公寓，指的是包含多個住宅單元的建筑。其中大部分設計用于家庭使用，但有時包括商店和其他非住宅設施。公寓也稱為“多戶住宅”。
17世紀中葉，歐洲的英法海底隧道兩國最早出現“公寓”一詞。1955年的波士頓佩勒姆酒店是美國最早出現的公寓。20世紀初，日本出現了被稱為集合住宅的公寓。
在中國，公寓這一名稱在1992年獲得認可，1997年商務公寓進入大發展時期，2002年酒店式公寓盛行，2005年首屆中國國際公寓節的開幕代表了中國公寓走向國際化和服務化時代。
按照屬性不同，公寓可分為普通公寓、商務公寓、酒店式公寓；按照使用功能可分為居住公寓、商住公寓和商務公寓；按使用人群，可分為青年公寓、老年公寓、學生公寓；按照產權性質，可分為出租型、自住型和混合型。公寓的軟硬件設施齊備、服務完善，現代公寓獨特的包容、活力和時尚的社區氛圍拉近了人與人之間的關系。
歷史沿革
歐美
起源
大約在公元前3世紀，因人多地少，羅馬陸續出現了兩層以上的公寓樓。大部分羅馬平民都居住在3-4層樓高的經濟型房屋或公寓中。這些公寓住宅用料講究、制作精良，具有統一規格。公寓樓全部使用水泥和石料等建材，臨街的底層為門市，樓上是獨立的單元套房，套房配有陽臺，樓中間有提供光照的天井，一樓和二樓設有公廁。共和國晚期包括整個帝國時期，這樣的公寓式住宅逐漸形成獨立的島嶼式建筑，四面都是街道。帝國時代初期，公寓樓不高于21米（六層）；公元64年羅馬大火后，限制樓高降到18米，樓間距不小于3米。
圖片來源
到了歐洲中世紀，出現了另一種類型的公寓，他們是在大房子或宅邸中劃分出一部分空間小房間，用于招待重要人物的仆人和其他家臣。這些“公寓”只是大房子里的私人套房。
萌芽
“公寓”一詞最早出現在17世紀中葉的英國和法國，當時的公寓指的是一套房間（不一定與他人合用）。在美國紐約和波士頓，公寓最早被稱為法式平房（French Flats），南北戰爭之后，酒店式公寓（Apartment-hotel）在美國風行開來。它一般配置一整套高標準的硬件設施，并有專業的服務團體，為消費者提供高級酒店級別的集中式服務。所以早期公寓的服務對象是當時社會的上層階級。
到了18世紀，在巴黎和其他歐洲大城市中，中產階級租戶的高樓大廈開始出現。在典型的4-5層巴黎公寓樓中，公寓的面積隨著層高不斷減小。
隨著社會經濟的發展和城市用地的緊張化，公寓中增加了公共廚房、公共餐廳和公共洗衣房等設施，這成為了公寓不同于其它建筑的主要標志。建于1871年的德特勒夫·林恩諾·格羅夫納（Detlef Lienau Grosvenor）公寓就開創了酒店式公寓中使用公共廚房、公共餐廳和地下室蒸汽洗衣房的先河。之后，公寓的建造根據其服務對象的不同，開始呈現出不同形態。如：建于1883年的華盛頓艾弗里特（Everett）公寓主要針對藝術家和單身漢，因此公寓內部不配備廚房；紐約特羅曼客棧是針對女工的酒店式公寓，公寓采用集中式管理，因此在設計上不使用直角，而是采用象征了女性風格的半圓或凹面曲線。但是這些早期的公寓設計存在著公寓內部走廊采光差、臥室和盥洗室距離太遠等弊端。
發展
美國最早的公寓是1955年建造的波士頓佩勒姆酒店（Hotel Pelham，或是由阿瑟·吉爾曼為約翰·迪克斯博士所建），它由一個折式屋頂和多個房間組成，成為成家立業者或單身男女的永久性住所。
