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來源：互聯網

房地產開發貸款是指銀行向借款人（房地產開發商）發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。1992年，金融機構開始發放房地產開發貸款。

房地產開發貸款種類主要有土地儲備貸款、住房開發貸款和商用房開發貸款。具有貸款金額大、周期長，政策性強，受宏觀經濟影響較大，風險因素較多，管理難度較大等特點。

穩定房地產開發貸款投放，給建筑企業提供必要的貸款支持，有助于增強房企和建筑企業信心，也有助于房地產企業和房地產開發項目更好進入良性運轉軌道。

發展歷程

1992年，中國的房地產業迎來第一次發展機遇，房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。全國房地產價格放開，許多政府審批權力下放，金融機構開始發放房地產開發貸款。

1998年，中國商業銀行房地產開發貸款余額為2 028.92億元。房地產開發貸款占金融機構貸款的比重自2003年以來有很大上升，2006年以后一直處于6%~7%的高位。

中國房地產開發資金主要來源于銀行貸款，2010年房地產開發中直接來源于銀行的貸款達到了12540億元，加上間接的銀行貸款，這個數字更大。2012年擴大到38 630億元，是1998年的19倍，年均增長率為23.43 % ，并且房地產開發貸款增長速度遠遠高于金融機構貸款增長速度(2008年受世界經濟危機的影響和2011年中國加大對房地產市場的調控，前者的增長速度略低于后者)。

截至2015年年末，16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款(開發貸)余額合計4.25萬億元，雖然較2014年年底的4.01萬億元增長了近6%，但是較2015年中期的4.28萬億元卻有所下降。16家上市銀行中，雖然11家銀行的開發貸的絕對值均較2015年中期上升，但僅5家銀行的開發貸占比出現增長，另外11家占比下降。

2021年末，房地產開發貸款余額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。個人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。

2022年11月23日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》指出，穩定房地產開發貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。

2023年2月3日發布的2022年四季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2022年末，金融機構人民幣各項貸款余額213.99萬億元，同比增長11.1%；全年人民幣貸款增加21.31萬億元，同比多增1.36萬億元。

2023年一季度末，房地產開發貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點。中國央行數據顯示，2023年二季度末，中國房地產開發貸款余額13.1萬億元，高于2022年末的12.69萬億元。2023年主要銀行的房地產業貸款規模上升，不良率有升有降。

2024年1月25日，國新辦就金融服務經濟社會高質量發展舉行新聞發布會，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，銀行對房地產融資主要有這么幾個渠道：一是對房地產企業的開發貸款和個人住房貸款（按揭貸款）；二是銀行投資房地產企業債券。截至2024年1月，開發貸款和個人住房貸款的余額分別是12.3萬億元和38.3萬億元。其中，2023年分別發放了3萬億元和6.4萬億元，這兩項加起來將近10萬億元。

分類特點

分類

房地產開發貸款種類主要有土地儲備貸款、住房開發貸款和商用房開發貸款。

土地開發貸款是銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。

住房開發貸款是銀行向房地產開發企業發放的用于住房及其配套設施建設的貸款。

商用房開發貸款是指銀行向房地產開發企業發放的用于商業房屋（包括商住兩用房屋）建設的貸款。

特點

房地產開發貸款具有以下特點：

（1）貸款金額大、周期長；

（2）政策性強，受宏觀經濟影響較大；

（3）風險因素較多，管理難度較大。

發放條件

土地儲備貸款的條件

住房或商用房開發貸款

貸款期限與利率規定

房地產開發貸款期限通常為1至3年（含），土地儲備貸款最長期限為2年，而高等院校學生公寓建設貸款的最長期限可達10年。關于貸款利率及計結息方式，相關規定由中國人民銀行和中國建設銀行制定，并在借款合同和貸轉存憑證中明確標注。

房地產開發貸款的幣種包括人民幣和美元。貸款額度由貸款人根據借款人資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但通常最高不超過抵押物現行作價的70%，貸款期限目前一般不超過5年，借款人必須在合同約定的期限內還本付息。房地產開發貸款利率分別按人民幣貸款利率和外匯貸款利率執行，貸款銀行根據經營策略、房地產市場狀況確定。房地產建設貸款的利息一般實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。

辦理流程

房地產開發類貸款操作程序可分為借款受理、貸前調查、貸款審批與發放、貸后管理4個環節。

借款受理

借款受理主要包括借款人提交相關材料以及銀行對上述材料進行初步審查。對符合資格要求的借款人，受理人員向借款人發送“中國建設銀行信貸業務申請書”和“中國建設銀行信貸業務申請材料清單”。

