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房地產調控是指國家為了實現對房地產市場的調控目標而制定一系列政策。1993年6月24日，在中共中央、國務院印發的《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，首次提出房地產調控措施。

在經濟快速發展的過程中，一些地方和部門片面追求高速度，導致出現固定資產投資增加過猛、房地產熱、開發區熱、金融秩序混亂、物價上漲等問題。面對這樣過熱的市場環境，1993年6月24日，中共中央、國務院印發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》。1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此開始，中國房地產完全進入住宅市場化的時代。2003年，中國走出經濟危機后，房地產發展過熱，政策方向再次由鼓勵轉向調控。2008年11月，國常會上，時任中國國務院總理溫家寶提出進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，2009年全年商品房銷售面積同比上漲43.60％，銷售金額同比上漲75.50％。2015年12月，“擴大有效需求，化解房地產庫存”的說法被提出。2016年12月的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位首次被提出。2023年8月底開始，各地密集執行“認房不認貸”。2024年1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

房地產調控可以指導相關部門更好地出臺調控政策，可以幫助房地產企業做出發展決策，可以幫助老百姓買到價格合適的房子。2022年到2023年期間，中國出臺了一系列穩定房地產的優化政策，有初步的成效。中國的發展階段來講，直至2023年還處在在經濟轉型升級和高質量發展的階段，中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實的支撐。房地產的調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優化，尤其有利于房地產業高質量發展。

歷史沿革

1992年-1997年房地產開始調控

1992年-1997年，高速的野蠻發展為中國房地產市場帶來不穩定性，中央調控隨即出現。1992、1993年商品房銷售總額同比分別增長79.35％和102.47％。在經濟快速發展的過程中，一些地方和部門片面追求高速度，加上原有的宏觀調控機制逐漸失效，新的調控機制尚未健全，導致出現固定資產投資增加過猛、房地產熱、開發區熱、金融秩序混亂、物價上漲等新的問題。面對這樣過熱的市場環境，1993年6月24日，中共中央、國務院印發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，針對房地產泡沫出臺16條調控措施，開始對房地產市場進行大規模清理整頓。首次房地產調控措施適時出臺，房地產熱度迅速下降。

1998年-2002年房地產進入完全市場化

因之前的強力調控疊加金融危機使樓市陷入困境，1998年后中國房地產政策走向寬松。1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式宣布停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此開始，中國房地產完全進入住宅市場化的時代。

2003年-2007年調控規范市場

2003年，中國走出經濟危機后，房地產發展過熱，政策方向再次由鼓勵轉向調控。同年，國務院將房地產表述為支柱產業；調高二套房首付比例、“831”大限等政策的相繼出臺控制住了房地產的失速增長。

2008年-2009年投資救市

受金融危機影響樓市遇冷，隨后的刺激政策又讓房地產市場快速反彈。2008年11月，國常會上，時任中國國務院總理溫家寶提出進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，計劃到2010年共投資約4萬億元。政策實施的效果非常顯著，2009年全年商品房銷售面積同比上漲43.60％，銷售金額同比上漲75.50％。

2010年-2013年遏制房價過快上漲

2009年底-2010年初，居民消費價格指數由負變正，物價上漲壓力逐漸加大。部分地區房地產投資投機日漸加劇，引發房價快速上漲。為此，中國加強了房地產市場調控，采取一系列有針對性的措施，控制不合理住房需求，抑制房價過快上漲。2009年12月14日召開的國常會提出了促進房地產市場健康發展措施“國四條”，從控制商品房供應、遏制不合理需求、加強市場監管以及推進保障工程四個方向來推進。2012年、13年，政策上繼續以鞏固房地產調控成果為基調，持續加強各項調控措施。

2014年-2016年政策放松去庫存

調控政策的效果顯著，但由于樓市快速萎靡以及宏觀層面的經濟風險，房地產政策在2014年再次轉向。2015年12月中央經濟工作會議，“擴大有效需求，化解房地產庫存”的說法被提出，其中還提到要“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”并“取消過時的限制性措施”。

2017年-2021年房住不炒

樓市白熱化使得政策再次轉向，房地產成為中國經濟轉型中不得不處理的問題。2016年12月的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位首次被提出。