在19世紀30年代初，典型的紐約公寓通常被稱為鐵路公寓，因為其狹窄的房間像車廂一樣被排列成一整排。19世紀中葉，歐洲各城鎮和美國建造了大量的廉價公寓樓，來容納數量日益膨脹的勞工。這些公寓通常破舊不堪、設計不當、擁擠而不衛生。
19世紀后半葉，在許多歐洲城市（特別是巴黎和維也納），公寓在為中上階層和富人的設計方面取得了巨大進展。19世紀80年代，大部分建筑師在公寓中設計了內庭，并環繞著中庭和客廳來布置房間，以便住戶在臥室內能享受大片陽光和新鮮空氣。但是，隔音效果差、空間太小（尤其是廉價公寓）、居民生活距離太近等缺點仍受到大眾詬病。19世紀末，公寓又經歷了一次重大變化，紐約、洛杉磯等地建造起了奢華的高層公寓，有12到15層高，分布在城市的各個街區。公寓也在向普通家庭生活靠攏，水管、燃氣管道被連接到各個單元中，人們不再強調公共廚房和高效集中的服務。
現代化的大型公寓建筑出現于20世紀初，公寓中設有中央電梯、集中供熱及其它便利設施。富人公寓開始提供其他便利設施，如：休閑設施、送貨和洗衣服務，以及公共餐廳和花園。20世紀20年代，在美國許多城市，新式花園式公寓正嘗試將場地的一大部分留作開放空間的模式，并在東西海岸贏得了支持。
20世紀中葉，馬賽公寓在馬賽市郊建成。該公寓設計成高層架空式大樓，從架空層的門廳可進入電梯廳，每個公寓單元占兩層樓高，從走廊可進入各單元。公寓有屋頂花園、遮陽板和陽臺。馬賽公寓在大大方便了居民日常生活的同時也避免不了缺點，如：每套公寓單元過于狹窄，而且雙層高的起居室也并不經濟，架空層的用處不大等。盡管如此，馬賽公寓對后來住宅形式的影響深遠，在許多國家中都能見到其變異體。
同一時期，美國人的生活方式發生了很大變化，趨于松散的家庭結構導致人口流動性更強，因此開始出現配有家居的公寓，星級酒店式管理的概念開始融合到公寓中，造就了“酒店式管理、家具式服務”的理念。之后公寓的發展也以酒店式服務公寓為典型。在旅游區、商業區和城市中心區也出現了集中公寓，主要解決流動人口短期住宿和低收入群體的住宿問題。
到近代，公寓因其居住方便、服務種類齊全等優點，吸引了商務人士、年輕人和家庭式辦公人員。在歐美的大城市，公寓已經是主要的居住建筑形態。因所處地段的檔次和價格不同，還出現了合租公寓和產權公寓的形式。
亞洲
日本
20世紀初，日本出現了被稱為集合住宅的公寓。因日本人口多、土地資源少，所以這些集合住宅的居住單元多以小戶型為主，面積為40~90㎡。
明治維新后，日本經濟快速發展，中產階級逐漸出現，人們更重視家庭成員的需求，這一時期居住單元面積和房間數量都呈增長趨勢，單元功能空間構成更復雜，廚房、衛生間獨立出來，增加了收納空間和服務性陽臺。20世紀中葉，標準化設計被引入到公寓設計中，設計師提出了“nLDK”套型設計模式（L、D、K分別對應起居室、餐廳、廚房），使套內空間組織模式變得有序，并與環境進一步結合。同時，公寓的建造朝著量化發展。
近代，日本標準化設計暴露了質量的制約性，公寓建造速度放緩，開始逐步追求品質。設計師從整體與個體間的聯系入手，擺脫了“單元個體”設計傾向。
如今，新的施工技術與智能化家居的出現和更新，滿足了各年齡段人的不同居住需求，日本已有超過600萬套公寓，并向環保生態型方向發展。
新加坡
1967年，新加坡成立了第一家服務式公寓。20世紀70年代，為避免土地浪費，新加坡政府提倡興建共管式公寓。公寓作為商品房的形式存在，檔次高于“組屋”（又稱國宅、政府組屋，是新加坡政府為居民廉價提供的公共住房，可租可購）。公寓底層一般架空，或布置景觀綠化，或設停車場，或作公共活動空間。新加坡的公寓內部十分注重景觀性，契合其“花園城市”的美名。