提交材料

借款人持有關資料到銀行及各級分支行的公司業務部門提出借款申請，同時提供銀行認可的足額擔保(包括保證、抵押、質押)。貸款所需材料如下。

1.基本資料

（1）法人營業執照（需提供原件和復印件）以及由建設管理部門核準的資質證明；

（2）法人代碼證書（需提供原件和復印件）；

（3）稅務登記證（需提供原件和復印件）；

（4）企業貸款卡；

（5）經財政部門或會計（審計）事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告。成立不足三年的企業，需提交自成立以來的年度審計報告和近期報表；

（6）公司章程（需提供原件和復印件）；

（7）驗資報告（需提供原件和復印件）；

（8）法定代表人證明以及簽字樣本；

（9）企業董事會成員和主要負責人、財務負責人的名單及簽字樣本；

（10）若客戶為企業類型包括貴州長生藥業有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業，需提供董事會或發包人同意的決議或文件（需提供原件）；

（11）貸款由被委托人辦理的，需提供企業法定代表人授權委托書（需提供原件）；

（12）以及其他所需的材料。

2.貸款項目所需材料

（1）國有土地出讓合同；

（2）國有土地使用證；

（3）中標通知書；

（4）已付清土地出讓金的憑證；

（5）建設用地規劃許可證；

（6）建設工程規劃許可證；

（7）建筑工程施工許可證；

（8）建筑總承包合同；

（9）項目總投資測算及建筑資金缺口證明；

（10）項目可行性報告；

（11）其他相關材料。

3.擔保材料

根據具體的擔保方式（保證、抵押或質押），提供相應的擔保材料。

初步審查

初步審查主要關注以下幾項內容：

（1）貸款項目是否已被列入國家或地方政府的建設計劃，以及經濟適用住房是否被列入國家經濟適用住房（安居工程）建設計劃。

（2）是否擁有“建設用地規劃許可證”、“建設工程規劃許可證”、“國有土地使用權證”和“建設工程開工許可證”（簡稱“四證”）。

（3）土地出讓、轉讓手續是否已經辦理完畢。對于科研機構、大專院校、文化團體和衛生醫療單位利用自有土地自建經濟適用房的情況，是否已取得劃撥土地的“國有土地使用證”。

（4）開發項目的文件是否完整、真實、有效，并能夠進行實質性的開發建設。借款開發的項目是否具備房屋預（銷）售條件，其預（銷）售前景是否良好。貸款項目是否擁有“商品房屋銷（預）售許可證”。

（5）自有資金的投入是否已經達到貸款項目總投資的35%以上。對于科研院所、大專院校、文化團體和衛生機構用自有土地自建經濟適用住房的情況，是否已擁有項目總投資20%以上的自籌資金。

（6）貸款項目承建人與借款申請人是否相符。貸款項目與“中國建設銀行信貸業務申請書”中的用途是否一致。

（7）申請政策性房地產開發類貸款的借款人是否提供了住房資金管理中心出具的委托該行貸款的文件。

（8）申請土地儲備貸款的借款人，是否提供了機構縣級及縣級以上人民政府批準成立的，受政府委托代表政府實施土地收購、（9）儲備和出讓前期工作的有關文件。

（10）對于單幅土地的土地儲備貸款金額，是否超過了該幅土地的收購、儲備和出讓前期工作成本的80%或者土地評估價值的70%（以兩者較低額為準）。

貸前調查

房地產開發類貸款的貸前調查評價包括客戶信用評級、項目評價、擔保評價三部分內容。

信用評級

客戶信用評級是采用科學的方法和規范化的程序，對評級對象履行相應經濟承諾的能力及被信任的程度進行調查、分析、評價、測定和審核，將評級對象的各項指標與有關參數值通過科學的計量方法進行橫向比較和綜合評估分析，對客戶的償債能力和違約風險作出全面的評價，并以簡單直觀的符號表示其評價結果。

評價客戶信用級別時所需考察的主要內容包括系統性風險、財務風險、資信狀況和基本面風險4個方面。

客戶的信用級別分別AAA級、AA級、A級、BBB級、BB級、B級、CCC級CC級、C級和D級共10個風險遞增的級別表示，是對客戶償債能力和違約風險進行綜合評價后的結果展示。

項目評價

在評估過程中，應根據房地產開發貸款的特點，評估以下幾個方面的內容：

1.借款人資信評估

（1）借款人基本情況，包括借款人名稱、法定代表人、經營范圍、開發資質、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關情況。

（2）借款人經營情況。調查分析借款人近3年來主要開發項目的運作情況（介紹借款人開發的主要業績及主要開發的項目情況)，逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經營的經驗和教訓。