2022年至今

2022年，中共二十大報告再次明確“房住不炒”“租購并舉”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

三年疫情下，中國宏觀經濟受到影響，收入預期發生改變，房地產供求關系已經發生重大深刻變化，因此，從2023年8月底開始，各地密集執行“認房不認貸”，取消或松綁限購，降首付、降利率，下調存量房貸利率，逐漸取消土地限價、商品房限價等，開始了新一輪的調控潮。

2024年1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議要求，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。充分賦予城市房地產調控自主權各城市可以因地制宜調整房地產政策。

基本信息

定義

房地產市場調控是指國家為了實現對房地產市場的調控目標而制定的一系列政策。房地產市場調控的總體目標就是保持房地產市場經濟總量平衡，優化房地產行業結構，引導房地產行業持續、快速、健康地發展，提高人們的居住水平。

調控的原因

明確住房的功能性質

對于住房市場來講，沒有投資不行，因為投資過小就沒有二級市場也就是二手房市場和租賃市場。但是投資性購房有些具有投機性，導致市場中把實體的生活資料變成虛擬的取利工具，將購買住房推向資本市場，人為地加大了市場的風險。住房是用來確保普通老百姓生存的基本物質條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品，因而具有民生性或消費品功能。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，就是要在政策層面上明確住房具有資本品與消費品的雙重屬性，稀釋住房的投資品屬性，從而使住房回歸到居住的基本功能上來。所以說，“房子是用來住的，不是用來炒的”、“要準確把握住房的居住屬性”兩大提法是黨中央立足國情和住房政策的實踐經驗與教訓，對住房市場的科學再定位。

轉變過去經濟和城市發展的方式

由于房地產業具有投資大、產業關聯度高等特點，對經濟增長貢獻大，還是許多地方政府財政收入的主要來源，各地因而愿意將房地產作為重點發展產業，甚至作為支柱產業，一些房地產商、企業、個人或投機者也將住房視作投機炒作與賺錢謀利的工具。事實上，自1998年房改之后，房地產被確定為“國民經濟的支柱產業”，承擔了拉動經濟增長的重任。每到經濟出現下行時，地方政府就希望通過刺激房地產來拉動經濟增長。但是，中國的發展階段來講，直至2023年還處在在經濟轉型升級和高質量發展的階段，物價總體是一個上升的趨勢，房價不斷上漲會使房地產業杠桿率居高不下，抬高居民的生活成本和企業商務成本，增大的財富泡沫，加劇金融風險，最終影響房地產業和國民經濟的持續健康穩定發展。“房住不炒”表明的政策取向是，堅決抑制房地產投機，防止出現房地產泡沫和金融風險，進而影響經濟的健康發展。

為建立房地產業發展長效機制提供重要依據

建立房地產市場持續發展的長效機制，就必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，讓住房回歸居住屬性和消費品功能。同時，房地產投資周期長，受未來的預期影響大。“房住不炒”確定了未來長期的住房制度安排，而不是階段性的政策。這對穩定房地產市場的預期非常重要。

防范金融風險

房地產行業在國民經濟中的支柱性地位決定了穩地產是“有效防范化解重大經濟金融風險”重要任務之一。房地產風險首先是交付和民生風險，保交樓仍然是穩定房地產市場的底線。其次是防范化解房企風險，尤其是頭部優質房企風險，防止風險外溢，守住了不發生系統性金融風險的底線。2018年-2022年，正是“房住不炒”貫穿了房地產市場調控的主基調，才沒有發生重大的金融風險，2023年更是把防范化解優質頭部房企風險擺在了重要位置。

市場管理秩序不規范

在房地產開發與銷售中存在著許多不規范行為。如：在未依法取得的國有土地上進行房地產開發經營，包括利用集體所有土地或劃撥土地進行聯營聯建開發經營的行為；擅自變更規劃設計方案，侵害購房人合法權益的行為；未取得開工許可擅自開工建設；未取得預售許可擅自預售商品房；商品房銷售面積 “短斤缺兩”行為；還有諸如一房多售、無證和越級開發、未經驗收或驗收不合格擅自交付使用等。這些現象都是由于市場發展過快，而管理體系沒有跟上所致。

