《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證。《國有土地使用證》是住宅不動產的物權的組成部分，由國有土地管理部門辦理。
新中國最早的土地證是1950年頒發的《土地房產所有權證》，承認一切土地所有者自由經營、買賣及出租土地的權利。1986年《中華人民共和國土地管理法》頒布后，對土地使用權和所有權進行了分離，即用地單位和個人擁有使用權，而國家和集體擁有所有權。根據上述《土地管理法》第九條規定，全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》施行，中國開始頒發不動產權證書，并陸續停止頒發舊證。但對于此前已依法頒發的《國有土地使用證》等各類舊證書，遵循“不變不換”原則，長期有效。只有在辦理變更、轉移等登記時，才會更換為新版《不動產權證書》。
單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國家機關事務管理局等有關部門制定。土地登記申請人（使用者）持有關土地權屬來源證明材料，向國土資源局提出申請，步驟分為土地登記申請、地籍調查、權屬審核、頒發證書。
發展沿革
新中國最早的土地證是1950年頒發的《土地房產所有權證》，承認一切土地所有者自由經營、買賣及出租土地的權利。1986年《中華人民共和國土地管理法》頒布后，對土地使用權和所有權進行了分離，即用地單位和個人擁有使用權，而國家和集體擁有所有權。根據上述《土地管理法》第九條規定，全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。1990年國務院頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為發證提供了具體法規依據。2013年，國務院決定整合不動產登記職責，建立統一登記制度。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》施行，中國開始頒發不動產權證書，并陸續停止頒發舊證。但對于此前已依法頒發的《國有土地使用證》等各類舊證書，遵循“不變不換”原則，長期有效。只有在辦理變更、轉移等登記時，才會更換為新版《不動產權證書》。
發證對象
城鎮土地使用登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地，它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移后的變更土地登記，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記并且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。
申請流程
綜述
單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國家機關事務管理局等有關部門制定。
國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。2015年3月1日起，中國停辦舊證《國有土地使用證》，統一發放不動產權證書。
通用流程
土地登記申請
土地登記申請人（使用者）應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。
1）有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證，提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。
2）因買賣、繼承、贈予等形式取得土地使用權的，提交買賣、繼承、贈予土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。
3）提交土地登記申請人的身份證、戶口簿，企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。
地籍調查
（2）地籍調查。對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖，查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況，并要求宗地四至鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。
權屬審核
（3）土地權屬審核。土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否準予登記的法律程序。
頒發
（4）頒發國有土地使用權證書。
參考資料：
分類流程
出讓
1、出讓土地使用權設定登記
（1）土地登記申請書一套
（2）國有土地使用權出讓合同
（3）出讓土地使用范圍圖（原件）
（4）出讓金繳費發票（復印件）
（5）項目批文（復印件）
（6）現勢性地籍圖
（7）單位法人登記證及代碼證（復印件）
（8）企業工商營業執照（復印件）及法人代表身份證復印件
（9）契稅發票（復印件）
（10）委托登記的應提供委托書和被委托人身份證（復印件）
參考資料：
?轉讓
2、轉讓土地使用權變更登記
（1）土地登記申請書一套
（2）國有土地使用權轉讓合同（原件）
（3）出讓土地使用范圍圖（轉讓）（原件）
（4）轉讓協議書（復印件）
（5）轉讓方的國有土地使用證（原件）
（6）項目批文（復印件）
（7）現勢性地籍圖
（8）單位法人登記證及代碼證（復印件）及法人代表身份證復印件
（9）出讓金、契稅發票（復印件）
（10）委托登記的應提供委托書和被委托人身份證（復印件）
參考資料：
?征（撥）使用權設定
3、征（撥）土地使用權設定登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 征（撥）用地批準通知書（復印件）
（3） 征（撥）用地使用范圍圖（原件）
