土地轉(zhuǎn)讓（Land Transfer）是指擁有土地使用權(quán)的人通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與等行為將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。土地轉(zhuǎn)讓在各國(guó)的起源不同，在中國(guó)最早可追溯至西周時(shí)期，而在歐洲地區(qū)，土地轉(zhuǎn)讓發(fā)源于公元565年前羅馬法的相關(guān)規(guī)定。
中國(guó)自1988年的12月份起土地可以在依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定轉(zhuǎn)讓給他人，2004年中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地的決定》中明確只要符合規(guī)劃的前提下可以將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2017-2020年的土地成交額呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要來(lái)源，但2021年土地價(jià)值開(kāi)始出現(xiàn)下滑。
土地轉(zhuǎn)讓使農(nóng)村土地的流動(dòng)性得到增強(qiáng)、優(yōu)化了土地資源也調(diào)整了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，讓農(nóng)民的收入得到實(shí)際的增加。也讓城鎮(zhèn)土地得到了節(jié)約、合理的運(yùn)用，促進(jìn)了土地的合理流動(dòng)、緩解了用地緊張、減少對(duì)城郊土地的開(kāi)墾運(yùn)用等，均讓土地的價(jià)值得到提升。但在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也有“暴利”的現(xiàn)象存在，有些人通過(guò)不正當(dāng)?shù)臋?quán)利去低價(jià)購(gòu)買土地后開(kāi)始高價(jià)炒賣并從中獲取利潤(rùn)，這種行為阻礙了土地的流通、浪費(fèi)土地資源。
起源
土地轉(zhuǎn)讓制度在各國(guó)的起源時(shí)間不同，在中國(guó)可追溯至西周時(shí)期，當(dāng)時(shí)的土地分為“公田”和“私田”，農(nóng)民必須在耕完“公田”后才可以耕“私田”，而這些土地都?xì)w諸侯、卿大夫所有，而到東周時(shí)期井田制收到破壞，農(nóng)民原先耕的“公田”被取消，讓農(nóng)民可以長(zhǎng)期在同一片土地上耕種，逐漸產(chǎn)生了繼承制度，此后土地的交換、買賣開(kāi)始出現(xiàn)。而在歐洲地區(qū)，土地轉(zhuǎn)讓制度發(fā)源于公元565年前羅馬法的相關(guān)規(guī)定，羅馬法中對(duì)土地所有權(quán)（包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等），以及取得和喪失土地所有權(quán)的條件都有規(guī)定，并對(duì)訂立契約有著一定的要求。在當(dāng)時(shí)，羅馬處于共和時(shí)代，通過(guò)地外劫掠導(dǎo)致歐洲地區(qū)大多數(shù)以依附羅馬為主，而歐洲其他地區(qū)的土地制度也依照羅馬法的制度進(jìn)行發(fā)展。
發(fā)展
中國(guó)
中國(guó)在西周時(shí)期的中后期便已經(jīng)產(chǎn)生土地轉(zhuǎn)讓制度，但主要是以田田交換和物田交換的形式為主，隨著皇室貴族開(kāi)始衰落，貴族將進(jìn)行土地的贈(zèng)予、交換。秦國(guó)統(tǒng)一天下之后土地私有制開(kāi)始取代國(guó)有土地制度，漢朝時(shí)期的法律對(duì)土地有著保護(hù)性，于是土地開(kāi)始淪為商品化。唐朝時(shí)期的均田制讓農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，但北魏均田制則嚴(yán)禁土地買賣。從唐中期開(kāi)始到清朝，隨著均田制的廢除，國(guó)家不在禁止土地私有制和土地買賣。
在1928年中國(guó)共產(chǎn)黨頒布《井岡山土地法》后，中國(guó)所有的土地所有權(quán)收歸國(guó)有，且禁止土地買賣給他人，農(nóng)民只有使用權(quán)。該政策在1929年4月頒布的《興國(guó)縣土地法》中將“沒(méi)收一切土地”改為“沒(méi)收一切公共土地及地主階級(jí)土地”，讓貧農(nóng)都得到了土地。1950年頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》中規(guī)定廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民土地所有制，并對(duì)土地的沒(méi)收和征收、分配和處理等都有了明確具體的規(guī)定。1988年《憲法》增加了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”這一條款。
2007年頒布的《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于個(gè)人所有，承認(rèn)了土地權(quán)利的私有化。2019年《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三輪修正中讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以進(jìn)入市場(chǎng)，讓其所有權(quán)可以轉(zhuǎn)為個(gè)人所有。