調控的目的

具體調控措施

2019年7月25日開始，蘇州市發布《市政府關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，意見指出明確了蘇州進一步加強用地出讓管理，調整居民購房政策，擴大住房限制轉讓實施范圍，進一步加強住房信貸稅收管理。

2019年9月11日，北京市住建委發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2020）》。《白皮書》顯示，2020年，北京市將堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責任，推進房地產市場平穩健康發展，同時注重調控精細化，做好根據形勢發展預調微調的政策儲備。

2020年1月15日，長沙住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金業務政策的通知》，對住房公積金業務政策進行調整，簡化既有住宅增設電梯提取審批材料；已注銷的房產其中一套不論面積大小不計入家庭住房套數；外國人憑借永久居留身份證可以在我市繳納住房公積金。

2021年8月，北京市住建委8月5日印發《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確規定夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

2022年3月，以鄭州市為代表的省會城市率先開始調整“認房又認貸”政策，打響了核心二線城市政策大幅優化“第一槍”。隨后，多地樓市政策調整頻率和力度明顯增加，范圍擴散至更多熱點城市，比如南京4月內兩度調整限購政策。

2023年10月16日，杭州市發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》，從加大保障性住房建設和供給、優化住房限購政策、加大住房信貸支持力度、優化住宅用地供應、強化預售資金監管、規范房地產市場秩序等方面進一步完善房地產市場調控。明確加大保障性住房建設和供給、優化住房限購政策、加大住房信貸支持力度、優化住宅用地供應等。

2023年9月22日，長沙市市住房和城鄉建設局印發《關于優化房地產調控政策的通知》，對長沙部分房地產限購、限售政策進行優化，其中明確，居民家庭(含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網簽備案滿4年，可進行轉讓。

2023年12月14日，北京市住建委等5部門聯合發布樓市新政，優化普宅認定標準、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限。從調整后的北京普通住宅標準來看，在北上深三城中，仍是最為嚴格，不僅限定了單套面積，也限定了單價，雖然對價格的上限進行了更為清晰的界定，但也突出了對“房住不炒”基調的堅持。

2023年12月15日起，上海市為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

2024年1月27日，在住建部明確“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”一天后，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，宣布正式放開120平方米戶型限購，建立房地產融資協調機制。

2024年2月6日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市通州區人民政府聯合發布通知：即日起，具有本市購房資格且符合以下四類條件之一的家庭可在通州區購買1套商品住房。相比此前，取消了對落戶、社保或納稅需滿3年的要求。3月27日，北京市廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定的有關文件。

調控影響

可以指導相關部門更好地出臺調控政策

在一個調控政策出臺之前必須進行深入的市場調研和對結果的充分預測，這就要求相關部門能夠充分了解宏觀調控政策對房地產行業的具體影響。

可以幫助房地產企業做出發展決策

房地產企業的發展和經濟形勢的好壞是分不開的，一個房地產企業能健康地發展，除了因為趕上經濟周期以外，與能夠緊跟政府調控的步伐做出企業發展的決策也是分不開的。如果一個房地產企業能夠深入理解宏觀調控政策對房地產市場的影響，就能夠根據政府出臺的宏觀調控政策了解政府對當下房地產發展形勢的一個態度，并且明白政府出臺調控政策的最終目標，根據政府的調控政策結合自己對市場的理解，決定在未來一段時間企業的發展方向，以保證企業能時刻在正確的軌道上行駛，不至于跑偏，從而保證企業的健康發展。

可以幫助老百姓買到價格合適的房子

由于房子價格漲幅較大，很多人把房子當成了一種資產增值的投資手段，導致房子價格具有了一定的金融屬性，房子價格波動比較頻繁。如果老百姓對政府的房地產調控政策有足夠的了解明白調控政策會對房地產市場產生什么樣的影響，就可以通過宏觀政策，來指導自己買房子的時機和買房子的價格。

