房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系等因素的變化以及房屋價(jià)格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發(fā)生負(fù)面變化的風(fēng)險(xiǎn)。它主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是由于各種原因致使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生大幅度波動(dòng)而給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是當(dāng)投資者購(gòu)入房地產(chǎn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出或出租時(shí)，可能會(huì)遇到找不到適合的買家或租賃者的情況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種不確定因素非常多，國(guó)內(nèi)外社會(huì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)等都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)類型
制度性風(fēng)險(xiǎn)
在中國(guó)，源于制度因素的風(fēng)險(xiǎn)大致有三種。第一種，土地制度風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的土地使用制度以所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離為基本特點(diǎn)。土地產(chǎn)權(quán)模糊和委托代理關(guān)系不明確，使得土地的運(yùn)用不受產(chǎn)權(quán)的限制，土地所有權(quán)人為優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)而實(shí)施的規(guī)劃也常常落空。所以，盡管土地作為一種極度稀缺的和不可再生的生產(chǎn)要素，自然賦予了其保值增值的特征，然而由于土地使用不當(dāng)?shù)仍騾s可能使土地的這一功能受到削弱。第二種，土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷引起的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為土地價(jià)格機(jī)制缺失和價(jià)值規(guī)律失調(diào)、政府配置土地資源的制度性成本提升等方面。第三種，由政府無償分配房地資源引起的風(fēng)險(xiǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，由政府配置資源的一個(gè)重要后果是壓抑了企業(yè)和個(gè)人的需求愿望，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一度處于萎縮狀態(tài)。面臨既缺乏需求愿望又無實(shí)際支付能力的市場(chǎng)需求，意味著市場(chǎng)將承擔(dān)巨大的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。尤其是當(dāng)消費(fèi)者的支出結(jié)構(gòu)趨于分散化時(shí)，這種購(gòu)買力短缺引起的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
政策性風(fēng)險(xiǎn)
政策性風(fēng)險(xiǎn)是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策以及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的市場(chǎng)收益不確性。政策性風(fēng)險(xiǎn)有多種表現(xiàn)形式。第一種，政策傳導(dǎo)機(jī)制中斷而引起的產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期的不確定。政策傳導(dǎo)機(jī)制的中斷除了起因于政策的正常時(shí)滯以外，還與部門間協(xié)調(diào)不足、人為的延誤等因素有關(guān)。第二種，政策目標(biāo)制定不恰當(dāng)或在具體實(shí)施過程中發(fā)生偏差而引起的風(fēng)險(xiǎn)。第三種，由于政府制定的政策不連續(xù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范所誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)包括三種。第一種，隱性市場(chǎng)的存在抑制了市場(chǎng)的正常發(fā)展。土地和房屋的隱性流動(dòng)主要是受到低成本和高收益的利益驅(qū)動(dòng)，政府在稅費(fèi)調(diào)節(jié)與行政管理存在盲區(qū)，客觀上又助長(zhǎng)了隱性市場(chǎng)的發(fā)展。隱性市場(chǎng)的存在，扭曲了市場(chǎng)配置資源的功能，增加了顯性市場(chǎng)的不確定性因素。第二種，非法市場(chǎng)投機(jī)行為對(duì)正規(guī)市場(chǎng)的巨大沖擊，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌、資金的大進(jìn)大出，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。第三種，市場(chǎng)體系不完整或市場(chǎng)管理不規(guī)范，削弱了市場(chǎng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。例如，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、保險(xiǎn)業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)滲透的層面過淺、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育遲緩等都割裂了房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)品市場(chǎng)和金融資本市場(chǎng)的聯(lián)系，使風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中在房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域。
其他外在因素引起的風(fēng)險(xiǎn)
1. 通貨膨脹。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時(shí)，單位貨幣的購(gòu)買力將下降，消費(fèi)者的可支配收入和需求結(jié)構(gòu)都會(huì)隨之發(fā)生變化。由于房地產(chǎn)商品屬于收入彈性較大的耐用消費(fèi)品。當(dāng)可支配收入減小時(shí)，需求的跌幅將超過收入的跌幅，使得開發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)原先的銷售預(yù)期。而當(dāng)提供長(zhǎng)期消費(fèi)信貸時(shí)，由通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)還將轉(zhuǎn)移給發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。
2. 國(guó)外輸入金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波及效應(yīng)。1997年，發(fā)端于泰國(guó)的東南亞金融危機(jī)為我們真實(shí)地演示了風(fēng)險(xiǎn)在不同國(guó)家之間的傳導(dǎo)過程。房地產(chǎn)業(yè)的特性決定了它與金融業(yè)之間具有極強(qiáng)的共生與依存關(guān)系。如果這種關(guān)系表現(xiàn)為高度依賴國(guó)際借貸資本的情況，當(dāng)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)國(guó)際貸款出于安全性需求而外逃時(shí)，就會(huì)通過銀根緊縮和利率高漲而危及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)越來越多地受到國(guó)外金融市場(chǎng)不確定因素的影響。
