抵押貸款（Mortage loan）也可稱為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保貸款，借款人可以將自己合法擁有的房產(chǎn)、有價(jià)證券或其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)的審核后，根據(jù)抵押物的價(jià)值，按一定比例計(jì)算并發(fā)放貸款。在債務(wù)關(guān)系中，債權(quán)人和債務(wù)人通常處于對(duì)立的地位。當(dāng)債務(wù)關(guān)系形成時(shí)，債權(quán)人和債務(wù)人都會(huì)獲得相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。債權(quán)人有責(zé)任按照雙方借款協(xié)議的約定，按時(shí)足額地向債務(wù)人提供貸款。同時(shí)，債務(wù)人也有義務(wù)及時(shí)償還債務(wù)，以及償還全部應(yīng)還款項(xiàng)。
抵押貸款的主要有風(fēng)險(xiǎn)性、現(xiàn)實(shí)性、憑物性的特征。抵押物主要包括有價(jià)證券、票據(jù)、股票、房地產(chǎn)、建筑物及其他土地附著物、建設(shè)用地的使用權(quán)、交通運(yùn)輸工具等，而土地所有權(quán)、耕地、宅基地、公益事業(yè)單位、公益設(shè)施等則不可作為抵押物。
抵押貸款的基本流程為債務(wù)人申請(qǐng)抵押貸款、債務(wù)人選擇債權(quán)銀行、債務(wù)人選擇和審核抵押物、建設(shè)項(xiàng)目“立項(xiàng)”的申請(qǐng)及審批、銀行對(duì)抵押貸款的審查、抵押貸款的債務(wù)談判和貸放管理、預(yù)約還款、辦理還清手續(xù)、解押手續(xù)、領(lǐng)取抵押物。抵押權(quán)人具有保全抵押物的權(quán)利，有權(quán)處置抵押物，享有優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)也具有不得妨礙抵押人對(duì)抵押物的處分的義務(wù)。抵押人享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)有不得損壞抵押物的義務(wù)。
基本信息
定義
抵押貸款是一種金融服務(wù)，也被稱為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保貸款。借款人可以將自己合法擁有的房產(chǎn)、有價(jià)證券或其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)的審核后，根據(jù)抵押物的價(jià)值，按一定比例計(jì)算并發(fā)放貸款。抵押貸款是一種古老的貸款形式，與信用貸款并行存在，可以降低債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人在到期日無法按時(shí)償還貸款，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定處置抵押物，并優(yōu)先從所得中扣除貸款本息。如果在抵押貸款合同期滿后，借款人無故不履行還本付息義務(wù)、借款人死亡且無繼承人繼續(xù)履行合同，或者借款人被宣告破產(chǎn)或解散等情況發(fā)生時(shí)，貸款人有權(quán)變賣抵押物。如果變賣價(jià)款不足以償還貸款本息和費(fèi)用，貸款人有權(quán)追償未受償部分。如果變賣價(jià)款超過應(yīng)付本息部分，剩余款項(xiàng)應(yīng)退還給借款人。
抵押權(quán)人
抵押權(quán)人是取得和享有抵押權(quán)的權(quán)利人，是抵押合同中被擔(dān)保的債權(quán)人，即受抵押權(quán)設(shè)定的債權(quán)人。抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，不能是抵押合同設(shè)定人的相對(duì)人。作為抵押權(quán)人，其享有保全抵押物價(jià)值的權(quán)利，有權(quán)采取措施防止抵押房產(chǎn)價(jià)值的減少。同時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處置其抵押權(quán)，包括轉(zhuǎn)讓、放棄或供擔(dān)保。房產(chǎn)抵押權(quán)人還享有優(yōu)先受償權(quán)，即在債務(wù)未能清償時(shí)，有權(quán)優(yōu)先以抵押物價(jià)值進(jìn)行償還。抵押權(quán)人有義務(wù)不得妨礙抵押人對(duì)抵押物的處分，并按照約定或法律規(guī)定的次序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。
抵押人
抵押合同的當(dāng)事人與抵押關(guān)系的當(dāng)事人是一致的，但在稱謂上有所不同。抵押合同的當(dāng)事人是設(shè)定合同的當(dāng)事人，包括債權(quán)人和提供抵押擔(dān)保的抵押設(shè)定人。債權(quán)人是依約定取得抵押權(quán)的一方，并不負(fù)擔(dān)任何義務(wù)。抵押設(shè)定人是提供抵押擔(dān)保的一方，即抵押人。抵押人對(duì)抵押物擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在抵押期間，抵押物的所有權(quán)仍歸屬于抵押人，并且抵押人有權(quán)使用。抵押人同時(shí)有義務(wù)避免對(duì)抵押物造成損毀，并在其價(jià)值減少時(shí)采取補(bǔ)救措施。此外，抵押人在抵押物的價(jià)值高于原債權(quán)額時(shí)，還可以再設(shè)抵押權(quán)。然而，如果抵押物的價(jià)值與債權(quán)額相等，則不能再設(shè)抵押權(quán)。
