限價房，指的是由政府直接調控的“限套型”“限房價”的普通商品住房。其目的是通過政府干預手段來穩定房價，控制房屋總價，引導住房市場的供應，滿足特定社會群體的自住需求。
2006年5月份，中國國務院九部委發布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。按照規定，90平方米以下住房（包括經濟適用住房）的面積必須占到開發建設總面積的70%以上；土地供應也要在限制套型和限制房價的基礎上，采用招標方式確定開發建設單位，并根據競爭情況確定土地價格和房價。具體到限價房，北京市規定以搖號的方式配售，一戶限購一套，且無法再申請其它保障性住房，多次搖號未中且輪候超過3年可直接配售，已經購買限價房的買家5年內不可轉讓。定價原則則是以開發成本和合理利潤為基礎，參照周邊商品房的價格，以搖號的方式配售。
限價房的出現是對公共住房體系及供給結構的進一步完善，有利于解決中等收入家庭面臨的住房支付能力與房價上漲之間的矛盾，從而滿足這些家庭的住房需求。在此之外，限價房也在一定程度上起到了平抑房價的作用，在供求相對平衡，土地儲備充足，房價收入比不是很高的城市，房價上漲通常都可以得到遏制。另一方面，也有觀點認為，限價房的“競地價、限售價”模式破壞了市場價格機制，它既是商品房卻又有諸多限制，使其在實際操作中面臨著不少困難和問題。
基本概念
定義
限價房，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價”的思路，采用政府組織監管、市場化運作的模式。
與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控。
特點
限價房政策的出臺是為了解決中低價位商品房供應不足，緩解房價虛高的問題，以及解決中等收入階層的住房問題。這樣的政策旨在保障廣大人民群眾的基本住房需求，使房價能夠穩定在合理的水平，確保中低收入人群也能夠享受到適宜的住房條件。因此，限價房政策具有明顯的社會公益性和民生保障意義。
政府通過政策干預的手段，對限價房在土地取得、房產定價和流轉環節中進行了調控。政府根據自身的導向目標，直接限制房產價格，以實現對市場的行政調控。
限價房的流通性低于普通商品房。與普通商品房最大的不同在于房屋產權的不完整性。限價房以公益和政策導向為主，通過轉移支付來實現社會收入再分配，讓中低收入人群受益。這也使得限價房的價格具有優勢。如果限價房無限制地流入市場，會擾亂市場秩序并成為一些人追求暴利的工具。因此，有必要對限價房的流通加以限制。
限價房要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。
面向人群
限價房主要面向兩類人群：一是有一定購房能力的居民，二是被拆遷后需要定向購買的戶籍人口。
相關文件
《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》
2006年5月份，國務院九部委發布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。根據該意見，國家為了保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，自2006年6月1日起，所有新審批或新開工的商品住房項目，必須確保建筑面積在90平方米以下的住房（包括經濟適用住房）所占比例，不得低于該項目總面積的70%。此外，土地供應也要在限制套型和限制房價的基礎上，采用招標方式確定開發建設單位，并根據競爭情況確定土地價格和房價。
該意見還鼓勵推動住房二級市場和租賃市場的發展，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善住房條件，并通過多種渠道增加中低價位、中小套型住房的供應。為了進一步整頓規范房地產市場的運行，對不符合規劃控制要求的項目，特別是套型結構超過規定的項目，一律不得頒發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。
《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》
2008年4月份，北京市人民政府發布了《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》。如辦法規定，限價商品住房項目應盡可能建設在交通相對便利、市政基礎設施較為完善的區域，住房套型建筑面積以90平方米以下為主，供應對象則為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭及市政府規定的其他家庭。依據該辦法，經審核符合條件的申請家庭只能購買一套限價商品住房，已經購買限價商品住房家庭的成員不得再次享受其他形式的保障性住房。購房人進行房屋權屬登記后，會取得有“限價商品住房”字樣的房屋權屬證書。購房人5年內不允許轉讓所購住房。確需轉讓的，可向戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋會繼續作為限價商品住房向符合條件的家庭出售。
《關于進一步支持合理住房需求的通知》
