鐵獅門（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商及基金管理公司，擅長開發(fā)并與管理密切結(jié)合。鐵獅門收購、開發(fā)、管理的物業(yè)總值達(dá)到681億美元，在全球各大都市管理著362個項目、總面積1.3億平方英尺的商業(yè)物業(yè)組合及9200萬平方英尺的住宅單元，向中國和印度積極拓展投資和開發(fā)業(yè)務(wù)。TSP秉承創(chuàng)造最大的價值的哲學(xué)理念，并與每個單位或項目展開深入合作，鼓勵文化的創(chuàng)造和跨學(xué)科的各種非常規(guī)思維的相互結(jié)合。TSP旗下的標(biāo)志性建筑囊括洛克菲勒中心、克萊斯勒汽車公司中心、柏林的索尼中心等。
發(fā)展歷程
歷史追溯
洛克菲勒中心
鐵獅門歷史可以追溯到19世紀(jì)末，成立之初以地產(chǎn)開發(fā)為主，1976年由于家族內(nèi)部的利益沖突，從一家上市公司分拆為3家私人公司，包括一家專業(yè)建筑公司、一家出租管理公司和一家集開發(fā)、投資、運營于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)公司——鐵獅門（即鐵獅門公司）。今天的鐵獅門仍是一家非上市家族企業(yè)，但它已發(fā)展為美國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，擅長開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。自1978年以來鐵獅門收購、開發(fā)、管理的物業(yè)總值達(dá)到681億美元。它在全球各大都市管理著325個項目、總面積1.3億平方英尺的商業(yè)物業(yè)組合以及9200萬平方英尺的住宅單元，旗下標(biāo)志性建筑包括紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒汽車公司中心、芝加哥本杰明·富蘭克林中心；德國柏林的索尼中心以及大都會保險大廈、赫斯特大廈；巴西的圣保羅北方大廈、里約熱內(nèi)盧溫圖拉雙塔和彼得庫柏社區(qū)等。
早在1988年，鐵獅門就在花旗銀行的資助下在德國建造當(dāng)時歐洲最高的標(biāo)志性建筑。1996年又與巴西養(yǎng)老基金合作開發(fā)當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。1996年當(dāng)高盛決定買下洛克菲勒中心時，在多方協(xié)同和征詢洛克菲勒家族意見后，鐵獅門被選定為運營商并持有5%權(quán)益。
TSP地產(chǎn)公司是私營房地產(chǎn)公司，歷史可追溯到1898年創(chuàng)建的家族公司，是世界公認(rèn)的最大房地產(chǎn)業(yè)主開發(fā)和經(jīng)營商之一。公司37年來不斷為投資者和租戶提供優(yōu)異價值，從而成為全球房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚。
鐵獅門公司較著名的房地產(chǎn)包括紐約的克萊斯勒汽車公司中心、洛克菲勒中心；德國法蘭克福的麥斯特爾大廈、柏林的索尼中心；巴西圣保羅的北方大廈。更重要的是全球許多最著名的企業(yè)都選擇TSP建筑物作為辦公場所和企業(yè)總部。
TSP作為全球最優(yōu)秀的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和購買商之一而享有盛譽且名副其實。它之所以不斷取得成功，是因為該公司不斷開發(fā)新市場，采取大膽果斷的行動。更重要的是它還始終堅持為合作伙伴、投資者、住戶等創(chuàng)造優(yōu)異價值。