3. 不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。典型的如不可抗力引起的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)內(nèi)生性風(fēng)險(xiǎn)
1. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它主要是指在投資者財(cái)務(wù)狀況惡化，投資收益不足以抵償成本時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
2. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善、管理效率低下、投資者經(jīng)營(yíng)水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力低下等人為因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。
3. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來自于其他商品市場(chǎng)或資本市場(chǎng)的投資回報(bào)率或貸款資本回報(bào)率相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或貸款回報(bào)率提高時(shí)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，即因房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)成本上升而導(dǎo)致的投資預(yù)期收益下降或收益不穩(wěn)定。
4. 貸款風(fēng)險(xiǎn)。它主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)分為貸款利率風(fēng)險(xiǎn)和存款利率風(fēng)險(xiǎn)兩種。貸款利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款發(fā)放之后由于資金借貸市場(chǎng)上利率上升而引起的長(zhǎng)期貸款收益的相對(duì)損失。存款利率風(fēng)險(xiǎn)則是指因市場(chǎng)利率的上升增加了存款成本進(jìn)而使抵押貸款的收益率有所降低。信用風(fēng)險(xiǎn)，即違約風(fēng)險(xiǎn)，是指因借款人違背償還貸款本息的約定而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)違約者主觀意志的不同，違約行為可以被區(qū)分為理性違約與被迫違約兩類。理性違約，是指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還貸反而能帶來更大的收益而導(dǎo)致的違約行為。與借款人的個(gè)人財(cái)力與支付能力無關(guān)。這時(shí)，違約者對(duì)違約行為的成本收益評(píng)價(jià)為正，而被迫違約則是指借款人因收入狀況惡化、喪失勞動(dòng)能力等原因而無力繼續(xù)償還貸款本息時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指以短期存款為資金來源的貸款人因發(fā)放長(zhǎng)期住房債權(quán)而使資產(chǎn)變現(xiàn)性差和由此導(dǎo)致的投資機(jī)會(huì)喪失或資金周轉(zhuǎn)困難。抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力而使抵押物發(fā)生自然損失或者由于抵押人隱瞞抵押物真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，以及抵押物處置不當(dāng)而造成的價(jià)值下降等原因?qū)鹑跈C(jī)構(gòu)帶來的損失。
風(fēng)險(xiǎn)特征
房地產(chǎn)業(yè)外延廣泛的特點(diǎn)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，也就是說，與多種產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能性被大大提高了，這同時(shí)也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的難度將會(huì)變大。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延速度快、波及面廣、影響層面深遠(yuǎn)。這一特點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)表現(xiàn)得較為明顯。面臨東南亞金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)受到影響較小，之所以如此，除了人民幣堅(jiān)挺的國(guó)際信用形象以外，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)尚未開放以及其他的政策保護(hù)措施客觀上也起到了屏障功能。但是，東南亞金融危機(jī)生動(dòng)地說明了在低級(jí)發(fā)展階段必然伴隨著低級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而躍入高級(jí)發(fā)展階段時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素也一定會(huì)更趨向于復(fù)雜化和綜合化。房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)的界限趨于模糊化。隨著風(fēng)險(xiǎn)控制與管理手段的介入，各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之間存在相互轉(zhuǎn)化的可能。盡管理論上我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)逐一列出并加以解釋，但是在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常常是數(shù)種風(fēng)險(xiǎn)交織在一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使得人們很難區(qū)分主要風(fēng)險(xiǎn)與次要風(fēng)險(xiǎn)。而為控制風(fēng)險(xiǎn)而采取的措施又可能引起風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移或風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)變。例如，為了防范固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)通常采取浮動(dòng)利率抵押貸款的形式，從而使金融機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)。隨著風(fēng)險(xiǎn)形式的轉(zhuǎn)變，風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)發(fā)生了變化。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化涉及到相關(guān)利益的分割及其在不同承擔(dān)主體間的分配。從某種意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制越來越帶有重新分配利益的色彩，這意味著被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的演變趨勢(shì)。
造成原因