2023年9月12日，鄭州市發布的《關于進一步支持合理住房需求的通知》提到，取消二環內住房限購政策等購房消費限制性規定，取消住房銷售限制年限規定，支持居民剛性和改善性購房需求。2024年7月31日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布通知表示，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。
《關于進一步優化調整我市房地產相關政策的通知》
2024年10月9日，杭州發布《關于進一步優化調整我市房地產相關政策的通知》。《通知》要求落實國家住房信貸政策。引導商業銀行穩妥有序降低存量房貸利率。對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。《通知》還明確取消新出讓用地限價措施。自《通知》發布之日起，新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求，已出讓用地按原有合同約定執行。
限價房的作用
完善保障性住房體系
中國的公共住房體系已初步形成，包括廉租房和經濟適用房等。按照國家的政策，廉租住房和經濟適用住房解決低收入家庭的住房問題，市場調節解決高收入家庭的住房問題。中等收入家庭卻面臨著缺乏相應住房保障方案的問題，他們既不符合廉租房和經濟適用房的條件，又無法承擔市場上不斷上漲的房價，這正是該體系的不完善之處。
造成這一問題的原因主要有幾個方面。經濟適用房供應的比例在逐年減少，導致中等收入家庭無法獲得低價房屋的機會，這間接擴大了夾心層的范圍。房價的劇烈上漲也使夾心層的范圍不斷擴大。大城市中夾心層的比例更高，這給公共住房體系的建設帶來更大的壓力和挑戰。
為了解決中等收入家庭面臨的住房支付能力與房價上漲之間的矛盾，限價房和經濟租賃房的探索應運而生。這些住房類型的出現是對公共住房體系的完善。
優化住房供給架構
盡管國家規定90平方米以下的住房要占住房總面積的70%以上，但由于開發商通過改變戶型布局、增加層高等手段來逃避規定，使得通過規劃和行政手段解決供給結構問題這個想法收效甚微。
限價房在一定程度上彌補了供給結構的不足，其作為國家保障性住房體系的一種補充，可以滿足中等收入家庭的住房需求。
解決部分人群的住房問題
限價房的出現并非為了解決房價問題，而是要解決中低收入人群的基本住房問題。房價反映的是房地產市場上供求關系及預期等綜合問題，限價房的目的就是要解決住房市場上供不應求導致的房價高漲的問題。中國宏觀調控的大方向是調節商品房的供求關系和供應結構，利用國家干預的手段解決中低收入者的住房問題，使得房價與國民經濟的發展同步。
調節房價
平抑房價是限價房的附屬功能，在供求相對平衡，土地儲備充足，房價收入比不是很高的城市，限價房通常都可以遏制房價的上漲。但在北上廣深等一線城市，這個功能就收效甚微，難以起到明顯的抑制作用。
發展問題及對策
問題
目標群體定位與經濟適用房存在重疊
中國的住房保障體制建立時間較短，體制、機制都還不夠完善。雖然說限價房是面向廣大中低收入家庭，但由于社會機制不完善，導致對社會家庭的收入統計不能真實得到反映，因而很多地方都存在限價商品房同經濟適用房購買對象重疊的問題。
限價商品房的定價問題
限價商品房的土地獲得方式為公開市場的招拍掛。土地出讓政府并沒有限價，但卻限制了終端的銷售價格。企業的利潤得不到保障，那么企業就不會積極參與。而且，定價的周期過長，項目在辦理開發建設手續的過程中，周邊商品房價格已經變動很大，不利于企業、政府根據成本核定價格。
限價商品房的上市流通問題
限價商品房雖然屬于政府保障性住房，但它還是具有商品屬性，也就意味著存在流通、交易的可能。作為政府保障性住房的一種形式，限價商品房的房價優惠部分存在著政府的部分財政補貼內容，是由全體納稅人共同提供的，但這部分利益卻是被少數購買者占有的。尤其是當所購買的限價房上市流通時，商品本身與其他二手商品房沒有區別了，這對全體納稅人來說是不公平的。
建議
1. 有效監管限價房市場的措施應包括建立健全監督機制、加強對房屋建設過程的監管、加強房屋質量監理和驗收、建立購房人檔案信息系統，統一審核購房人資格，公開搖號排序等方式來加強對購買者的監管，加強對限價房轉讓等環節的監管，規范市場秩序。
2.合理選址和因地制宜的戶型設計也能夠符合購房者的實際需求，提高房屋的使用價值和居住質量。在限價房市場中，合理選址和因地制宜的戶型設計可以有效提高購房者的滿意度，促進市場的健康發展。
3.政府可以通過財政補貼等措施來保證開發商的利潤率與一般商品房的利潤率相當，確保限價房的價格不低于周邊同質房，同時保證其質量。這樣做可以確保限價房真正惠及中低收入階層，同時也防止出現工程質量下降等問題。
4.建立準確的個人收入核定體系，通過完善的信息采集和管理系統，可以實現更準確和簡單地界定限價房銷售對象。
5.在大城市中，嚴格的戶籍制度保護原住居民利益；在中小城市中，適度放寬戶籍限制，吸引人才并推動經濟發展。
限價房和經濟適用房
經濟適用房是指按照政府統一標準建設的、價格相對較低、適合中低收入家庭購買或租賃的住房。它是為了解決低收入群體的住房困難問題而設立的一種保障性住房制度。
參考資料 >
國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知.中國政府網.2023-10-27
北京市限價商品住房管理辦法(試行).北京市人民政府.2023-10-28
1300萬人口省會宣布：取消商品住房限價措施，此前已取消限購、限售.每日經濟新聞.2024-08-01
#杭州個人住房貸款最低首付統一為15%#.中國藍新聞-新浪微博.2024-10-09