鐵獅門能夠與眾多商業(yè)挑伴、投資者，租戶發(fā)展長期牢固并往往是全球性的關(guān)系。鐵獅門擁有創(chuàng)造價值的非凡能力，因為他們總是能在問題重重之處發(fā)掘機會。作為房地產(chǎn)運營商巨頭，TSP擁有房地產(chǎn)行業(yè)各個領(lǐng)域的專家，能夠充分利用任何房地產(chǎn)的價值，從而在所投資市場實現(xiàn)超越平均水平的回報。
公司實力
鐵獅門的垂直整合是其成功的關(guān)鍵。鐵獅門的多學(xué)科團隊，使它能夠設(shè)想的可能性比其他人更廣泛。公司的技能和內(nèi)部收購和發(fā)展的經(jīng)驗、設(shè)計和施工、物業(yè)管理、投資管理、租賃稅和風(fēng)險管理各個方面的優(yōu)勢將使得物業(yè)財產(chǎn)或項目增值。垂直整合的方式結(jié)合深入的市場知識，使鐵獅門能夠完成一些商業(yè)地產(chǎn)歷史上最復(fù)雜的交易。在這個過程中，開拓更大價值的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為許多世界上最偉大的杰作。
鐵獅門的垂直整合平臺比其他組織能更迅速地執(zhí)行交易，相比于其他組織由于內(nèi)部人員缺乏必須依靠第三方的合資伙伴，鐵獅門能夠?qū)崟r進行市場調(diào)研，為公司提供一個更深入的當(dāng)?shù)厥袌龅妮喞c細(xì)則。鐵獅門一隊超過1500名員工，其中包括640多個房地產(chǎn)專業(yè)人士，分布在全球22個辦事處。這種廣泛的實地市場占有率和專業(yè)知識，使鐵獅門與交易采購方面的競爭優(yōu)勢。
社會事件
收購動作
尚浦領(lǐng)世
2008年01月23日，鐵獅門在上海市以67.517億元的掛牌底價收入拿下被業(yè)界認(rèn)為是上海“地王”的新江灣城“F地塊”，媒介和業(yè)內(nèi)議論紛紛。之所以底價收購是因為本次地塊出讓對于“競買主體”比以往設(shè)置了更多的限制條件：例如，開發(fā)建設(shè)主體所開發(fā)建設(shè)的甲級商辦綜合項目（非住宅）不少于200萬平方米；有大型軌道樞紐上不少于100萬平方米商辦綜合項目建設(shè)及管理的業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米的商辦綜合項目，并與世界500強企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系；有開發(fā)符合世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項目不少于100萬平方米的業(yè)績，并且獲得過世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證。
在如此苛刻的條件下，包括香港太古集團、長江企業(yè)控股有限公司、一家上海市本土開發(fā)商，以及鐵獅門在內(nèi)的諸多開發(fā)商均有意參與競拍。李嘉誠旗下“長和系”在資格審查階段被淘汰出局，再加上2008年1月9日必須繳納7億元的保證金限制，該地塊最終僅鐵獅門一家公司參與F地塊的競買。
此前，鐵獅門還曾參與上海襄陽路地塊及普陀長風(fēng)地塊的競投。2005年下半年，鐵獅門與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計劃斥資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項目。此次競買F地塊的正是這一基金。
公司規(guī)模
著名物業(yè)
TSP于1998購買了瀕臨破產(chǎn)的歷史藝術(shù)建筑克萊斯勒大廈，同時還購買了毗鄰的32層肯特大廈，以及另外四座較低的建筑物。這六座建筑物組成了曼哈頓中城的一個完整街區(qū)。