國(guó)際
英國(guó)
英國(guó)自1066年以來(lái)，土地都?xì)w國(guó)王或國(guó)家所有，而個(gè)人只擁有土地的使用權(quán)。12世紀(jì)到16世紀(jì)的“圈地”行為讓英國(guó)的土地從國(guó)有制逐漸變?yōu)樗接兄疲?535之前，英國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓的唯一方式是“轉(zhuǎn)讓封地占有權(quán)”，人們需要通過(guò)公開(kāi)的儀式進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，以保護(hù)受讓人的財(cái)產(chǎn)安全，但由于效率低下及成本過(guò)高，在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化的背景下顯得落后。1535年，英國(guó)頒布了《用益法》和《地產(chǎn)交易登記法》，允許土地進(jìn)行買賣從而讓土地私有制進(jìn)一步發(fā)展。在16世紀(jì)到19世紀(jì)中英國(guó)廢除了“敞田制”，建立了完整的土地所有權(quán)制度讓民眾獲得的土地得到保障。1925年的《財(cái)產(chǎn)法》將各種土地的保有權(quán)作為可繼承遺產(chǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓可以根據(jù)遺囑在親屬之間轉(zhuǎn)移。在1941年的《農(nóng)業(yè)法》中則賦予了農(nóng)場(chǎng)主具有終身租賃的權(quán)力并鼓勵(lì)土地的買賣轉(zhuǎn)讓。1947年工黨上臺(tái)后想把土地發(fā)展權(quán)全部收為國(guó)有，公民無(wú)法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，而導(dǎo)致了地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了停頓，在1952年保守黨上臺(tái)后改政策被廢除。由于土地的集中化增加，傳統(tǒng)的租賃經(jīng)營(yíng)模式逐漸被淘汰而自主經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓的方式發(fā)展快速。之后的英國(guó)土地制度基本屬于穩(wěn)定狀態(tài)。至1990年，英國(guó)的土地除了部分歸屬于英國(guó)皇室，其余一切土地都是由社會(huì)的個(gè)人或團(tuán)體享有永業(yè)權(quán)。截至2014年，英國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓制度中，土地轉(zhuǎn)讓必須到土地登記局進(jìn)行登記，從而為土地所有權(quán)提供額外保護(hù)、避免土地權(quán)益遭受非法侵害。
俄羅斯
俄羅斯在封建時(shí)期的土地歸公社所有，實(shí)行以家庭為單位的“公有私耕”，此時(shí)的土地還無(wú)法轉(zhuǎn)讓，到15世紀(jì)初16世紀(jì)末隨著中央集權(quán)的建立使貴族占據(jù)的土地增多，土地私有化程度開(kāi)始加重。1907年的傳統(tǒng)公社遭到摧毀后俄羅斯實(shí)現(xiàn)土地私有化，承認(rèn)各戶的土地所有權(quán)。在1917年的《土地法令》和1991年的《土地法典》依然代表著土地歸國(guó)家所有但土地可以轉(zhuǎn)讓給他人使用。1993頒布的《俄羅斯聯(lián)邦公民買賣土地程序》中規(guī)定公民和法人作為土地所有人，具有向他人出售、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押等權(quán)利，讓公民之間的土地轉(zhuǎn)讓得以順利進(jìn)行。在1994年隨著土地革命的推進(jìn)，大部分農(nóng)民都得到屬于自己的土地和轉(zhuǎn)讓自己土地的權(quán)利。到2003年，俄羅斯有將近60%的土地被私有化。
美國(guó)
美國(guó)自1776年建國(guó)以來(lái)，先后推行了包括1796年土地法令、1800年哈里森土地法等在內(nèi)的多個(gè)土地法案，為科學(xué)流轉(zhuǎn)土地奠定了基礎(chǔ)。而在1860年推出的《宅地法》中美國(guó)政府將美國(guó)國(guó)內(nèi)的土地?zé)o償分配給公民，滿足人民對(duì)土地的渴望的同時(shí)促進(jìn)勞動(dòng)力的大規(guī)模跨區(qū)域流動(dòng)。進(jìn)入20世紀(jì)后，美國(guó)頒布了《擴(kuò)大宅地法》和《三年宅地法》，其中規(guī)定了移民在美國(guó)居住一定時(shí)間后便可無(wú)償獲得土地，確立了移民對(duì)土地的所有權(quán)。通過(guò)這一系列法案，美國(guó)建立了市場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)的機(jī)制并沿用至21世紀(jì)。此外，美國(guó)還將國(guó)內(nèi)的土地劃分為私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地三種形式，其中私人土地在通過(guò)變更登記后，便可以被自由買賣和出租，而對(duì)于聯(lián)邦土地，美國(guó)政府對(duì)其的轉(zhuǎn)讓和出售作了多項(xiàng)限制，聯(lián)邦土地只有在不宜管理、處于撂荒狀態(tài)等情況才可轉(zhuǎn)讓。