（3）借款人財務狀況。對借款人的財務報表進行分析，說明借款人資產負債表中資產方主要科目的情況，負債方主要科目的情況，分析有關財務指標，分析借款人在銀行間的融資記錄。

2.項目概況和建設情況評估

（1）項目基本情況。說明項目的地理位置、用途、主要建設指標、總投資和開發期。

（2）項目建設條件。調查項目建設取得政府有關部門的批準文件的名稱和時間及主要內容，明確土地使用權的獲取方式（如協議轉讓、競拍、與其他客戶合作等)及土地款的支付情況和資金來源。

（3）項目建設實施進程評估。調查項目的實際進展情況，并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況進行分析。

（4）項目的設計、施工、監理情況評估，主要分析上述單位的資質、業績，并對本項目設計水平、施工質量等做出分析預測。

3.項目市場情況評估

（1）項目投資環境評估，主要對項目所在地區有關房地產開發的政策、發展規劃和發展狀況，以及項目周邊自然和人文環境、教育條件、公用事業及物業配套的計劃和進度等情況進行分析。

（2）項目市場定位評估。根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區的具體情況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體。

（3）項目租售情況評估，包括：總體供求情況，周邊主要競爭項目情況，項目競爭能力分析，銷售前景分析。

4.項目財務效益評估

（1）房地產項目總投資預測分析。分析項目總投資及構成投資估算有無漏項，投資構成是否合理,并測算各項費用，列表說明估算依據。

（2）項目資金來源評估。分析項目資金來源渠道及可靠性。

（3）項目損益預測。按照各年份經營收入占總經營收入的比例，將項目總投資分攤進各年而得各年份的房地產開發成本，并據此列表測算項目損益。

（4）項目投融資計劃評估。根據項目投資計劃及企業融資計劃，制定項目分年度資金來源及運用表。

（5）項目有關財務效益指標。依據上述結算結果，計算得出項目投資利潤率和貸款償還期及盈虧平衡點。

5.銀行效益與風險防范措施評估

測算資金結算量，進行相關效益評估。

6.風險防范措施評估

（1）項目風險評估。分析項目的政策風險、市場風險、資金風險、法律風險，并針對風險因素提出銀行防范風險的措施和建議。

（2）貸款擔保措施評估。

7.項目評估結論與貸款建議

通過對上述指標進行分析，得出評估結論與貸款建議（對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議)。

擔保評價

中國建設銀行信貸業務目前既可以采用保證、抵押及質押三種擔保方式的任何一種，又可采用共同擔保、最高額保證和最高額抵押等方式。信貸經辦人員應根據債務人的信用狀況、信貸品種、金額、期限、風險程度以及各種擔保方式的特點，合理要求客戶采用不種的擔保方式，建行則參照信貸業務手冊第三篇第三章“信貸擔保”的方法、要求、內容對客戶提出的擔保人和擔保物進行調查和評價。

貸款審批與發放

按照信貸授權權限受理審批信貸業務，包括報批材料合規性審查和審批。合規性審查分新項目、續議項目、復議項目、變更貸款條件項目4種情況。對新項目的合規性審查包括報批材料齊全性審查、信息充分性審查、內容一致性審查和格式規范性審查。續議項目是指已經有權審批行審批，結論為續議，在解決了前次審批提出的問題后再次申請審批的項目。復議項目是指已經有權審批行審批，結論為不同意，申報行（部門）提請再次審議的項目。變更貸款條件項目為已經有權審批行審批，結論是附加條件同意，申報行申請修改或放棄部分審批提出的附件條件項目。

信貸審批部門將在收到報批材料后的2個工作日內完成合規性審查，并提出審查意見。如果報批材料符合要求，我們將填寫合規性審查意見單；如果審查不合規，我們將要求有關人員修改和補充，直至符合要求為止。合規性審查人員將通知申報行（部門）有關人員不合規的審查意見，并退還其材料。合規性審查合格的信貸項目原則上將在3個工作日內提交審批。

貸后管理

作為銀行信貸活動的一個重要組成部分，貸后管理對于及時發現風險、保讓貸款的安全性具有十分重要的意義。從房地產開發貸款的流程來看，貸后管理屬于房地產開發貸款操作流程的最后一環，包括檔案管理、貸款項目檢查、貸款五級分類管理、回籠資金管理、保證人及抵（質）押物管理、貸款回收管理等。

1.檔案管理

貸款檔案是銀行信貸活動的真實記錄，具有無可替代的法律效力。貸款銀行通常會為每個客戶建立單獨授信檔案，并進行統一管理。檔案資料一般包括借款人資料、擔保資料、貸款項目資料、借款借據、借款合同、擔保合同、調查報告、審查報告和貸后檢查資料等。