TSP隨即實施了再造計劃，旨在使速片黯然失色的獨特建筑恢復(fù)昔日光彩，使克萊斯勒大廈重新吸引優(yōu)質(zhì)租戶。再造計劃的核心工程包括利用周圍建筑的上空使用權(quán)，在已全都出租的肯持大廈內(nèi)擴建130.000平方英尺的辦公空間：翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒中心的東大廈，采用菲利普·約翰遜的設(shè)計，沿著東42街（曼哈頓最繁華的街道之一）建造一個富有吸引力的新建筑瑰寶，作為新的零售店面。
其結(jié)果是紐約最大的建筑瑰寶獲得了重生，這座再次煥發(fā)青春的房地產(chǎn)被重新命名為克菜斯勒中心，樹立了新的A級辦公空間優(yōu)質(zhì)指標(biāo)。
柏林——索尼中心
索尼中心
柏林墻倒塌之后不久，索尼公司就開始計劃在柏林市中心的波茨坦廣場開發(fā)項大規(guī)模房地產(chǎn)，作為歐洲總部所在地。根據(jù)TSP在全球的卓越聲譽以及在德國的良好業(yè)績，索尼在幾家國際房地產(chǎn)集團中選擇TSP作為開發(fā)商廈臺伙伴。
應(yīng)索尼要求，鐵獅門首先從概念設(shè)計和成本上對項目進行重新評估。其結(jié)果是對建筑物的布局以及用途進行了調(diào)整，形成各種類型的物業(yè)空間，以便適應(yīng)柏林房地產(chǎn)市場日益變化的需求。鐵獅門成功地增加了超過12%的可出租樓層面積。同時，通過調(diào)整項目用材并采用某些施工方法，鐵獅門節(jié)省了近10%的工程造價。截至工程完成時，該項目的租費已達(dá)到柏林最高水平，而且所有空間均已出租。
索尼中心現(xiàn)己成為新柏林吸引人的建筑標(biāo)志。這個開發(fā)項目包括八座建筑物，風(fēng)格遇異，大小不同。用途空前多樣化。包括辦公室、住宅、零售商店、餐飲、文化場所。為該市第一個此類項目。建筑群的中心是壯觀的室內(nèi)“廣場”。可作為公共活動場所和娛樂中心。
競爭優(yōu)勢
①獨特價值的認(rèn)可技能
鐵獅門的廣泛收購，重建，發(fā)展和管理的房地產(chǎn)經(jīng)驗，使其能夠識別可能被別人忽視的資產(chǎn)的內(nèi)在價值。內(nèi)部專業(yè)知識。鐵獅門的能力，依靠自身的專業(yè)知識的專業(yè)人士都流利的當(dāng)?shù)卣Z言和熟悉當(dāng)?shù)胤珊土?xí)俗的復(fù)雜性提供了精簡，高品質(zhì)的交易執(zhí)行和隨后的價值創(chuàng)造。
②進入交易流程
鐵獅門房地產(chǎn)和金融關(guān)系的廣泛的網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)造了擁有巨大影響的專有交易流量，并獲得高品質(zhì)的寫字樓租戶。鐵獅門憑借其全球范圍內(nèi)良好的聲譽，與許多世界上最大的跨國公司和企業(yè)的寫字樓租戶存在廣泛的合作關(guān)系。
③辦公室物業(yè)
這些關(guān)系代表在完成和重新定位的空間重新租賃/租賃強大的競爭優(yōu)勢和新的發(fā)展空間的租賃，高品質(zhì)的租戶尋求新的或不熟悉的市場上首屈一指的商業(yè)辦公用地。
④可持續(xù)性
鐵獅門被稱為是一個在世界各地可持續(xù)發(fā)展建筑的領(lǐng)導(dǎo)者。擁有豐沛的市場周期經(jīng)驗。鐵獅門在房地產(chǎn)業(yè)所有市場周期內(nèi)顯現(xiàn)其價值的經(jīng)驗與能力已經(jīng)得到證明。
⑤資本替代來源
鐵獅門聯(lián)合投資資本，使得它能夠利用復(fù)雜或敏感時間的機會，并有更廣泛的選擇退出戰(zhàn)略。
⑥垂直集成平臺
鐵獅門的組織日常的日常功能是在其投資的每一個水平創(chuàng)造盡可能多的價值。鐵獅門是一個完全集成的房地產(chǎn)經(jīng)營和投資管理平臺，結(jié)合成一個統(tǒng)一的整體局端支持熟練的區(qū)域小組。這個平臺包括：設(shè)計與施工、物業(yè)管理、租賃和營銷、財務(wù)與會計、稅務(wù)，法律及風(fēng)險管理。