20世紀80年代，新加坡的服務式公寓的隊伍壯大起來。僅1984年就有4個新項目（共計587個單位）投入運營。1989年，共有1000個單位。1996年，服務式公寓的總數躍升到20個項目（1818個單位）。到了2003年，數量增加到了3000多套單元。
泰國
1991年，曼谷開設了第一家國際標準的服務式公寓，之后快速發展到34幢（3000多個單位）。1996年上半年有5幢公寓（約300個單位）完工。曼谷服務式公寓最基本的目標客戶是在該城市逗留1至6個月以上的商人。各服務式公寓因入住人員的情況不同而不盡相同，大量1994年完工的項目平均入住率從之前的90%-95%回落到不足50%。
中國
萌芽
20世紀60年代末，中國集中興建的筒子樓可稱為集體公寓的早期形式。20世紀80年代，北京建造了最早的一批外銷房，主要提供給外國人居住。“公寓”就是在外銷房時代借鑒國外的說法產生的，即“外銷公寓”。到90年代初期，中國大城市的外國人逐漸增多，因此一下住宅項目開始轉為外銷房。1992年建成的金寶花園就是最早的外銷項目之一，外銷公寓的說法由此被正式使用。之后，只要是外銷項目，無論是寫字樓還是住宅，都被稱為公寓。這些項目多數是精裝修，價格偏高，公寓逐漸成為高端產品的代名詞。1994年位于亞運村街道的匯園公寓售價高達1400美元/平方米。同時，一些公寓項目開始對國內購房者開放。
發展
20世紀90年代末，房地產市場結束了依靠政府進行“福利分房”的時代，私人開發商開始進行設計與開發，公寓設計開始標準化，以小居住單元為基礎，按模式自由組合成大、中戶型。公寓的概念被細化，出現了商住公寓、酒店式公寓、產權式酒店公寓等，其中商住公寓最具代表性。1999年到2000年，商住公寓進入了快速發展階段。
2002年，酒店式服務公寓受到市場的追捧，它重視居住與服務。酒店式公寓最早出現在深圳，后出現在上海、北京等地。開發商用“酒店式服務、公寓式管理”的口號來表明項目的高端定位。這種以服務為附加值來提高公寓產品價值的思潮促進了公寓產品走向國際化和服務化的時代。
2003年，優帕克公寓建成，成為首個面向國內高端公寓市場的品牌。它在滿足住戶居住需求的同時，還提供個性化服務，如：教育、旅游、商務等，涵蓋了生活的方方面面。
2010年，在房地產市場不景氣的情況下，租賃式公寓蜂擁而出。2011年，途家、愛日租等公司的線上營銷讓公寓為更多人所知。2014年，雷軍投資廣州YOU+公寓，引來資本市場的關注，得到大力發展。
如今，普通住宅的服務日趨完善，公寓產品更需要提供超值的個性化服務來滿足居住者的需求。人們選擇公寓更看重的是它的享受功能。于是各種“私享、尊享、榮享”等與享受有關的概念涌現出來，開發商匠心獨具，打造各種軟硬件享受設施，如：俱樂部、會所、獨特的文化理念等。
主要特色
用地性質靈活
根據公寓類型的不同，公寓既可以建設在居住用地或商住用地上，也可以在商業用地、教育用地等進行開發建設。公寓建筑的使用權年限按照用地類型不同而不同，為40至70年。
硬件設施齊備
公寓的建造標準較高，檔次高于一般住宅、低于別墅。每戶居住面積比一般住宅大得多，一般比例約1:1.5~1:2，房間講究戶外自然采光。公寓一般包含室內裝修設計，大多會進行統一設計，呈現模塊化和標準化特點。公寓的設計講求質量、確保安全、提高使用效率，充分考慮用戶的舒適方便，實用性強，除了有水、電、暖、煤氣、通訊、電視天線以外，還有熱水供應，有些設有中央空調，還有一些配有家電、家具、廚具和起居用品等，體現對住戶的關懷。