基本概念
定義
國(guó)有土地使用者可以依照法律所規(guī)定的條件，以出售、交換、贈(zèng)與等方式將國(guó)有土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。
土地的范圍
關(guān)于“土地”在地上和地下的建筑物和附著物等是否屬于土地，各國(guó)對(duì)此的界定標(biāo)準(zhǔn)不同，對(duì)于地下的采礦權(quán)，大部分國(guó)家規(guī)定其為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利由政府享有，但包括英國(guó)、美國(guó)在內(nèi)的部分國(guó)家認(rèn)可土地所有人擁有所享有土地的地下開(kāi)采權(quán)，而關(guān)于地上建筑物的歸屬，德國(guó)、瑞士等國(guó)認(rèn)定“土地”上的建筑物屬于土地的一部分，而在中國(guó)，“土地”上的建筑物屬于獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，且中國(guó)土地立法中認(rèn)定的“土地”一般指地球表面的由土壤和巖石組成的場(chǎng)所。
構(gòu)成要素
城鎮(zhèn)土地
土地所有人
土地所有人指的是在使用年限內(nèi)享有土地使用權(quán)，并對(duì)其所享有使用權(quán)的土地投入一定資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，可通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與等方式將土地使用權(quán)連同地上附著物一同轉(zhuǎn)讓給受讓人。需要注意的是，土地所有人僅擁有對(duì)土地的使用權(quán)，而所有權(quán)仍歸屬于國(guó)家或集體。
受讓人
土地所有人將土地轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利所有人，可以土地轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂合同中對(duì)土地進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)等行為，但受讓人只對(duì)土地享有使用權(quán)，而土地所有權(quán)依然屬于集體或國(guó)家。
農(nóng)村土地
承包人
承包人必須擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入或非農(nóng)職業(yè)，土地轉(zhuǎn)讓時(shí)承包人可以提出土地轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)?jiān)俳?jīng)發(fā)包人的同意后，可以將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，轉(zhuǎn)讓后原承包方的權(quán)利也隨之轉(zhuǎn)移。
發(fā)包人
發(fā)包人代表農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，擁有著集體土地所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)發(fā)包。
受讓人
受讓人得擁有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，在獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后不得改變土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的用途同時(shí)也要繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。若受讓方無(wú)法從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)則無(wú)法接受土地轉(zhuǎn)讓的接受方。
有關(guān)稅費(fèi)
中國(guó)
城鎮(zhèn)土地使用稅（受讓人征收）
土地使用稅按照城市分級(jí)進(jìn)行收取，按照大城市每平方米年稅額為1.5元至30元，中等城市每平方米年稅額為1.2元至24元，小城市每平方米年稅額為0.9元至18元的標(biāo)準(zhǔn)收取稅費(fèi)，而縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)是每平方米年稅額0.6元至12元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
房產(chǎn)稅（土地所有人）
房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10％到30％后的余值進(jìn)行計(jì)算繳納，稅率為1.2%，若依照房產(chǎn)租金的收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。
增值稅（土地所有人征收）
