房屋抵押（housing mortgage）是指房產所有權人以房契作為借款擔保，向銀行或其他資金擁有者借款并建立借貸關系。在房產抵押期間，房產的所有權證明文件應在房產登記機關注明已被抵押，但房屋仍由房產所有權人占有、使用或管理。若債務人未能按時償還貸款本金和利息，抵押權人有權處分抵押物，并可優先受償。
房屋抵押分為私有房屋人的抵押和購買商品房時的按揭抵押。具有廣泛的貸款用途（包括購房、消費等），貸款額度最高可達房產評估值的70%，貸款期限最長可達30年，利率相對較低，要求房產產權明晰、房齡加貸款年限不超40年，借款人需具備穩定收入和還款能力。房屋抵押程序為設定抵押權、房產抵押貸款合同、抵押登記、抵押房產的占有、保管、抵押房產的處分。房屋抵押存在一定的風險，包括不可抗力的自然災害和人為因素的本身風險，一抵多貸、抵押手續不完備、房地產分開設抵押的債務人信用風險以及抵押權實現方式、抵押人住房問題的抵押權現實風險。
房屋抵押具有原債權債務關系的擔保，抵押權的客體是房屋所有權和土地使用權、特定性的抵押物，抵押權的目的是保債權實現的法律特征。相關法律規定，房產抵押人和抵押權人都享受權利并履行相應的義務，直至房屋抵押權的消失。
房屋抵押概述
房屋抵押定義
房屋抵押是指房產所有權人以房契作為借款擔保，向銀行或其他資金擁有者借款并建立借貸關系。在房產抵押期間，房產的所有權證明文件應在房產登記機關注明已被抵押，但房屋仍由房產所有權人占有、使用或管理。抵押權人只有權按期收取利息，沒有房屋的實際使用權和管理權。若房產所有權人未能按時償還借款本息，抵押權人有權處置抵押的房產，并從中優先獲得償還貸款的權利。在這種情況下，抵押權人可以通過合法程序將抵押房產出售，并使用所得款項來償還未清償的借款。抵押權人享有優先權，即在其他債權人之前得到償還，一旦借款全部償還，抵押權人應及時解除房產抵押，結束抵押關系。
抵押當事人
抵押當事人是指抵押關系的主體，包括抵押人和抵押權人。
房產抵押權人
抵押權人是取得和享有抵押權的權利人，是抵押合同中被擔保的債權人，即受抵押權設定的債權人。抵押權人必須是債權人，不能是抵押合同設定人的相對人。作為房產抵押權人，其享有保全抵押房產價值的權利，有權采取措施防止抵押房產價值的減少。同時，抵押權人有權處置其抵押權，包括轉讓、放棄或供擔保。房產抵押權人還享有優先受償權，即在債務未能清償時，有權優先以抵押房產價值進行償還。抵押權人有義務不得妨礙房屋抵押人對抵押房屋的處分，并按照約定或法律規定的次序實現抵押權。
房產抵押人
抵押合同的當事人與抵押關系的當事人是一致的，但在稱謂上有所不同。抵押合同的當事人是設定合同的當事人，包括債權人和提供抵押擔保的抵押設定人。債權人是依約定取得抵押權的一方，并不負擔任何義務。抵押設定人是提供抵押擔保的一方，即抵押人。房屋抵押人對抵押房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。在抵押期間，房屋的所有權仍歸屬于抵押人，并且抵押人有權使用房屋，包括出租和獲得使用收益。抵押人同時有義務避免對房屋造成損毀，并在房產價值減少時采取補救措施。此外，抵押人在房屋的價值高于原債權額時，還可以再設抵押權。然而，如果抵押房屋的價值與債權額相等，則不能再設抵押權。
相關法律
1986年4月12日，根據規定債務人或第三人可以提供財產作為抵押物。如果債務人不履行債務，抵押權人有權以抵押物折價或變賣，并優先得到償還。
1988年1月26日發布了相關規定，對抵押問題進行了全面的司法解釋。其中包括以下主要內容：
債務人或第三人在向債權人提供抵押物時，需要訂立書面合同或在原債權文書中明確寫明。如果沒有書面合同，但有其他證據證明抵押物或其權利證書已經交給抵押權人，那么可以認定抵押關系成立。
自己不享有所有權或經營管理權的財產作為抵押物的抵押關系無效，在清償債務時，相關部門應當進行收購，并且抵押權人有權從收購價款中優先受償。
如果抵押物在抵押權人保管期間發生滅失或毀損，并且抵押權人有過錯，那么抵押權人應承擔民事責任，而如果抵押物在抵押人處發生滅失或毀損，仍然確認抵押關系存在，并要求抵押人以其他財產代替抵押物。