公司業(yè)務(wù)
營運方式
TSP的業(yè)務(wù)宗旨是將每個房地產(chǎn)作為獨立的業(yè)務(wù)加以運營和評估，注重獲取最高的長期利潤使率公司能為其投資者創(chuàng)造長期價值。TSP的專業(yè)團隊包括業(yè)務(wù)所需的各專業(yè)高水平專家。鐵獅門公司的房地產(chǎn)專業(yè)人士在各自的專業(yè)領(lǐng)域經(jīng)過實際操怍訓(xùn)練，擁有豐富經(jīng)驗，使鐵獅門能在房地營銷各方面增添價值。
①設(shè)計和建造
鐵獅門在設(shè)計和建造方面的專業(yè)人士包括：訓(xùn)練有素，經(jīng)驗豐富的工程師，建筑師以及施工人員，他們是一體化房地產(chǎn)團隊的組成部分，為項目的各個階段增加價值和效率。
②營銷和租賃
鐵獅門在全球的辦事處均有當(dāng)?shù)刈赓U人員，因此鐵獅門全面了解當(dāng)?shù)刈鈶粜枨蠛彤?dāng)?shù)厥袌鰟討B(tài)。這種及時可靠的市場信息不僅為公司的房地產(chǎn)創(chuàng)造了價值，而且使鐵獅門能準(zhǔn)確評估和進行潛在的新投資項目。
③基金管理
鐵獅門通過1997年啟動的一系列私有基金籌集了25億美元以上的直接股本資金，并將其投資于價值63億美元的78個房地產(chǎn)。與一些競爭者有所不同的是，TSP用自有資金與投資者共同進行投資，從而實現(xiàn)利益協(xié)同，產(chǎn)生爭取優(yōu)秀業(yè)績的動力。這些基金投資獲得了超過18%的全球投資總回報率。
④購買與開發(fā)
鐵獅門在全球各大市場擁有25年以上的購買和開發(fā)經(jīng)驗，深入了解市場的最新情況，并且建立了廣泛的關(guān)系網(wǎng)和運營網(wǎng)。因此，鐵獅門占有優(yōu)勢，能發(fā)現(xiàn)尚未進入市場的機會，并且經(jīng)常被出售者作為首選購買商。
⑤物業(yè)管理
鐵獅門的房地產(chǎn)專業(yè)人士管理全球3100多萬平方英尺的物業(yè)空間。與許多房地產(chǎn)運營商所不同的是，鐵獅門的物業(yè)管理人員監(jiān)督大廈運作的所有方面，包括工程技術(shù)安全、消防及清潔。通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理鐵獅門與租戶建立了長期的關(guān)系，使鐵獅門的物業(yè)產(chǎn)生和保持價值。
基金管理
基金I
鐵獅門/花旗集團組合投資房地產(chǎn)企業(yè)，LP是一個封閉式基金發(fā)起于1997年10月約為850萬美元的股權(quán)承諾。外匯基金的投資策略是“價值增值”，重點戰(zhàn)略在于全球頂級市場的甄別與投資。目標(biāo)市場主要是一線城市，中央商務(wù)區(qū)，包括倫敦，巴黎，紐約，芝加哥，洛杉磯，硅谷和波士頓。
基金III
鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)風(fēng)險三，有限責(zé)任公司蒂什曼施佩耶爾/花旗集團另類投資房地產(chǎn)企業(yè)三，有限責(zé)任公司（“基金III”）是一個封閉式基金在1999年3月發(fā)起的股權(quán)承諾總資金在200億美元以上。外匯基金的投資策略是“價值增值”，選擇位于一個全球的目標(biāo)市場作為主要的重點戰(zhàn)略。目標(biāo)市場主要是一線城市，中央商務(wù)區(qū)，包括柏林，圣保羅，倫敦，法蘭克福，里約熱內(nèi)盧，波士頓，紐約，芝加哥，舊金山和洛杉磯。
基金四
鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)風(fēng)險四，有限責(zé)任公司鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)企業(yè)四，有限責(zé)任公司（“基金四”）是一個封閉式基金在2000年5月開始在股權(quán)承諾的350億美元以上。外匯基金的投資策略是“價值增值”，選擇位于一個全球的目標(biāo)市場作為主要的重點戰(zhàn)略。目標(biāo)市場主要是一線城市中央商務(wù)區(qū)，包括舊金山，紐約，巴黎，倫敦和馬德里。
美國基金V
鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)企業(yè)五，LP鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)企業(yè)V，LP是一個封閉式基金，在2001年11月開始。該基金擁有約300萬美元的股權(quán)承諾。它的戰(zhàn)略就是“價值補充”，選擇位于第一梯隊的美國大都市的目標(biāo)市場的選擇的主要焦點。這些市場主要是城市，中央商務(wù)區(qū)，其中包括紐約，舊金山和華盛頓哥倫比亞特區(qū)。
國際基金V
鐵獅門/花旗集團另類投資國際房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)V，LP鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)企業(yè)五，唱片是一個封閉式基金在2001年11月開始。該基金擁有約300萬美元的股權(quán)承諾。它的戰(zhàn)略就是“價值增值”，選擇位于歐洲的一線大都會作為戰(zhàn)略重點與在南美的一個首要重點。這些市場的主要城市，中央商務(wù)區(qū)，其中包括阿姆斯特丹，巴黎，法蘭克福和巴西。
ESOF
鐵獅門歐洲戰(zhàn)略辦公室基金，LP鐵獅門歐洲戰(zhàn)略辦公室基金，LP（“ESOF”）是一個封閉式基金，在2003年8月開始，約有602萬美元的股權(quán)承諾。ESOF是一個核心，加上泛歐投資重點定位在西歐主要中央商務(wù)區(qū)以及資產(chǎn)收購（包括阿姆斯特丹，布魯塞爾，法蘭克福，倫敦，馬德里，米蘭，和巴黎的平臺。）資產(chǎn)將有最小的短長期租賃的風(fēng)險，規(guī)避土地/發(fā)展風(fēng)險，并提供穩(wěn)定，現(xiàn)金發(fā)行在較低的風(fēng)險調(diào)整回報。
TSOF
2004年12月1日，鐵獅門成為美國第一個房地產(chǎn)公司推出的美國A級寫字樓物業(yè)，在澳大利亞證券交易所ASX上市的基金。此次公開發(fā)將籌集建筑份額45.9%，澳大利亞投資者利息526.5萬澳元以及美國的3.22億美元的投資組合和一個99.9%的利息美元，其中738.8萬元是位于美國市場的保費性質(zhì)的組合。涵蓋了18個地標(biāo)性建筑組合，總面積近8.8萬平方尺，包括紐約公園大道，本杰明·富蘭克林中心在芝加哥，舊金山布什街和三個比佛利山莊的單元。在12號樓組合的合資伙伴是新加坡政府投資公司房地產(chǎn)私人有限公司（GICRE）和擁有49%股份的政府以及一家私人持有的基金并由鐵獅門管理控制其余的5.1%。
基金六
鐵獅門房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)VI（“基金第六”）是一個承諾性的1.1億美元資金，在2004年12月開始的封閉式基金。基金六是一個增值戰(zhàn)略，對三個主要的機會重點：重新定位/釋放，重建和發(fā)展起來的地面的。該基金將主要集中于A級商用寫字樓物業(yè)位于中央商務(wù)區(qū)的6個目標(biāo)市場，包括紐約，波士頓，華盛頓哥倫比亞特區(qū)，洛杉磯，芝加哥和舊金山。部分基金則用于收購包括在紐約的大都會人壽大樓。
印度基金