在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地所有人須根據(jù)轉(zhuǎn)讓土地所得的收入（包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入）中取得的增值額，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的七日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅，截至2022年，轉(zhuǎn)讓土地的增值稅稅率為9%。
印花稅（雙方征收）
在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，須按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按照價(jià)款的萬(wàn)分之三計(jì)算，若是進(jìn)行土地上的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移則是按照土地使用權(quán)出讓書據(jù)中的價(jià)格的萬(wàn)分之五計(jì)算，進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓書據(jù)中價(jià)款的萬(wàn)分之五計(jì)算。
契稅（受讓人征收 ）
契稅指的是在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地所有人可按照所訂立的契約，以一定的比例對(duì)土地受讓人收取契稅，2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)契稅法》中規(guī)定收取的契稅率為百分之三到百分之五之間，其計(jì)稅依據(jù)根據(jù)土地使用權(quán)的出售、出讓、土地和房屋買賣、轉(zhuǎn)移合同中明確的價(jià)格，若是進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋互換的行為則是根據(jù)雙方的經(jīng)濟(jì)差價(jià)進(jìn)行計(jì)算。
所得稅（土地所有人征收）
個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地所得到的財(cái)產(chǎn)得按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征到個(gè)人所得稅當(dāng)中，差價(jià)的20%。若是單位轉(zhuǎn)讓土地則會(huì)將取得的轉(zhuǎn)讓金額所得計(jì)入到應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅之中。
營(yíng)業(yè)稅（土地所有人征收）
土地所有人將轉(zhuǎn)讓土地收所得到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按照5%的稅率進(jìn)行計(jì)算繳納。
中國(guó)香港地區(qū)
中國(guó)香港地區(qū)的房產(chǎn)稅分為一般差餉和物業(yè)稅兩種，土地所有人無(wú)論是否出租和自住，都需要繳納一般差餉，截至2017年，該稅的稅率為5%；而物業(yè)稅是向土地所有人出租土地時(shí)所征收的稅費(fèi)，當(dāng)土地所有人自住或授予親屬居住且不收租金時(shí)不予征稅。
國(guó)際
美國(guó)、德國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，對(duì)土地稅的收取一般都采用比例稅率的方式。其中，美國(guó)的稅率由各地方的政府逐年規(guī)定，德國(guó)對(duì)個(gè)人土地的稅費(fèi)收取是0.5%，對(duì)公司是0.6％的比例稅率進(jìn)行收取，日本的地價(jià)稅（根據(jù)土地價(jià)格向土地所有者征收的一種土地稅）稅率為0.3％，特別的土地保有稅稅率則為1.4％，新西蘭的土地稅稅費(fèi)是2%。
新加坡的房地產(chǎn)稅收體系主要包括了印花稅（交易環(huán)節(jié)）、所得稅（交易環(huán)節(jié)）及財(cái)產(chǎn)稅（保有環(huán)節(jié)）三大稅種，其中財(cái)產(chǎn)稅依照房屋類型實(shí)施不同的稅費(fèi)，對(duì)購(gòu)買自住房者實(shí)行稅收優(yōu)惠，對(duì)于高檔私人住宅施行高稅率；在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，買家和賣家分別須繳納買家印花稅和賣家印花稅，住宅的印花稅稅率最高為4%；而土地所有人在出租和出售土地時(shí)均需繳納所得稅。
轉(zhuǎn)讓流程
轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)提前準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明、委托書、身份證明等資料。申請(qǐng)審查后發(fā)現(xiàn)未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、將土地進(jìn)行抵押等行為不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓地所有人，若審查通過(guò)將進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，期間應(yīng)與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)情況準(zhǔn)確后簽章認(rèn)可。然后地價(jià)評(píng)估，并提供相應(yīng)的報(bào)告書審核評(píng)估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，填寫轉(zhuǎn)讓審批表應(yīng)認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件等資料和價(jià)格、年限等填寫正確完整并繳納稅金。