主要特征
風(fēng)險(xiǎn)性
抵押貸款與一般信用貸款不同，信用貸款主要根據(jù)借款人的信譽(yù)狀況來決定貸款的發(fā)放與金額，而抵押貸款則是根據(jù)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度和抵押物的估價(jià)來確定貸款的發(fā)放與金額。發(fā)放抵押貸款時(shí)，貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，債權(quán)人對(duì)抵押物的要求就越嚴(yán)格，要求抵押物的價(jià)值也越高。
現(xiàn)實(shí)性
在抵押貸款中，借款人需要提供實(shí)際的抵押財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保，貸款發(fā)放與金額取決于抵押物的估價(jià)和貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。因此，抵押貸款對(duì)借款人來說是一種有約束的貸款方式，借款人必須提供真實(shí)的抵押物才能獲得貸款，而抵押物是實(shí)際的財(cái)產(chǎn)。。
憑物性
抵押貸款的還款保證是以實(shí)物和票據(jù)及所有權(quán)證書作為抵押標(biāo)的物，各種抵押物要按法定登記方式登記，形成抵押物的處分效力條件；有時(shí)也要求將抵押物存在債權(quán)人指定的地點(diǎn)，由債權(quán)人保管或債權(quán)人委托他人代為保管。
按揭和抵押貸款的區(qū)別
法律上
在按揭貸款中，貸款人通常是購買者。按揭貸款的特點(diǎn)是，購買者將購房物業(yè)作為擔(dān)保物抵押給貸款人，作為借款的擔(dān)保。貸款人在購房者還清所有貸款后，將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購買者，購買者成為擔(dān)保物的所有權(quán)人，享有其所有權(quán)。而在抵押貸款中，貸款人通常是借款人。此時(shí)，借款人將擁有的房產(chǎn)、車輛等財(cái)產(chǎn)作為抵押物抵押給借款人，作為借款的擔(dān)保。借款人仍然保留擔(dān)保物的所有權(quán)，而借款人只享有對(duì)抵押物的支配權(quán)，即抵押權(quán)。
目的及運(yùn)作上
按揭人和按揭受益人在按揭貸款中的目的略有差異。按揭人的目的是為了最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)并盡可能多地借到款項(xiàng)，以購置房屋并取得房屋產(chǎn)權(quán)。按揭受益人的目的主要是為了保障收益，作為擔(dān)保物的所有權(quán)人，享有更多權(quán)益。在借款目的上，按揭人的目標(biāo)與擔(dān)保物是統(tǒng)一的，即購置房屋并取得產(chǎn)權(quán)。而抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物的所有權(quán)，而是為了其他目的的借款，抵押物只是作為借款的擔(dān)保。
房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作方式通常是依靠地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書來辦理。具體的基本步驟如下：首先，抵押人需要在取得房屋產(chǎn)權(quán)證的前提下辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以此作為抵押物來進(jìn)行抵押貸款。抵押人將他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證交給抵押受益人持有。這意味著抵押人在完成購房款的支付后，房地產(chǎn)開發(fā)單位會(huì)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人，按揭人持有房屋所有權(quán)證。需要注意的是，按揭人在還清貸款之前并沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證。
當(dāng)事人不同
抵押貸款涉及兩個(gè)主要角色，即抵押人和抵押權(quán)人。通常情況下，不需要另外的擔(dān)保人，因?yàn)榈盅何锉旧砭褪琴J款的擔(dān)保。抵押貸款是一種以房產(chǎn)作為抵押物來借款的方式。與之相比，按揭貸款發(fā)生在房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給按揭人或按揭受益人之前。在這種情況下，需要原房屋所有者或業(yè)主作為中間人，以實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)的分離。因此，原房屋所有者或業(yè)主通常要充當(dāng)擔(dān)保人，使得按揭貸款涉及三個(gè)主要角色，即按揭人、按揭受益人和按揭擔(dān)保人。
抵押物
可作為抵押標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)
不可充當(dāng)?shù)盅何锏呢?cái)產(chǎn)