服務完善
公寓的住戶對物業、保安、保潔等要求更高。公寓一般會設立客戶服務臺，來客需要登記，征得住戶同意后才可進入。有的公寓會設立商務會議中心、小型商場、餐飲服務中心、休閑娛樂中心、交通服務中心等。公寓的服務管理24小時不間斷，由于服務對象較復雜，人員層次不一，無形中增大了管理服務的難度。
主要分類
按屬性
普通公寓
普通公寓的用地性質多為住宅，產權年限70年。其戶型面積小，一般為30到60平方米。通常是精裝修，配套設施完善，客戶可拎包入住，物業管理水平較高。價格一般高于區域整體水平。
商務公寓
商務公寓的用地性質一般為綜合性用地或商業用地，產權年限為40年或50年，根據用地性質決定。一般位于市中心或商務中心，地段較好，可居住可辦公。商務公寓具備寫字樓功能，有些可注冊公司。
酒店式公寓
酒店式公寓的用地性質為商業用地，產權年限40年。一般面積小，主力戶型小于90平方米。設計和裝修按星級酒店標準，提供酒店式服務，因此居住舒適。酒店式公寓通常只租不售，以產權式經營為主。
按使用功能
居住公寓
居住公寓以居住、生活為主，戶型結構與一般住宅相同，通常位于環境優美的地方。
商住公寓
商住公寓通常稱為SOHO（small office home office），居住和辦公功能并重，戶型結構一般為廳、室結構，帶有廚房、衛生間、陽臺。商住公寓通常位于交通便利地段。
商務公寓
商務公寓以辦公為絕對主要功能，也可居住，但不適宜居家生活。一般只設衛生間，不設廚房和陽臺。通常位于交通便利、商務繁華地段。
按使用人群
青年公寓
青年公寓是房地產開發商為青年人群定向開發的商業性樓房，通常以出租形式發行。一般面積不大，但交通便利。其中，長租公寓已成為青年公寓的重要組成部分。
老年公寓
老年公寓專供老年人集中居住，須有文娛康健、學習交流、衛生清潔、飲食營養、醫療救助等綜合服務系統。
學生公寓
隨著社會經濟的發展，學生居住標準顯著提高，各高校相應產生了學生公寓。相對于傳統的學生宿舍，學生公寓居住標準較高，一般擁有獨立衛浴間、陽臺、起居室等。
按使用模式
出租型公寓
出租型公寓以出租為主要經營模式，供租賃者使用，且由專業化機構集中運營管理。分為長租和短租兩種租賃模式。
自住型公寓
自住型公寓的每個單元屬于不同的擁有者，擁有者有獨立產權。
混合型公寓
混合型公寓通常有一部分作為商業用途的辦公室、店鋪、診所等，另一部分為出租或自住的寓所。
代表作品
米拉公寓（Casa Milà）
米拉公寓位于西班牙巴塞羅那的公寓住宅建筑，由西班牙新藝術運動時期的建筑大師安東尼奧·高迪（Antonio Gaudi，1852-1926）專為佩德羅·米拉設計建造。建造時間從1905年到1910年，構造方式為磚石結構，被譽為現代主義建筑的“試金石”。
米拉公寓占地面積1620平方米，共六層樓，帶有流線型的屋頂，建筑包含地下室、五層公寓樓、頂部廣場和內部庭院。由于位于格拉西亞大街與普羅旺斯大街交口處，米拉公寓的立面呈轉角形式。公寓外觀呈洞穴式設計，所用建材及造型突兀怪異又和諧優美：窗子猶如巖壁上的洞穴，陽臺由鋼片扭成，天井呈漏斗形，整個樓面都用巨石雕琢，鐵質大門線條粗獷（由高迪設計并親自加工），猶如外星人腦袋的通風口，雕刻成武士的煙囪。建筑的整個結構都由柱子支撐，沒有承重墻，裝飾空間相當自由。隨意的曲線、直線和幾何形狀幾乎貫穿于整個建筑布局中。