其他國家針對房地產的調控政策

英國

英國是最早開始工業化的國家，也是住房問題產生最早和政府干預住房市場最早的國家之一。對于房價高漲，女王陛下政府運用行政手段和經濟手段，多管齊下，進行調控。

貨幣政策，抑制房屋需求。自2001年初以來，有3年多時間英國房價每年漲幅都超過20％。為此，英國中央銀行(即英格蘭銀行)從2003年11月到2004年8月連續5次上調利率，把利率從3．5％這--48年來的最低水平提高至4．75％，導致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業人士的入市熱情，遏制了房地產消費信貸過熱。

行政手段，增加住房供應。2004年底，女王陛下政府通過了《2004年住房法》，就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創建更加公平和良好的住房市場以及加快實現政府關于2010年“體面”住房目標等作出一系列的規定。

稅收手段，減輕首次置業者負擔，抑制投資和投機性住房需求。房價上漲將產生收入再分配。首次置業者買下有房者的房子，有房者獲得的漲價帶來的增值是首次置業者所補貼的。這就產生了不公平，即要低收入的首次置業者去補貼高收入的有房者。當然，當首次置業者購房后變成有房者，他們就登上了房產階梯，享受住房漲價增值帶來的好處。

法國

廉租房制度是法國抑制房價上漲的重要杠桿。因為有廉租房的存在，低收入居民在更換住房時首先考慮申請廉租房，房屋銷售市場中買方人數因此變少，房價因需求量不高而處于穩定狀態。在調控房價方面，法國主要是采用稅收手段，打擊住房投機或投資行為。與中國許多學者主張簡化房地產稅收不同的是，法國住房領域的稅收繳納種類繁多，且數額高昂。

一、居住稅，類似中國所謂的物業稅。所有享有住房(或停車位)的人都必須繳納住房稅。住房稅是根據兩項因素計算出來的：房產的出租價值和行政機構決定的稅率。房屋的出租價值是指如果將這套房屋出租所能獲得的房租數額。依照法國法律規定，凡于每年1月1日擁有或租有一住所者均須繳納一項居住稅。稅率因各地區財政需要的不同而有所不同。

二、土地稅，是對業主征收的稅種，不論物業是否被租用。土地稅一般要高于居住稅。由三部分組成，巴黎市政府7.11％，大區征收部分1.27％，以及0.165％為大區土地局的征收用費。另外在所征收的土地稅上還要再征收8％的地方稅收管理稅。總地稅(包括地方稅收管理稅)為9.23％。

三、增值稅。房地產的增值稅稅率是28．1％。其中社會費l12．1％。免稅的情況包括：自住房，房齡超過15年等。當物業超過6年使用期的時候就可以每年有10％的免稅額度。房主擁有某套住房的時間越長，減稅越多，從購房的第三年起，每年從增值中減去3.3％后征稅。此外，任何個人購房，除了應該享受的減稅優惠外，還享受減稅。

四、房產轉讓稅。在法國，住房的有償轉讓要經過公證部門，由購房者繳納房價2．5％左右的手續費和7．5％左右的房產轉讓稅。此外，還有財富稅、個人所得稅、租金收入稅、土地登記稅、印花稅等等。

美國

總體來看，美國擁有一套完整科學的抑制房地產泡沫非理性發展的機制，其中有許多重要的政策工具。

一是住房貸款利率。美國的貸款利率幾乎每天都在變動，影響貸款利率變化的因素主要有：長期國債收益率的變化、長期國債的走勢、市場對長期經濟發展的評估等因素，特別是美國聯邦儲備銀行基準利率發生變化，貸款利率馬上會隨之調整，這就為政府提供了一個非常有利和靈敏的杠桿，借以調控房地產價格走勢。

二是大幅提高炒房者成本。在美國，買賣房屋手續非常復雜，中介代理機構和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費用，嚴重制約了絕大多數人炒房，遏制了房價的起伏波動。