抵押貸款的方式
抵押貸款的方式可以分為最高額抵押和傳統(tǒng)抵押。抵押率按抵押物現(xiàn)值最高不超過70%。
最高額抵押
最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成的協(xié)議，根據(jù)最高債權(quán)限度，在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作為擔(dān)保。
傳統(tǒng)抵押
傳統(tǒng)抵押經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)的審核后，根據(jù)抵押物的價(jià)值，按一定比例計(jì)算并發(fā)放貸款。
區(qū)別
最高額抵押與傳統(tǒng)抵押的區(qū)別在于最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。在設(shè)定最高額抵押時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為確保將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人與抵押人會(huì)商定擔(dān)保的最高債權(quán)額度，抵押人以其抵押財(cái)產(chǎn)在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。最高額抵押適用于一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。這意味著最高額抵押僅適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。這意味著最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)只能由原始債權(quán)人享有，不能轉(zhuǎn)讓給其他債權(quán)人。
抵押貸款的分類
按抵押物性質(zhì)劃分
按貸款利率劃分
抵押貸款的一般程序
債務(wù)人申請(qǐng)抵押貸款
債務(wù)人用固定資產(chǎn)作為抵押品申請(qǐng)抵押貸款，需要經(jīng)過以下步驟和流程：內(nèi)部確定和選擇貸款項(xiàng)目，確定抵押品，進(jìn)行項(xiàng)目審批過程，選擇合適的債權(quán)銀行。債務(wù)人內(nèi)部確定建設(shè)項(xiàng)目的第一步是根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)以及內(nèi)外環(huán)境與條件等因素，在企業(yè)內(nèi)部確定所要建設(shè)的項(xiàng)目。其次，企業(yè)需要編制項(xiàng)目建議書，以內(nèi)部確定建議的建設(shè)規(guī)模、貸款額度等相關(guān)問題。
債務(wù)人選擇債權(quán)銀行
債務(wù)人要選擇合適的債權(quán)銀行，應(yīng)當(dāng)清楚各專業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的基本情況及各自特點(diǎn)。只有在債務(wù)人內(nèi)部確定建設(shè)項(xiàng)目之后，主管部門或計(jì)劃部門有了立項(xiàng)意向，銀行才能考慮是否貸款。同時(shí)，債權(quán)銀行有了貸款意向后，主管部門或計(jì)劃部門才能同意立項(xiàng)。因此，這兩項(xiàng)工作應(yīng)當(dāng)同時(shí)交叉進(jìn)行，債務(wù)人需要根據(jù)確定的建設(shè)項(xiàng)目情況選擇合適的銀行。
債務(wù)人選擇和審核抵押物
首先，債務(wù)人應(yīng)根據(jù)企業(yè)的信譽(yù)和財(cái)產(chǎn)狀況選擇抵押物，以獲得債權(quán)銀行的認(rèn)可。其次，債務(wù)人需要進(jìn)行抵押物的審核。由于債務(wù)人的所有制不同，抵押物審核的程序也會(huì)有所不同。
建設(shè)項(xiàng)目“立項(xiàng)”的申請(qǐng)及審批
債務(wù)人在確定了建設(shè)項(xiàng)目和選擇債權(quán)銀行與抵押物的同時(shí)，按管理權(quán)限向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目“立項(xiàng)”。
債權(quán)銀行對(duì)抵押貸款的審查
首先，債權(quán)銀行需要對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，以審查可能存在的各種變化因素。其次，他們會(huì)審查債務(wù)人提交的材料是否齊全。最后，他們會(huì)對(duì)債務(wù)人的信譽(yù)狀況和生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行審查，同時(shí)也會(huì)對(duì)抵押物進(jìn)行審查。
抵押貸款的債務(wù)談判和貸放管理
借貸雙方各項(xiàng)工作準(zhǔn)備就緒后，債權(quán)銀行內(nèi)部確定貸款意向后，雙方就抵押貸款的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判，然后簽訂抵押借款合同，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。借款合同簽訂并辦理公證手續(xù)后，債務(wù)人將抵押物移交給債權(quán)銀行，銀行向債務(wù)人發(fā)放貸款。
預(yù)約還款和解押流程