米拉公寓一樓用來作為店鋪出租，二樓是米拉夫婦的住所，三樓到六樓作為公寓出租。建筑實際由兩棟獨立的樓房組成，各自擁有一個中央庭院，底層相連，每層樓的隔間布局都不同。三樓和六樓隔出三戶住家，四樓和五樓隔出四戶住家，每戶住家面積由290平方米到600平方米不等。住家的平面為甜甜圈形，朝向外部街道和朝向內部天井的窗戶都可用來采光，家中各空間串聯，內部任何一道墻都可拆除。二樓專門設有一個大樓梯，只通往米拉夫婦的豪宅，以彰顯米拉家族的榮耀和財富。
自由公寓
自由公寓位于上海市五原路永福路口，由建筑師奚福泉（1902-1983）設計，1937年建成。建筑高九層，采用鋼筋混凝土結構，占地面積1220平方米，建筑面積2740平方米。
自由公寓地塊狹長，前方布置大片綠地，后院形成汽車停放區域。建筑主入口由底層南面進入，底層設置了鍋爐房和管理房。建筑平面為四開間點式，電梯門在公寓入口的背后，與樓梯口相對，避免人流擁擠。公寓入口通道朝南布置兩個一室戶，朝北布置一間鍋爐房、一間公寓管理房。標準層以中央電梯和樓梯為軸線，兩邊對稱，每個標準層設兩個三室戶。北面設置了兩部消防樓梯兼傭人樓梯。公寓立面為簡潔的現代風格，頂部用跌落處理手法，豐富了建筑整體立面。
公寓規模較小，但細節合理而完美，小中見大。
馬賽公寓（Unite d'Habitation Marseille）
馬賽公寓式法國建筑師勒·柯布西埃（Le.Corbusier，1887-1965）于1947年設計的一幢住宅建筑，建造時間從1947年到1952年。建筑平面基本是矩形，長165米，寬24米，高56米，共可容納337戶居民。公寓一樓至六樓、九樓至十七樓是住宅，七樓、八樓用于食品店、藥房、理發店、郵局、酒吧、銀行、旅館等，十七樓以上設有托兒所和幼兒園，屋頂設有兒童游戲場、小型游泳池、成人健身房和其它休閑設備。女兒墻四周是可供人們鍛煉的200米跑道。十七樓和屋頂之間由坡道相連，對老人來說十分方便。一些技術設備則安裝在底樓和二樓之間。
馬賽公寓采用內廊躍層的布局，每戶占據兩層樓，樓上作為臥室，樓下作為廚房，內部由樓梯相連，起居室則占兩層高度，單元兩端有內陽臺。一條內廊服務三層樓面，大大減少了交通面積。
整個建筑是鋼筋混凝土框架結構，由巨大的上粗下細的柱子承重。建筑的立面追求粗獷、原始的雕塑感，保留原材料的質感，這種立面處理手法曾被建筑史上稱為“粗野主義”。
巴黎大學城巴西學生公寓（Maison du Brésil, Cité Internationale Universitaire）
巴西學生公寓坐落在巴黎大學城的東角，最初的方案由巴西建筑師盧西奧·科斯塔（Lucio Costa）設計，之后交給勒·柯布西埃（Le.Corbusier，1887-1965）的事務所調整與實施方案，于1959年6月24日正式落成。
該學生公寓共五層樓，底層架空于混凝土柱上，充滿著力量感。在宿舍區主體部分，由一條彩色涼廊聯系西側的樓梯、服務用房和東側的房間。整棟公寓樓共有100個房間,每個房間都設計了內陽臺。內墻上涂上不同的顏色來強調韻律感，這一點與馬賽公寓如出一轍。入住者從走道和樓上的廚房可以看到公園，臥室看出去可以看到皮埃爾·德·顧拜旦大道（Pierre de Coubertin）。房間的布局由夏洛特·佩里安（Charlotte Perriand）設計，里面擺放了一些讓·普魯韋（Jean Prouvé）和哈里·伯托埃（Harry Berto?a）設計的家具。底層的公共空間呈不規則形狀，在建筑底部由一條曲線形過道聯結。一樓有一個歡迎大廳、帶禮堂、劇院和展覽空間的“盧西奧·科斯塔廳”、會議室、辦公室和管理員公寓。