從以上的幾點(diǎn)分析來看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)已到了不可忽視的階段。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，是許多因素作用的結(jié)果，主要包括以下幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資及惡性炒作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起到了助長(zhǎng)作用。開發(fā)商在高額利潤(rùn)的促使下，盲目投資高檔房，造成了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)。再加上開發(fā)商通過炒作使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，致使房地產(chǎn)產(chǎn)品按照遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值的價(jià)格出售，其市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者的購(gòu)買能力，造成房屋空置率高。其次，金融體制不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開金融的支持。銀行體制不健全，導(dǎo)致了中國(guó)銀行盲目追求市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模，忽略對(duì)借款企業(yè)或個(gè)人資信的審查、跟蹤調(diào)查，使許多開發(fā)商比較容易就能獲得大量資金，造成過度開發(fā)，而且銀行部門的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。還有，土地是稀缺性的資源。隨著人口數(shù)量的增多，城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)，人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求和土地的稀缺性之間的矛盾越來越突出，許多企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易因此而十分火爆，房地產(chǎn)價(jià)格狂漲，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)，具有投資大、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)高的特點(diǎn)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在作出決策方案時(shí)，要進(jìn)行多方面的可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。要做到：(1) 廣泛收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息。作為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)收集各種信息，尋求項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)，分析獲得機(jī)會(huì)的實(shí)力及與同行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)自我的優(yōu)劣勢(shì)，以合法的競(jìng)爭(zhēng)方式及策略在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。(2) 進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究在競(jìng)爭(zhēng)取得該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格前就應(yīng)進(jìn)行完畢。獲得開發(fā)項(xiàng)目后，則須進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)可行性研究。包括取得土地使用權(quán)的支付費(fèi)用、開發(fā)平整土地的費(fèi)用，該土地地段的行情發(fā)展趨勢(shì)、籌措資金的方式及其利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的綜合評(píng)估，包括造價(jià)評(píng)估與開發(fā)項(xiàng)目完成后的出售或租賃行情評(píng)估。(3) 全面分析國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、制度的發(fā)展變化，預(yù)測(cè)由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)育尚不成熟階段，國(guó)家有關(guān)政策、法律尚未建立健全時(shí)期顯得尤為重要。(4) 分析與開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有關(guān)的其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)性因素，如金融業(yè)、建筑材料業(yè)、機(jī)械、化工等行業(yè)的變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。(5) 其他風(fēng)險(xiǎn)因素的分析。
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
全面分析評(píng)估開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性因素，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上避免一切可以避免損失的基本前提條件。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施是：(1) 預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的因素應(yīng)全面、準(zhǔn)確。(2) 一切開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均應(yīng)依法進(jìn)行，不能或明或暗地采用任何違法手段。(3) 采用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方式，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目：因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間越長(zhǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變動(dòng)的影響就越大。(4) 采取一些合法的策略，固定那些對(duì)減少風(fēng)險(xiǎn)、影響利潤(rùn)的敏感變量。如貸款利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過簽訂固定利率的貸款合同來規(guī)避；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過承包合同中違約責(zé)任的承擔(dān)來減少。(5) 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售、預(yù)租。開發(fā)項(xiàng)目完工后可能空置的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)、租金可能下降的風(fēng)險(xiǎn)，都可以通過預(yù)售、預(yù)租的方式來避免。采用這種方式需慎重，要對(duì)項(xiàng)目完工前后的市場(chǎng)行情進(jìn)行綜合分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的銷售、租賃價(jià)格行情也可能看漲。(6) 對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)后，能夠投保的應(yīng)及時(shí)辦理保險(xiǎn)；對(duì)國(guó)家強(qiáng)制保險(xiǎn)的項(xiàng)目則必須辦理保險(xiǎn)。(7) 對(duì)出租房地產(chǎn)的管理、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)在合同中作明確規(guī)定，保證出租的房屋能在合理、安全的條件下使用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)清除。
經(jīng)濟(jì)法調(diào)控