相關(guān)政策
權(quán)利保障
1999年1月1日實(shí)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》將國(guó)有土地、農(nóng)村集體土地依法確定給個(gè)人或單位使用，使用期間對(duì)土地有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。而農(nóng)民集體所有的土地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理。土地的所有權(quán)和使用權(quán)根據(jù)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)進(jìn)行登記執(zhí)行，且依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)均受法律保護(hù)，任何人不得侵犯。
稅收情況
城鎮(zhèn)用地按所在區(qū)域來(lái)收取相關(guān)稅率，大城市是每平方米0.5-10元，中等城市是每平方米0.4-8元，小城市是每平方米0.3-6元，縣城、鎮(zhèn)、工礦區(qū)則是每平方米0.2-4元，但各個(gè)檔次的標(biāo)準(zhǔn)都有省級(jí)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。而國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)有地、宗教寺廟等公共場(chǎng)所則可以免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。
2019年土地契稅收入為6213億元、土地增值稅為6465億元；到2020年受疫情的影響，導(dǎo)致契稅7061億元，同比增長(zhǎng)13.7%，土地增值稅6468億元，同比增長(zhǎng)0.1%；2021年土地契稅7428億元，同比增長(zhǎng)5.2%，土地增值稅6896億元，同比增長(zhǎng)6.6%；2022年土地契稅5794億元，比上年下降22%，土地增值稅6349億元，比上年下降7.9%，從該年的土地稅收來(lái)看呈增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯減少。
轉(zhuǎn)讓限制
接受土地轉(zhuǎn)讓的一方不得改變?cè)群贤凶⒚鞯牧x務(wù)和權(quán)利，而土地轉(zhuǎn)讓后相應(yīng)的義務(wù)和權(quán)利隨之進(jìn)行轉(zhuǎn)移，原先土地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓的土地使用年限是合同中規(guī)定的使用年份減去原先該土地已經(jīng)使用的年份。若存在當(dāng)轉(zhuǎn)讓之前土地的歸屬權(quán)存在爭(zhēng)議、有違規(guī)行為正在處理或存在違規(guī)行為未處理、未繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)、登記的土地使用權(quán)超過(guò)時(shí)長(zhǎng)等違法行為的依照《土地登記辦法》均不允登記土地轉(zhuǎn)讓。
轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)
在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，一定要簽訂正規(guī)土地轉(zhuǎn)讓合同和協(xié)議，簽訂轉(zhuǎn)讓合同是雙方要明確各自的義務(wù)，簽訂合同后文件中標(biāo)明的權(quán)利、義務(wù)將隨之進(jìn)行轉(zhuǎn)移。此外，土地所有人在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)須表明土地用途，避免出現(xiàn)如部分公司在取得農(nóng)村土地后進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的情況。受讓人須警惕一些為了套取國(guó)家補(bǔ)貼而流轉(zhuǎn)土地的行為，避免所出讓的土地被他人高價(jià)轉(zhuǎn)租。
優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)
提高土地利用率
通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)得以合理流動(dòng)，擴(kuò)大了土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的程度，提高了土地的利用率和經(jīng)濟(jì)效益，有利于各行各業(yè)的分工合作，促進(jìn)專業(yè)化商品的生產(chǎn)，進(jìn)一步提升社會(huì)的發(fā)展。在農(nóng)村，土地轉(zhuǎn)讓使土地的流動(dòng)性得到增強(qiáng)、優(yōu)化了土地資源也調(diào)整了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，讓農(nóng)民的收入得到實(shí)際的增加。而在城鎮(zhèn)，土地轉(zhuǎn)讓也使得土地得到了節(jié)約、合理的運(yùn)用，促進(jìn)了土地的合理流動(dòng)緩解了用地緊張和減少對(duì)城郊土地的開(kāi)墾運(yùn)用也讓土地的價(jià)值得到提升。
