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》（以下簡稱《公告》），自2024年12月1日起執行。《公告》將土地增值稅預征率下限降低了0.5個百分點，除保障性住房外，東部地區省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區省份預征率下限為1%，西部地區省份預征率下限為0.5%。
地方管理
四川省
對于土地增值稅管理，四川省各地稅務局通過專題培訓、實操練兵、選拔專業技能干部等模式來提升工作人員的能力和知識水平。經過這些培訓和優化措施旨提高工作人員的能力水平和工作實踐經驗，來地應對土地增值稅的管理和服務需求。
南通市
南通市稅務局則通過建立規范制度，讓土地增值稅管理過程更加規范。通過制定相關細則和流程，案頭審核、過程審核和事后審核等制度來完成土地增值稅管理，形成了一個閉環管理系統。通過這種方式，稅務局能夠更加優化土地增值稅的精準監管，并及時解決可能出現的問題。
發展趨勢
土地增值稅的發展趨勢包括對是否取消土地增值稅的看法和土地增值稅制度的改革方向。取消土地增值稅會給短期持有房地產的投機者帶來稅收減免的好處，但這樣可能無法達到土地增值稅征收的目的，即將不勞而獲的土地自然增值收歸國有。在房地產市場不景氣時，土地增值稅稅負自動降低，而在市場投資過熱時可以起到穩定經濟的作用。因此，不論是取消還是維持土地增值稅制度，應將對土地自然增值部分的課稅納入地方稅體系的構建，實現穩定收入來源。
未來土地增值稅制度的發展趨勢應遵循稅收法定原則，清理整頓土地和房屋建設及交易環節的稅費，設計一體化的房地產稅制，使土地增值稅成為地方稅體系的重要組成部分，優化土地房屋資源的配置，促進房地產市場的正常發展。可以借鑒國際和中國臺灣地區的土地增值稅設計，以滿足中國土地增值稅制度存在的缺陷。
參考資料 >
兩部門就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》公開征求意見.中國政府網.2025-04-26
多項房地產稅收政策迎調整.中國經濟網-今日頭條.2024-11-14
國家稅務總局關于降低土地增值稅預征率下限的公告（附解讀）.國家稅務總局-今日頭條.2024-11-14
土地增值稅法對外征求意見.今日頭條.2023-07-30
房地分離，土地增值稅如何繳納？.中國稅網.2023-07-30
關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告.中華人民共和國財政部官網.2024-11-14
兩部門：繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策.人民網.2023-08-15
企業改制重組有關土地增值稅政策繼續實施.中國日報網.2023-08-22
四川稅務實施土地增值稅管理服務能力提升計劃.人民網.2023-08-15
南通稅務創新土地增值稅“三三三”風險內控新機制.央廣網.2023-08-15