抵押人在抵押期間不能未經債權人同意將自己占有并負責保管的抵押物轉讓給他人，也不能再次將已設定抵押的部分作為抵押物，如果某個抵押物有多個抵押權人，應按照設定抵押權的先后順序進行償還，先設定抵押權的抵押權人優先受償。
2004年11月4日，根據規定人民法院可以對被執行人及其所撫養家屬生活必需的居住房屋進行查封，但不得進行拍賣、變賣或者抵債。
抵押權
抵押權是指債務人或第三人以其所有或經營管理的一定財產作為債務履行的擔保，債權人在債務人不履行債務時有權從抵押財產的價值中優先受清償的物權。
抵押權具有以下屬性：
支配性
抵押權人無需經抵押人同意或付款行為，即可對抵押物進行處分。房屋抵押權是一種保物，其目的在于保障債權的實現。當債務人未履行債務時，債權人可以直接行使對抵押的房屋的抵押權，無需抵押人的協助。
排他性
抵押權的標的物是特定的，具有特定價值和實體性，不能隨意變動，但不妨礙抵押人對抵押物的正常使用。抵押權人對抵押物的處分排除抵押人和第三人的干擾和制約。用于抵押的房屋必須是現實存在的特定房產，未來的或待開發的房產不能作為抵押物。依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權可以設定抵押。
優先性
首先，抵押權的設定采用登記公示方式取得排他效力，登記在先的抵押權優先于登記在后的抵押權。當債權逾期未能清償且存在多個債權人時，房產抵押權人享有優先以房產價值進行清償債權的權利。這種優先權包括對普通債權的優先權和與其他房屋抵押權之間的優先權。
追及性
抵押權人在第三人非法占有抵押物時，有權向其直接追索。然而，抵押權人的追及性具有特殊性，只有在債務人不履行債務時，才能行使追及權，以實現債權的實現。
房屋抵押程序
設定抵押權
抵押權設定是通過抵押人與抵押權人簽訂的抵押合同來實現的。在設定房產抵押時，需滿足以下條件：
房產抵押貸款合同
房產抵押必須簽訂房產抵押貸款合同，合同應明確以下內容：
抵押登記
辦理房地產抵押登記時，抵押當事人在房地產抵押合同簽訂之日起的30日內前往房屋所在地的房屋管理部門辦理登記手續。辦理登記時，抵押當事人需要提交以下材料：
登記機關對抵押登記申請進行審核，對權屬清楚、證明材料齊全的申請，在受理之日起15日內作出是否準予登記的書面答復。對通過審核的申請，登記機關將進行登記并發放登記證明。對依法取得房屋所有權的房地產抵押，登記機關應在原房屋所有權證上做他項權利記載，并交由抵押人收執，同時向抵押權人頒發房屋他項權證。
抵押房產的占有、保管
抵押房產的占有、保管原則如下：
抵押人應對抵押房產的安全完整負責，并接受抵押權人的監督。抵押權人有權保管相關證明文件，并在特定情況下要求抵押人獲得書面同意。
抵押房產的處分
抵押房產的處分規定如下：
抵押權人在符合法定條件的情況下可以對抵押房產進行處分，但必須經過公證，并按照規定的程序進行拍賣或變賣。處分所得的價款應按照優先順序用于支付費用、債務償還，剩余部分返還給抵押人。
房屋抵押貸款的條件及流程
房屋抵押條件
房屋抵押貸款對象必須是具備完全民事行為能力且年滿十八周歲的自然人。貸款可用于購車、住房裝修、購買大宗消費品、旅游、教育等明確指定的用途。貸款額度最高可達抵押住房價值的70%。借款人在貸款額度有效期內且可用貸款額度范圍內，可以多次申請并使用貸款。
房屋抵押貸款流程
房屋抵押貸款是指借款人向銀行或其他金融機構申請貸款，以抵押房產的過程。以下是基本流程：
借款人準備相關資料
借款人在貸款前需要向銀行提供必要的資料，包括身份證、戶口本、結婚證、房產證和購房合同等。
提供銀行流水對賬單
為了評估借款人的信用和經濟實力，銀行通常要求借款人提供個人賬戶近半年的銀行流水對賬單。這有助于銀行更好地了解借款人的收入、支出和還款能力。
向銀行申請貸款
借款人向銀行提交貸款申請。貸款額度一般在5000元以上，且通常不超過房產價值的70%。貸款利率會根據中國人民銀行基準利率上調一定比率，貸款期限一般為5至30年。借款人可以根據自身情況選擇還款方式，包括等額本息和等額本金等。