預(yù)約還款
借款人需要提前與銀行預(yù)約還款，可以選擇電話或柜臺(tái)預(yù)約。在約定的還款日前，將貸款本息存入貸款賬戶。
辦理還清手續(xù)
銀行在約定的還款日后，會(huì)進(jìn)行扣款操作。借款人需在還款日之前將所有本息存入貸款賬戶，以確保還款成功。
解押申請(qǐng)
借款人還款完成后，需要攜帶相關(guān)材料到貸款銀行辦理抵押登記注銷手續(xù)。解押申請(qǐng)需要提供的資料包括：借款人身份證、貸款合同、授權(quán)委托書、借據(jù)和結(jié)算憑證等。
辦理解押手續(xù)
銀行在收到材料后進(jìn)行審核，審核通過后，即可辦理抵押登記注銷手續(xù)。此過程需要借款人本人親自辦理。
領(lǐng)取抵押物
解押手續(xù)完成后，借款人領(lǐng)取抵押物。
抵押貸款合同的訂立
抵押貸款合同是債權(quán)人和債務(wù)人之間達(dá)成的一種協(xié)議，用于確保債務(wù)人按時(shí)履行債務(wù)。合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：
抵押貸款保險(xiǎn)及各國情況
中國
國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，保險(xiǎn)公司應(yīng)充分考慮貸款購房者的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)需求。保險(xiǎn)公司應(yīng)充分考慮貸款購房者的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)需求。對(duì)于承擔(dān)還貸保證的保險(xiǎn)責(zé)任，原則上應(yīng)限于以下情況：被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)因意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，從而完全或部分失去還貸能力，并導(dǎo)致未能連續(xù)三個(gè)月履行或完全履行個(gè)人住房借款合同中規(guī)定的還貸責(zé)任。保險(xiǎn)金額的合理確定應(yīng)以貸款金額為最高限額，除非與貸款者協(xié)商并獲得其同意。保險(xiǎn)期限的合理確定取決于貸款抵押物保險(xiǎn)承保的范圍。對(duì)于僅承保財(cái)產(chǎn)損失責(zé)任的貸款抵押物保險(xiǎn)。對(duì)于承保被保險(xiǎn)人還貸責(zé)任或同時(shí)承保財(cái)產(chǎn)損失和被保險(xiǎn)人還貸責(zé)任的抵押物保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限可從抵押物合同規(guī)定的貸款起始日至被保險(xiǎn)人根據(jù)相關(guān)規(guī)定清償全部貸款本息的日期。繳費(fèi)方式的合理確定應(yīng)充分考慮貸款購房者的實(shí)際情況。保險(xiǎn)公司應(yīng)積極開發(fā)分期（年）繳納保險(xiǎn)費(fèi)方式的抵押物保險(xiǎn)產(chǎn)品，并根據(jù)需求合理確定保費(fèi)繳納方式。
英國
英國國家金融協(xié)會(huì)（FCA）為了滿足消費(fèi)者的信息需求，以清晰、公平和不誤導(dǎo)的方式進(jìn)行溝通，讓消費(fèi)者更容易理解所傳達(dá)的信息。確保消費(fèi)者及時(shí)獲得適當(dāng)?shù)恼w主張相關(guān)信息，并以易于理解的方式呈現(xiàn)，便于消費(fèi)者能夠做出有效的決策。同時(shí)FCA將收集所有相關(guān)信息，并根據(jù)消費(fèi)者的需求和情況量身定制建議，以確保建議的合適性。確保對(duì)話的平衡，并披露所有可替代選項(xiàng)的可用性。確保獲得的傭金不會(huì)優(yōu)先于為消費(fèi)者提供良好價(jià)值。任何建議或安排費(fèi)用都是提供公平的價(jià)值，不會(huì)導(dǎo)致整體交易價(jià)值低下。他們會(huì)建立適當(dāng)?shù)牧鞒虂砉芾頋撛诘?a href="/hebeideji/1271553882102616893.html">利益沖突和偏見風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)測(cè)并定期審查消費(fèi)者的結(jié)果，并采取行動(dòng)解決任何可能對(duì)良好客戶結(jié)果造成風(fēng)險(xiǎn)的問題。
加拿大
實(shí)行抵押貸款保險(xiǎn)監(jiān)管改革，截止2023年8月，住房抵押貸款的額度為2.14萬億，相比2022年8月增長3.4%。2023年無保險(xiǎn)和有保險(xiǎn)抵押貸款相比于2022年下降10%和31%，
參考資料 >
一、債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系.法律快車.2023-11-21
房屋解押的法律程序及操作方式.找法網(wǎng).2023-12-07
什么叫最高額抵押權(quán)、最高額抵押有哪些特點(diǎn)?.虎林市人民法院.2023-11-21
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款房屋保險(xiǎn)管理的通知.國家金融監(jiān)督管理總局.2023-11-22
Just a moment....FCA.2023-11-21
Residential Mortgage IndustryReport.CMHC.2023-11-21