印度鐵獅門基金LP，封閉式基金，其在2007年2月的最后期限關(guān)閉了約印度盧比15.7億美元的股權(quán)承諾。該基金采用一種投機取巧的投資戰(zhàn)略，以發(fā)展高品質(zhì)的寫字樓，住宅和混合使用項目，用于滿足國際寫字樓租戶的提升性需求和日益富裕的中產(chǎn)階級購房者的住宅標(biāo)準(zhǔn)。基金的發(fā)展用途還包括作為綜合鄉(xiāng)鎮(zhèn)知名的大型混合用途項目。基金的主要投資重點是：孟買，加爾各答，德里，班加羅爾，海得拉巴，金奈和浦那縣七個大城市市場。在這些市場中，該基金將尋求由中央商務(wù)區(qū)以外的地區(qū)的跨國公司及其員工所支持并釋放出的高增長力量。
TSEV
鐵獅門歐洲房地產(chǎn)風(fēng)險六，封閉式基金，超過1億美元的股權(quán)承諾。TSEV一個泛歐洲基金增值的投資策略，重點是重新定位，重建和發(fā)展高品質(zhì)的寫字樓物業(yè)。本基金亦可探索大規(guī)模，高質(zhì)量的住宅發(fā)展以及混合使用性能。投資一個主要的辦公組件，其中重要的價值在于創(chuàng)造出潛力的重新存在。目標(biāo)市場包括比利時，法國，德國，意大利，荷蘭，葡萄牙，西班牙，瑞典，英國。選擇在這些地區(qū)的城市包括歐洲主要的金融和服務(wù)中心，并開拓最大的寫字樓市場。該基金預(yù)計將利用歐洲當(dāng)前的房地產(chǎn)和資本市場的發(fā)展趨勢來創(chuàng)造新的價值并鞏固其卓越的市場地位。
巴西基金
巴西鐵獅門基金，一個真正的計價基金，其在2007年10月末集資約R$1.2億美元（相當(dāng)于600萬美元在收盤時）的股權(quán)資本。在巴西基金采用一個機會主義的投資戰(zhàn)略重點的收購，發(fā)展或高品質(zhì)的辦公室重建，出售住宅和混合使用的物業(yè)符合跨國公司的企業(yè)，高品質(zhì)的國內(nèi)公司和巴西的日益富裕的人口的需要。在巴西基金的房地產(chǎn)專業(yè)人士團隊的總部設(shè)在里約熱內(nèi)盧，針對的是圣保羅和里約熱內(nèi)盧的關(guān)鍵商業(yè)分市場的投資以及其他附屬品。向城市地區(qū)世界一流的租戶和巴西的國內(nèi)人口提供高品質(zhì)的辦公并滿足其居住空間的高尚需求。
巴西基金II
巴西鐵獅門基金II，LP（“巴西基金II”）于2008年籌集約197萬美元的資本承擔(dān)。巴西基金II奉行機會主義的策略，發(fā)展國際品質(zhì)的辦公，工業(yè)和住宅物業(yè)出售，并獲得選擇不良房地產(chǎn)資產(chǎn)的資格。目標(biāo)市場包括圣保羅，里約熱內(nèi)盧和索羅卡巴。
中國基金
鐵獅門中國基金，LP（“中國基金”）在2008年資本承擔(dān)達(dá)884億美元。中國基金，奉行機會主義的策略，目的是利用中國經(jīng)濟的強勁增長，日益富裕的中產(chǎn)階級，和大規(guī)模的城市化所造成的引人注目的房地產(chǎn)投資機會。該基金的收購，開發(fā)和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，位于中國主要的高增長城市中心。
中國鐵獅門基金，2005年美國第一家房地產(chǎn)公司開始完全集中在中國的投資基金。鐵獅門于2005年建立鐵獅門中國基金，在中國進行相對獨立的房地產(chǎn)開發(fā)，受到較少金融風(fēng)暴影響。鐵獅門中國制定了開發(fā)國際品質(zhì)、地標(biāo)性建筑的長期規(guī)劃。鐵獅門已經(jīng)完成在中國上海市、北京、天津市和成都市四城市的戰(zhàn)略布局，并在上海（上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊）、天津（和平區(qū)南京路和五大道商圈的成都道項目）、成都（東大街7號、8號地塊）開始了房地產(chǎn)的開發(fā)。
參考資料 >
美國鐵獅門斯佩爾中國管理有限責(zé)任公司.企查查.2021-06-12