房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本學(xué)科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。
理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科的交匯，所以涉及的理論不僅多且復(fù)雜：大體可分為相互關(guān)聯(lián)相互依從的三 個(gè)層面：
一是核心理論層如地租理論、房價(jià)理論、區(qū)位理論等；
二是直接支配房地產(chǎn)運(yùn)行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等理論；
三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論、泡沫經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等。這種分類不一定嚴(yán)密科學(xué)合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)和規(guī)律時(shí)也會(huì)有差異。
地租理論
地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理論是研究存在地租時(shí)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的理論。現(xiàn)代地租理論與古典地租理論的觀點(diǎn)基本相同。
以大衛(wèi)·李嘉圖、穆勒等為代表古典地租理論認(rèn)為，地租產(chǎn)生的原因，是不同等級(jí)土地生產(chǎn)的商品產(chǎn)量存在差異。優(yōu)等地上的級(jí)差地租等于土地上的商品帶來的收入與成本之差。
例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。小麥價(jià)格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤為
1000元/畝- 500元/畝= 500元/畝
這500元將變成肥沃土地的地租。
房價(jià)理論
房價(jià)理論研究的房屋價(jià)格形成和變動(dòng)規(guī)律的理論，房價(jià)理論的重點(diǎn)，是城市房價(jià)理論。
當(dāng)前城市房價(jià)理論包括房價(jià)基本理論、特征價(jià)格理論和收益模型理論。
房價(jià)基本理論
房價(jià)基本理論奠基人是華人經(jīng)濟(jì)學(xué)家，《亞洲經(jīng)濟(jì)評(píng)論》主編汪林海。房價(jià)基本理論中，住房的有用性指消費(fèi)者對(duì)住房的大小、裝修、地段等各種因素的綜合評(píng)價(jià)，在價(jià)格相同的情況下，消費(fèi)者購買住房時(shí)，盡可能選擇有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情況下，劣等住房就是城市邊緣的住房。
汪林海認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)完全競(jìng)爭時(shí)，城市中某套住房的價(jià)格受到三個(gè)因素的影響：該套住房的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的生產(chǎn)成本。城市中某套住房的價(jià)格P與該套住房有用性U成正比，與城市邊緣的住房的有用性U0成反比，與城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本C0成正比。
房價(jià)基本理論用一個(gè)公式來表示，就是：
上式中，P為某套住房的價(jià)格，U為該套住房的有用性，U為劣等住房（城市邊緣的住房）的有用性，C為城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本。
特征房價(jià)理論
特征價(jià)格理論以Kain and Quigley（1970），Wabe (1971)，Evans（1973），Anderson和Crocker （1971）、Henry M. K. Mok等（1995）、Piyush tiwari（2000）、Sibel Selim（2008）等為代表。以Lancaster （1966）的消費(fèi)者理論和Rosen（1974）的特征價(jià)格理論為理論基礎(chǔ)的特征價(jià)格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來房價(jià)模型的主流模型之一。
特征價(jià)格模型的思路是：住房由于具有各種滿足消費(fèi)者需要的特征，從而能按照某一價(jià)格出售（Rosen,1974），住房之間的價(jià)格差異來源于住房之間的特征的差異（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003），從而，可把住房的特征作為解釋變量，把住房的價(jià)格作為被解釋變量，采用數(shù)學(xué)工具（統(tǒng)計(jì)學(xué)）建立房價(jià)數(shù)學(xué)模型。用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來描述，就是：
上式中，P為某住房的價(jià)格，Z為住房的特征向量（住房的交通、治安、教育、裝修、新舊程度等），?為隨機(jī)誤差項(xiàng)。
收益價(jià)格模型理論
收益模型理論認(rèn)為房價(jià)是住房預(yù)期收益（即房租）的折現(xiàn)。收益模型為：
其中，P為房價(jià)，R1，R2,......，為歷年的房租，t為利息率。
區(qū)位理論
區(qū)位理論是揭示人的活動(dòng)空間以及活動(dòng)空間之間的聯(lián)系的理論。歷史上的區(qū)位理論包括農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心理論等。
農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家范杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對(duì)農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。
范杜能“孤立國”假設(shè)：只有一個(gè)城市，且位于中心。城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。杜能認(rèn)為：某個(gè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格（V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用（T）三個(gè)因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為：
P=V－（E+T）
工業(yè)區(qū)位理論 業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕隆ろf伯。其理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。韋伯認(rèn)為，其他因素暫不考慮、僅考慮運(yùn)輸時(shí)，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。
中心地理論 中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒認(rèn)為，大城市的商服設(shè)施和商品種類向高級(jí)發(fā)展，多而全；中等規(guī)模的城市具有中高級(jí)或僅能維持中級(jí)水平，服務(wù)項(xiàng)目少而不齊全；一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。城市內(nèi)部而言，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心和小區(qū)級(jí)商服中心也有類似的分異規(guī)律。
城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論 該理論包括同心圓理論、扇形理論、多核理論。
同心圓理論認(rèn)為，從城市中心向外緣依次順序?yàn)椋旱谝画h(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD。第二環(huán)帶為過渡地帶，是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)。第四環(huán)帶是高收入階層住宅區(qū)。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。
多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心（圖）。
主要特點(diǎn)
然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))與城市經(jīng)濟(jì)(學(xué))的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))有交叉重疊；
(2)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)；
(3)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性；
(4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來；