（4） 項目批文（復印件）
（5） 現勢性地籍圖
（6） 單位法人登記證及代碼證（復印件）
（7） 企業工商營業執照（復印件）、法人代表身份證復印件
（8） 委托登記的應提供委托書和被委托人身份證（復印件）
參考資料：
?抵押登記
4、土地使用權抵押登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 土地使用證（原件）
（3） 抵押合同（原件）
（4） 借款合同（復印件）
（5） 土地評估報告（原件）
（6） 土地估價報告備案表（原件）
（7） 單位登記提供企業工商營業執照（復印件）、法人代碼證（復印件）、法人代碼證書（復印件）、法人代表身份證復印件
（8） 委托登記的應提供委托書和被委托人身份證（復印件）
（9） 出讓金、契稅
（10） 股東決議
參考資料：
?變更登記
5、商品房、安置房變更土地登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 房屋所有權證（復印件）
（3） 整棟樓分戶建筑面積表或房產測繪學報告
（4） 身份證（復印件）
（5） 購房合同或買賣契約
（6） 委托登記應提供受委托人身份證（復印件）
（7） 單位登記提供企業工商營業執照（復印件）、法人代碼書（復印件）、法人代表身份證復印件
（8） 現勢性地籍圖
參考資料：
?分割登記
6、商品房分割登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 綜合驗收資料
（3） 房產測繪報告
（4） 現勢性地籍圖
（5） 原預登記的土地使用證
參考資料：
?更名登記
7、更名（址）土地登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 更名（址）批文（復印件）
（3） 土地證（原件）
（4） 房產證（復印件）
（5） 單位登記提供營業執照、法人代碼證及身份證復印件 （6） 個人提供居民身份證復印件
參考資料：
?注銷抵押
8、注銷抵押登記
（1） 土地登記申請書一套
（2） 注銷抵押登記申請書一套
（3） 土地他項權利證明書（原件）
（4） 銀行出具的抵押權注銷證明（原件）
（5） 法人代碼證、企業工商營業執照（復印件）
參考資料：
?個人用地登記
9、個人住宅用地登記
（1） 房產證（原件、復印件）
（2） 居民身份證（原件、復印件）
（3） 共有權證（原件、復印件）
（4） 商品房用地分割證
（5） 土地證（原件）（辦理變更時提供）
（6） 購房合同或買賣契約
（7） 相關協議書、公證書（贈與、交換、繼承等提供）
（8） 委托辦理的需出具委托書及委托人身份證明
參考資料：
辦理分類
房改房和經濟適用房用的“土地使用證”的辦理：由住房戶和原使用土地單位到轄區國土資源管理部門共同申請，國土資源管理部門將依法辦理；如原用地單位已不存在，住房戶可和該單位的上級主管部門，或現在實際使用原單位土地的單位，到國土資源管理部門共同申請；如果住房由居委會管理，住戶可和居委會到國土資源管理部門共同申請。
登記意義
第一，開展城鎮住房土地登記發證是土地行政主管部門加強城鎮土地管理，依法管地的重要手段。土地登記是確定土地權屬，加強政府對土地的有效管理，保護土地權利人對土地的合法權益的一項重要的法律制度。土地使用證書是土地使用者合法用地唯一的法律憑證。《城市房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”《土地管理法實施條例》第三條規定：“國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”作為政府部門，只有做好城鎮住房土地登記發證工作，才能保證法律的全面貫徹實施，達到“持證管地，憑證用地”的目的。
第二，開展城鎮住房土地登記發證工作是保護房地產權利人合法權益的實際行動。隨著住房制度改革的深入，住房私有化進程的加快，購房己成為城鎮居民一項重要的投資。土地價值作為住房價值的一部分在不同地段的房價中顯露無遺。房地產開發商在取得土地開發權之后都要領取土地使用證，以保證自己在開發期間的合法權益。土地登記部門對最終土地使用者的房地產權利人頒發土地使用證，是保護房地產權利人合法權益，為權利人服務的實際行動。
第三，開展城鎮住房土地登記發證為促進房地產市場規范運作奠定了基礎。為適應城鎮住房制度改革的深化，規范已購公有住房和經濟適用住房的上市交易，促進房地產市場的發展和存量住房的流通、《己購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部69號令)規定，上市交易的已購公有住房和經濟適用住房，必須同時提交“房屋所有權證”和“土地使用證”。土地使用證是住房流通的前提條件、也是城鎮住房拆遷補償不可缺少的要件。
第四，開展城鎮住房土地登記發證為征收土地有償使用稅提供了依據。中國依法實行國有土地有償使用制度。1988年11月1日開征的“城鎮土地使用稅”和1994年1月1日開征的“土地增值稅”都是以土地面積、等級、價值為基礎計算出來的。土地作為不動產，其不可移動性決定了土地登記的內容除權利人外，還包括土地面積、用途、等級、價值等因素，這些因素也是土地有償使用稅的計稅依據。因此，開展城鎮住房土地登記發證，不僅可以規范房地產交易秩序，也是防止國有土地資產流失的有效措施。
重要性
《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主“權利”的侵犯。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。
1、缺少《土地使用證》，不動產的“物權”不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。
2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。