2.貸款項目檢查

定期對貸款項目進行檢查是貸后管理最核心的部分，這直接關系到銀行信貸資金未來能否安全收回。貸款項目檢查的重點在于對可能影響還款質量的因素進行持續監測，內容包括開發商貸款是否按合同使用貸款、開發項目是否正常運營等。

對開發項目是否正常運營的監測主要包括以下幾個方面：（1）項目進展是否順利，工程進度是否按照計劃執行；（2）投資預算執行情況；（3）完工量與資金使用量是否匹配；（4）項目建設中的主要成本變動情況；（5）施工質量是否達標；（6)配套設施建設情況；（7）市場銷售情況；（8）資金回籠情況；（9）與項目配套的貸款（如個人住房貸款或商用房貸款）情況；（10)還款資金落實情況。

此外，貸款銀行還應隨時關注借款企業法律糾紛、財務狀況、企業在其他銀行授信余額變化以及保證人或抵（質）押物等的變動情況，以便及時發現問題，防止由此可能給銀行帶來的損失。

3.貸款五級分類管理

貸款五級分類是銀行信貸管理的重要組成部分，是指銀行根據審慎的原則和風險管理的需要，定期對信貸資產質量進行審查，并將審查結果分析歸類。根據中國人民銀行頒布的《貸款風險分類指導原則（試行)》的規定，評估銀行貸款質量，采用以風險為基礎的分類方法（簡稱貸款風險分類法)，即把貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失5類，后3類合稱為不良貸款。

使用貸款風險分類法對貸款質量進行分類，實際上是判斷借款人及時足額歸還貸款本息的可能性。借款人的還款能力是一個綜合概念，包括借款人現金流量、財務狀況、影響還款能力的非財務因素等。

4.回籠資金管理

房地產開發項目的預售或銷售回籠資金是開發商歸還銀行借款的第一還款來源。對項目回籠資金的管理，成為貸款銀行防范由借款人在清償完所有貸款前將回籠資金挪用而造成信用風險的有效手段。

在進行房地產項目開發的過程中，開發商在資金安排上除了使用自有資金和銀行貸款外，還有可能將部分銷售回款作為項目的資金來源，即在不增加信貸資金風險的前提下，開發商會考慮在項目總投資的范圍內，根據項目評估時的資金計劃將部分回籠資金滾動投入某個項目的開發。開發商的這種做法，往往會對借貸資金的按期歸還帶來一定風險。為防止開發商在借款本息全部歸還之前將銷售回籠資金投入其他項目，可以在貸款合同中安排靈活的還款計劃，并在以后貸款的歸還管理中，監督開發商按照合同規定將銷售回籠資金及時用于還貸。

5.保證人及抵（質)押物管理

對保證人的管理主要涉及保證人的資格與經濟實力是否有重大變化，保證人本身的經營狀況及財務狀況有無變化，保證人與借款人的關系是否變化。對抵（質）押物的管理主要應關注抵（質）押物當初的估價與現在的市場價格是否有重大差異，抵（質）押物是否完好，貸款余額同抵押物的現值比例是否合適，抵押物有無轉讓、出租或重復抵押的問題。一旦發現保證人的擔保資格發生變化或擔保能力下降，抵（質）押物價值下降或抵押權益受損，貸款銀行應當立即要求開發商增加相應的擔保措施，如增加擔保方式、提供新的抵（質）押物等。若不能滿足上述要求，貸款銀行則可以根據合同約定停止支付開發商尚未使用的貸款資金，甚至可以要求提前收回貸款。

6.貸款回收管理

在貸款到期之前，銀行經辦人員會以“貸款到期通知書”或其他方式向借款人發送通知。若銀行根據合同約定要求提前歸還貸款，則應向借款人和保證人發出“貸款提前到期通知書”并著手辦理相關手續。對到期未能正常歸還的貸款，經辦人員應及時上報并進行催收，同時向借款人和擔保人發送催收通知。逾期貸款要從貸款到期的次日計收罰息。逾期3個月以上的貸款，要在五級分類中進行調整。若借款人提前提出貸款展期申請，銀行在對展期申請進行審批后可同意展期，但展期期限不能超過原貸款期限。貸款全部按期收回后，銀行將通知借款人或保證人取回銀行收押的各種法律憑證及文件，辦理抵（質）押登記注銷手續。此外，商業銀行一般不允許房地產開發企業借新還舊。

風險控制

1.商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

2.商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35％。

3.商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

4.商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

5.商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

6.商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。

7.商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

8.商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

9.商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

10.商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。

11.商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，并積極采取措施化解因此產生的各種風險。