缺點(diǎn)
破壞耕地
若土地所有人不上交所承包的土地，以轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地，而獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用者通過(guò)取土燒磚、挖沙倒賣等方式獲取利益，而后再填上劣質(zhì)土質(zhì)歸還給原土地所有人，不僅使土地所有人的利益受損，還破壞了耕地質(zhì)量，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。
引發(fā)炒作
在土地轉(zhuǎn)讓制度之下，會(huì)出現(xiàn)企業(yè)通過(guò)包裝項(xiàng)目的方式獲得廉價(jià)土地，象征性地建一兩間房子，在此后通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓的方式牟取暴利，或閑置著土地坐等升值，在升值后再轉(zhuǎn)讓土地賺得更高的利潤(rùn)。
轉(zhuǎn)讓案例
上海市崇明區(qū)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)拖欠案
2010年，位于上海市崇明區(qū)的兩家村委會(huì)受村民委托，將300余畝土地以出租方式流轉(zhuǎn)給某公司，并約定土地流轉(zhuǎn)費(fèi)按照先支付后使用的原則逐年支付。該公司在最初的幾年內(nèi)正常支付土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，但此后由于公司經(jīng)營(yíng)陷入困境，至2022年已拖欠了高達(dá)33萬(wàn)余元的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，最終雙方于2022年底的一場(chǎng)聽(tīng)證會(huì)中雙方達(dá)成和解，涉案公司承諾付清拖欠的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)并續(xù)履行流轉(zhuǎn)合約。
北京市密云區(qū)非法采礦案
2021年，被告人張某在未取得采礦許可證的情況下借流轉(zhuǎn)土地發(fā)展果園種植業(yè)之名，變相改變農(nóng)業(yè)用途，非法開(kāi)采建筑用砂，其中非法開(kāi)采建筑用砂為10278立方米，非法開(kāi)采的建筑用砂礦產(chǎn)資源總價(jià)值人民幣308340元，最終被北京市密云區(qū)人民法院判處有期徒刑三年，罰金人民幣十萬(wàn)元。
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征收土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)在什么時(shí)間之內(nèi)申報(bào)土地增值稅?.國(guó)家稅務(wù)總局遼寧省稅務(wù)局.2023-08-05
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅.國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局.2023-08-05
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土地轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費(fèi)有哪些.華律網(wǎng).2023-09-10
寬稅基、低稅率的房產(chǎn)稅改革方向:香港房產(chǎn)稅體系的啟示.澎湃新聞.2023-10-08
世界 | 新加坡房地產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒及中國(guó)的政策選擇.澎湃新聞.2023-10-08
2023土地轉(zhuǎn)讓的流程和所需材料是什么.華律網(wǎng).2023-08-08
2019年全國(guó)稅收收入157992億元，同比增長(zhǎng)1%.新浪網(wǎng).2023-08-11
財(cái)政部:2020年土地增值稅收入6468億元 同比增長(zhǎng)0.1%.中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn).2023-08-11
2021年財(cái)政收支情況.中國(guó)政府網(wǎng).2023-08-11
2022年財(cái)政收支情況.中國(guó)政府網(wǎng).2023-08-11
財(cái)政部:去年土地出讓收入87051億元，同比增長(zhǎng)3.5%.澎湃新聞.2023-08-11
土地轉(zhuǎn)讓的限制條件有哪些.華律網(wǎng).2023-08-09
漫談|土地流轉(zhuǎn)合同別亂簽 這些內(nèi)容需警惕.央廣網(wǎng)三農(nóng).2023-09-26
義烏市創(chuàng)新工業(yè)用地出讓辦法狠剎“炒地皮”現(xiàn)象.央視網(wǎng)·中央人民廣播電臺(tái).2023-08-26
土地流轉(zhuǎn)費(fèi)被拖欠，檢察官尋找“最優(yōu)解”.上觀新聞.2023-09-26
借流轉(zhuǎn)土地發(fā)展果園種植業(yè)之名非法采礦，北京一村民獲刑三年.百家號(hào).2023-09-26