3、缺少《國有土地使用證》房地產價值會縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
相關案例
土地證和登記簿：證明力并重
村民劉某與張某東西相鄰。劉某在1999年經批準取得東西17米、南北20米的宅基地建房，并領取了集體土地建設使用證，但一直沒有壘院墻。2000年8月中旬，張某在壘南北院墻時向東占用了劉某取得的宅基地半米，劉某發現后予以制止，但張某不聽勸告，仍將院墻壘好。劉某遂以張某侵犯其土地使用權為由，訴至法院，要求排除妨礙。張某則稱，縣政府2000年3月31日《關于開展土地證書查驗工作的通知》（以下簡稱縣政府通知）第二條規定：“凡已領取原土地管理機關印制的土地證書的單位和個人，應持土地證書及有關證件，到國土管理部門進行土地證書查驗。查驗合格的，換發國土資源部統一編號的新版土地證書，原土地證書由國土管理部門收回注銷，查驗不合格的，原土地證書由縣國土管理部門予以收回，當事人補辦有關手續后，重新頒發新版土地證書。”第六條規定：“單位和個人違反本通知規定，沒按規定時限辦理土地證書查驗工作的，由縣土地主管部門責令其限期補辦查驗工作，在限期內仍不辦的，其原土地證書作廢。”縣國土管理部門為此發出《土地證書查驗換證的通告》（以下簡稱國土局通告），并規定，原土地使用證截止到2000年6月20日作廢。劉某沒按期查驗換證，其原有的土地證書已作廢，應駁回起訴。
《土地管理法實施條例》第三條規定，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記是土地權利歸屬法定公示方法，簡單地說就是對土地登記注冊和頒發證書，即先登記后發證。物權中的公示原則是物權法中的一項基本原則。所謂公示原則，即物權的變動必須以一種客觀可以認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力原則。在以土地為標的物的物權取得、變動等，須登記始發生物權法上的效力。經過登記，權利主體的權利因相關法律的規定而得以確定。土地登記行為既是一種認可，又是一種證明，對社會公眾產生一種證明力、推定力和公示力。所以，土地權屬的確認須以登記簿上的記載為準。????根據現行土地登記制度，發放土地證書的目的在于保證土地登記活動的秩序與安全。它首先證明登記行為已經完成。登記機關在完成土地登記事務后，將土地證發放給權利人，表明登記機關已根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應的土地登記。其次，有利于保證登記活動的安全。因為土地權屬情況依據不動產登記簿的記載，而登記簿由登記機關所載并且由該機關保管，并不在權利人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內容，權利人就面臨失權的危險。為防止此種情況發生，登記機關在進行土地登記之后，有必要再向權利人發土地證，其上記載與登記簿相同的內容。如果事后發現登記簿記載有與土地證相異之處，權利人可以以土地證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載并承擔責任。土地證作為一種證書，雖然可以證明土地權利歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了土地登記簿或與登記簿的記載不一致，土地證就失去了對土地權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，土地證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。例如，在土地出讓、轉讓時，土地證的交付并不產生土地權利移轉的效果，土地證受讓人并不能以取得出讓人的土地證為由，主張其已經取得該宗土地的權利，土地證書遺失后，土地權利人并不因此失去土地權利，權利人可根據登記簿的記載主張和行使權利。并可要求登記機關根據登記簿上的記載補發土地證。可見，土地證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。????綜上所述，劉某對該宗土地權屬的確定，應以土地登記所記載的內容為依據，而不能僅僅以是否具有土地證書為惟一合法憑證而加以判斷。雖然劉某未及時查驗換發新證，導致他原有的土地證書被宣布作廢，但原土地證書僅僅是證明法律事實的書面憑證，被宣布作廢，并不意味著他已經依法取得的宅基地權利的喪失，相反，原證書中關于該宗土地的位置、面積和四至的記載與登記簿的內容相互印證，更進一步明確了劉某對該宗土地的權屬。故，本案審理中應將登記簿上記載的權利作為合法、有效的證據，依法保護劉某的權利不受侵犯。
參考資料 >
中國土地制度改革.人民網.2026-01-12
全國首批不動產權證書正式發放.人民網.2026-01-09
權屬證書上的黨史（十三） 改革開放后的國有土地使用證 .微信公眾平臺.2026-01-12
非凡十年：不動產登記制度建設與成就.鄂爾多斯自然資源局.2026-01-12
日照市人民政府 市自然資源和規劃局 市民持有原發證機關頒發的“房屋所有權證”、“土地使用證”，是否需要更換成“不動產權證”?.日照市人民政府.2026-01-12
新的不動產登記簿證與原有的各類不動產登記簿、證書和登記證明的有效銜接?.廣東省自然資源廳.2026-01-12
中華人民共和國土地管理法實施條例.中國政府網.2026-01-09
【周一見】注意：五證不全的房子千萬不能買！后果真的很嚴重！！.福建904交通廣播.2026-01-09
中華人民共和國國土資源部令.中國政府網.2026-01-09
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黃山市人民政府關于印發黃山市中心城區城鎮住房用地登記發證工作暫行辦法的通知.黃山市人民政府.2026-01-13
中華人民共和國城市房地產管理法.中國人大網.2026-01-09
土地證和登記簿：證明力并重.中華人民共和國自然資源部.2026-01-09