三是房屋的維護費用昂貴。每年都要繳納稅金，一般稅率在1％以上，還有房屋保險費用等，成為擁有房屋的沉重負擔。

四是政府對第一套住房以外的非自住房屋在稅收、貸款政策等方面都不給予第一套住房的優惠，從而大幅降低了房地產投機的吸引力。

五是對非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。

六是房地產統計非常及時、詳細、準確，公眾隨時都可在政府網站上查到房地產相關指標，包括每個月新開工數、中間房價月變化指數、房價上升和收入上升對比、房價上升和租房費用上升對比指數等科學實用的指標，這大大提了房屋買賣的信息透明度，不僅給決策部門提供了調控依據，而且有效地降低了房地產商炒作或壟斷的成分。

發展現狀

2003年至2017年是中國房地產市場發展的黃金時期。這15年期間，中國房地產市場大致經歷了5個約三年一期的短周期。2016年12月的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，以及2017年10月黨的十九大報告提出“堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓中國房地產市場的價格增速進入了漫長的下行期。從2003年到2020年，房地產投資年均增長19.9%，商品房銷售面積年均增長10.8%，商品房銷售金額年均增長20.3%，這三個指標數據可以看出，從2003年到2020年，房地產持續保持高速增長。房地產持續高速擴張，為那個時期的中國經濟保持高速增長和中高速增長作出了重要貢獻。但是，房地產也像其他產業一樣，不可能持續保持高增長，到了一定階段以后，出現調整是很正常的，而且這種調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優化，尤其有利于房地產業高質量發展。

2020年至2022年，三年新冠疫情暴發。2021年，中國總人口規模達頂峰，達到第二個人口拐點。自2020年以來實施的新一輪房地產宏觀調控政策，主要包括房地產開發商資產負債表三道紅線、商業銀行貸款集中度管理、城市土地兩集中供地等。在疫情沖擊、人口結構發生重大變化與嚴厲調控政策的合力下，中國房地產市場發展遭遇了很大困難，尤其是部分將高杠桿、高負債、高周轉模式運用到極致的大型民營開發商，從2020年起陸續陷入了危險境地。

從中國的發展階段來講，2023年還處在在經濟轉型升級和高質量發展的階段，人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率按常住人口統計是65.2%，按照戶籍人口統計城鎮化率47.7%，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大的提升空間，這就意味著剛性需求和改善性需求還是較大的。另外，房子雖然總量已經達到400億平方米左右，但是結構上看中小戶型偏多，隨著人們的生活水平提高，住房的改善性需求潛力也是非常大的。所以從這些基本面情況來看，中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實的支撐。

2022年到2023年期間，黨中央、國務院出臺了一系列穩定房地產的優化政策。從地產投資情況來看，房地產投資在繼續下降，但是降幅在收窄。另外，根據9月份一些數據，環比在改善，比如商品房的銷售面積9月份是-10.2%，但是比8月份改善了2個百分點。房地產新開工面積，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。另外還有一個數據，9月份70個大中城市商品住宅交易量的數據，新房和二手房合計數據在9月份當月轉正，環比增長2.8%，4月份以來，在連續5個月下降后首次轉正。所以從這些指標數據來看，房地產的優化政策作用在持續釋放，有積極的效應。當然，這個政策的發揮還要有個過程，畢竟房地產總體上處在一個調整階段，后期還是要抓好政策的落實。

2024年2月28日，香港特別行政區政府財政司司長陳茂波在公布 2024/2025 財政年度特區政府財政預算案時宣布，將取消所有樓市調控政策。自即日起，所有住宅物業交易無需再繳納額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

參考資料 >

首提宏觀調控(1993).搜狐焦點.2024-01-26

政府為何調控房地產歷次房地產調控政策有那些.搜狐焦點.2024-01-26

房地產政策歷史回顧.百家號.2024-01-26

黨史上的今天 | 中共中央、國務院下發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》.澎湃新聞.2024-01-26

學黨史·讀原著 | 加強宏觀調控與經濟發展實現“軟著陸”.重慶政協.2024-02-05

國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知.中國政府網.2024-01-26

溫家寶主持常務會議研究擴大內需的四項實施措施.中國政府網.2024-01-26

樓市打響去庫存殲滅戰區域差異需定向發力.人民網.2024-01-26

房地產20年:在松與緊調控間探索發展新模式.央廣網.2024-01-26

住建部：充分賦予城市房地產調控自主權各城市可以因地制宜調整房地產政策.今日頭條.2024-01-26