巴西學生公寓在1985年被列為歷史紀念建筑。由于缺乏維護、設備磨損、立面面板缺失以及建筑聲環境的惡化，公寓樓在1997年至2000年期間關閉。建筑師Bernard Bauchet和Hubert Rio負責它的改造，2000學年開始重新開放。
夢想者塔樓（The Visionaire，又譯遠見高級公寓）
夢想者塔樓位于紐約曼哈頓炮臺公園城中心的一座35層高檔公寓建筑，由佩里克拉克及合伙人建筑師事務所（Pelli Clarke & Partners）設計，總建筑面積43849平方米，是炮臺公園城中最環保的住宅建筑。該公寓建成于2009年2月，同年獲得LEED白金級認證，它是全球第一座獲得該認證的高層住宅公寓樓。該公寓樓能遠眺紐約港、自由女神像與曼哈頓下城。塔樓由兩個相互交錯的體塊構成，外立面呈弧形，使建筑如同一艘巨輪正從炮臺公園和哈德遜河上駛向南面的自由島。塔樓的造型拓展了觀景視野、提高了采光能力，促進了自然通風，并將自然光線引至室內深處。
該公寓建筑設計的核心是創新的可持續發展要素。外立面是Low-e玻璃和陶瓦雨幕系統（Terracotta Rainscreen）制成的玻璃幕墻，美觀又隔熱。集成安裝于大樓頂部外立面的藍色光伏電池矩陣能滿足5%的峰值電力需求。高效的冷卻系統搭載低溫、低流量冷卻器，減少了對于風機與泵的依賴。
該公寓樓共建有250套住宅公寓，配備地下停車場和一個本地有機超市。為了保障住戶的健康，夢想者塔樓提供水療中心、健身中心、全景天窗泳池等全方位服務設施，地面層還設有兒童游樂室，兩個屋頂花園可以飽覽曼哈頓與哈德遜河的景色。
價值與影響
價值
公寓的住宅布局緊湊，節省了城市用地，也節約了交通時間。公寓組織安排建筑的自由度較大，對自然景觀干擾較小，可以將建筑和綠化緊密結合。
公寓良好的居住體驗提高住了戶滿意度，開放的社區氛圍增加了住戶的粘性，龐大的市場需求也推動了行業的發展。公寓的社區文化氛圍深受住戶青睞，令住戶產生歸屬感，開放的社區氛圍增加了住戶的粘性。現代型社區公寓會加入圖書館、健身房等元素，經常會組織租客進行交友活動，打破了以往租客互不往來的出租房情況。
價值
隨著市場逐漸趨于成熟，西方國家的服務式公寓的優勢在一定程度上有所退化，而亞洲的服務式公寓仍是房地產業中的新興產品，并為第三產業注入著新的活力。
參考資料 >
公寓.中國大百科全書.2023-12-01
公寓房.大英百科全書.2023-12-25
長租公寓對社會帶來哪些影響？.網易.2023-12-01
古羅馬公寓里的生活是怎樣的？.網易.2023-12-25
萬國建筑中的家②｜自由公寓、玫瑰別墅與建筑師奚福泉.澎湃新聞.2023-12-01
經典再讀162 | 巴黎大學城巴西學生公寓：柯布“堅持傳遞的是原則，而非形式”.有方.2023-12-04
佩里克拉克及合伙人建筑師事務所 美國.DesighRe-explore.2023-12-04
為踐行可持續發展理念，夢想者塔樓將紐約奢華品質與綠色生活完美融合.Pelli Clarke & Partners.2023-12-04