銀行審核房貸
銀行開始對借款人的資質進行審核。審核包括評估借款人的信用記錄、收入情況和債務負擔等。銀行還會評估抵押房產的價值和可行性，以確保貸款的安全性。
銀行審核通過，辦理相關手續
如果銀行審核通過并同意放款，借款人需要與銀行業務員一同前往當地縣級以上房產管理部門進行抵押登記手續。這確保了銀行在貸款期間對房產享有合法的抵押權。
銀行獲得房產證，放款
完成上述手續后，銀行將向借款人放款。然而，由于是房屋貸款，通常銀行會直接將款項打入地產開發商的賬戶，而不是直接發放給借款人。
房屋抵押的優點
房屋抵押具有以下幾個優勢：
廣泛的貸款用途
抵押貸款可用于支持個人購車、裝修住房、購買家庭大宗消費品、旅游、教育等明確用途。
較大的貸款額度
商品住宅的抵押率最高可達70%；寫字樓和商鋪的抵押率最高可達60%；工業廠房的抵押率最高可達50%。由于房屋屬于價值較高的固定資產，銀行在放貸時會參考房屋價值給予較大的額度。相比信用貸款，抵押貸款的額度通常更高，信用貸款一般不會超過50萬元。對于有重大資金需求的借款人來說，抵押貸款可能更能滿足其資金需求。
相對較低的利率
由于借款人提供房產作為抵押，減少了銀行的放貸風險，因此在其他方面的要求上會比較寬松，通常會給予借款人相對較低的利率。相比其他貸款產品，抵押貸款的利率較低，這使得借款人在還款過程中能夠享受到較低的利息負擔。
較長的貸款期限
盡管具體期限沒有明確說明，但通常以房屋作為抵押的貸款期限較長。抵押貸款的授信期限通常在10到20年之間，最長可達30年。這種較長的期限使借款人能夠更好地規劃還款，并降低每月還款金額，與其他類型的貸款相比，抵押貸款的期限更長。
房屋抵押的風險
抵押房產的風險主要包括抵押房屋本身風險和債務人信用風險，以及抵押權實現風險。
抵押房屋本身風險
不可抗力的自然災害
如地震、臺風、洪水等導致房屋倒塌，無法收回貸款。
人為因素
包括抵押人的故意或過失導致抵押物失去或貶值，以及第三方的故意或過失導致房屋毀損。這些情況可能導致銀行無法收回貸款或無法全額收回。
債務人信用風險
抵押人同一房產一抵多貸
由于銀行在審查抵押物時不充分掌握產權證等原因，導致抵押人將同一房產用于多筆抵押貸款，引發多家債務糾紛。
抵押手續不完備或抵押合同無效
由于銀行在辦理抵押貸款時缺乏法律知識，可能導致抵押合同無效，使得抵押物的抵押權受到影響。
房地產分開設抵押
一些債務人將房產抵押給銀行，同時將該房產使用范圍內的地使用權抵押給其他債務人，導致銀行在實現抵押權時可能遇到其他抵押人或債務人的抗辯。
抵押權實現風險
抵押權實現方式
抵押權可以通過將抵押房產變賣、拍賣或以其他方式變現來清償債務。然而，由于缺乏相應的抵押物變現市場，抵押房屋的變現常常面臨困難。
抵押人住房問題
抵押權實現后，如何解決抵押人的住房問題是一個重要的社會影響和潛在風險。
房屋抵押權的消滅
房屋抵押權在正常情況下可以因以下兩種情況而消滅：
債權消滅
房屋抵押權因債權消滅而消滅。當債權按照約定獲得清償時，債權消滅，作為擔保物的房屋抵押權也隨之消滅。
實行抵押權
房屋抵押權因實行而消滅。當抵押權人在債權屆期內未能實現債權時，可以通過以下兩種方式實行抵押權：
拍賣
債權人提出申請，法院或其他有權機關進行房屋拍賣。拍賣后，房屋所有權隨之轉移給拍賣買得人，債權人從拍賣所得價款中優先受償。
協議取得所有權
在債權已到清償期限時，雙方約定由抵押權人取得抵押物的所有權，以實現債務的清償。這種方式并不常見，通常在特殊情況下使用。如果同一房屋所有權上存在多個抵押權，當房屋變賣或折價清償債務時，設定在先的抵押權享有優先權。即先設定的抵押權人首先得到清償，剩余部分再由次先設定的抵押權人得到清償。如果其中一些抵押權已經公示，而另一些未公示，則已公示的抵押權優先于未公示的抵押權。
參考資料 >
個人住房抵押額度貸款.中國建設銀行.2023-09-08
用房產證貸款需要什么手續?房產證抵押貸款買房流程是什么?.海南省人民政府.2023-09-04