(5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時(shí)還表現(xiàn)在土地制度、價(jià)值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。
研究對(duì)象方法
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象學(xué)界論述不少，主要觀點(diǎn)有：
1．“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)及所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”：
2．“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象就是整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律”。
3．認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)“主要研究社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動(dòng)及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”：
4．認(rèn)為“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學(xué)”。
前三種觀點(diǎn)的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象移植過來的。長期以來在學(xué)術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點(diǎn)，認(rèn)為馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是資源配置，并且把二者完全對(duì)立起來。其根據(jù)之一是卡爾·馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，從最廣的意義上說，是研究人類社會(huì)中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學(xué)”；“經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，即“經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人和社會(huì)如何進(jìn)行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會(huì)的各個(gè)成員或集團(tuán)以供消費(fèi)之用”。還有的西方學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學(xué)”。其實(shí)只要我們不完全停留在卡爾·馬克思對(duì)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象的表述上，而看他實(shí)際研究的內(nèi)容，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他對(duì)資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)理論和勞動(dòng)資源配置理論等？他曾說：“要想得到和各種不同的需要量相適應(yīng)的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會(huì)總勞動(dòng)量：這種按一定比例分配社會(huì)勞動(dòng)的必要性，決不能被社會(huì)生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式”同樣對(duì)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)不只是看它的某一流派，而是著眼于整個(gè)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如制度經(jīng)濟(jì)學(xué)：至于他們的研究出發(fā)點(diǎn)和方法有何不同，那是另一個(gè)問題。
幾點(diǎn)問題
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置。但是，有兩點(diǎn)值得一提：一是關(guān)于資源配置與經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究以誰為基礎(chǔ)的問題，我們認(rèn)為應(yīng)通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律；二是相對(duì)于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等部門經(jīng)濟(jì)學(xué)更側(cè)重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置：外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例?
總結(jié)
總結(jié)前面的分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和運(yùn)行規(guī)律。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實(shí)證分析以及比較分析等方法外。還可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿分析方法“博弈論”。
應(yīng)用參考價(jià)值
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學(xué)用，供理論研究工作者參考，同時(shí)對(duì)實(shí)際工作者，尤其是主管領(lǐng)導(dǎo)者和決策者有重要的學(xué)習(xí)應(yīng)用參考價(jià)值。這主要有以下幾方面：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學(xué)科交叉，學(xué)習(xí)應(yīng)用時(shí)要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)除了具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理特征外，還有自己明顯的特點(diǎn)。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟(jì)起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其發(fā)展運(yùn)行軌跡呈倒U型。又如住宅市場(chǎng)發(fā)展三個(gè)階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級(jí)階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級(jí)階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段：還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點(diǎn)等：掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
(3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)體系(如上圖)為依托，因此，學(xué)習(xí)和運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要有全局觀點(diǎn)，總觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對(duì)策。對(duì)主管部門來說，有利于合理配置資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對(duì)開發(fā)經(jīng)營者來說，有利于投資活動(dòng)的順利推進(jìn)，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報(bào)率。
(4)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學(xué)習(xí)應(yīng)用，對(duì)提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助，有利于樹立企業(yè)誠信形象，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
(5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)多的國際比較研究和國際經(jīng)驗(yàn)介紹。通過對(duì)這方面理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，對(duì)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提高中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。
參考資料 >