從以上房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生來看，無論是銀行、開發(fā)商還是普通的投資者，追求利潤(rùn)是他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中共同的愿望，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也共同制造了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從根本上說，中國(guó)的房地產(chǎn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱憂與相關(guān)法律制度的不健全有一定關(guān)系。只有完善相關(guān)的法律制度，才能從根本上將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第一，改進(jìn)土地管理制度。目前中國(guó)的土地管理制度還未形成一套比較健全的土地法律體系，土地出讓手續(xù)不嚴(yán)格，存在黑箱操作的空間。以招標(biāo)拍賣方式出讓土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占份額很少，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。這種土地供應(yīng)方式存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、交易不透明、人為因素多等諸多不良因素，造成了土地流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象，開發(fā)商囤積和多次轉(zhuǎn)手土地等投機(jī)行為活躍，為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下了伏筆。因此，規(guī)范土地出讓制度，對(duì)土地的出讓程序及出讓后的全程嚴(yán)格跟蹤是防止房地產(chǎn)開發(fā)商炒作土地的有力措施。(1) 應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地交易的公開、公平、公正，繼續(xù)推進(jìn)治理整頓和土地市場(chǎng)建設(shè)，確保經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓一律通過土地有形市場(chǎng)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，并且通過土地交易市場(chǎng)公開掛牌出讓的每一幅土地均嚴(yán)格按照有關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)拍得的土地進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，防止其囤積以及多次轉(zhuǎn)手土地。與此對(duì)應(yīng)地，就要完善土地管理制度，加強(qiáng)對(duì)土地管理部門的監(jiān)督管理。此外，法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定有關(guān)部門必須及時(shí)將土地使用權(quán)公開出讓的信息及出讓結(jié)果通過媒體向社會(huì)發(fā)布，使得信息披露制度發(fā)揮其應(yīng)有作用。(2) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)中長(zhǎng)期計(jì)劃、土地供應(yīng)年度計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃等，編制土地房地產(chǎn)中長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃管理，按照法定的程序和要求來編制房地產(chǎn)開發(fā)土地計(jì)劃，并通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第二，完善房地產(chǎn)金融制度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需資金有相當(dāng)部分來自銀行，其發(fā)展需要金融信貸政策的傾力支持。適量的資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要條件，過量的資金進(jìn)入市場(chǎng)結(jié)果必然是市場(chǎng)過熱，形成泡沫，加大風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)目前許多銀行存在盲目信貸支持房地產(chǎn)商的行為，這其中不乏違規(guī)操作。因此，應(yīng)加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的管理，加快轉(zhuǎn)換銀行的經(jīng)營(yíng)體制，在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目具備合法的企業(yè)資質(zhì)、健全的財(cái)務(wù)管理制度，符合銀行規(guī)定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、自有資金比例、合法的項(xiàng)目立項(xiàng)及文件，使銀行的審查真正做到制度化、規(guī)范化，防止對(duì)不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行貸款。對(duì)于開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足，采用假按揭、重復(fù)抵押的方式，惡意套取銀行資金，制造房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，也使銀行風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)此，可允許房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)投資基金、信托投資以及抵押貸款證券化、股權(quán)融資上市等多種方式融資，拓寬融資渠道，從而降低房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲除去需求的作用以外，企業(yè)與個(gè)人的投資膨脹無疑也起著重要作用。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易上，控制虛假的需求，防止投機(jī)炒作，將有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，(1) 為防止房地產(chǎn)商囤積土地、提高房?jī)r(jià)，應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買土地必須支付全部的地價(jià)，而且必須自買地后兩年內(nèi)建成商品房出售。(2) 嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓，立法禁止炒賣樓花，規(guī)定住宅房自購(gòu)買后兩年內(nèi)不允許交易，抑制期房及現(xiàn)房炒賣，哄抬房?jī)r(jià)行為，促使投機(jī)行為的減少。(3) 完善房地產(chǎn)稅制，盡快建立合理的房地產(chǎn)稅收體系，以達(dá)到充分發(fā)揮稅收資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。為抑制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地投機(jī)需求，可以考慮對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未開發(fā)或者無故拖延開發(fā)的單位征收空地稅，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率；為抑制對(duì)商品房的投資膨脹，可以考慮對(duì)自住住房和投機(jī)住房制定不同的稅費(fèi)，并對(duì)自住住房的買賣提供各種稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)持有住房期限的不同，制定不同的稅種和稅率，增加“炒樓”的交易成本，抑制房地產(chǎn)價(jià)格。也可考慮采用“累進(jìn)制”方式加征房地產(chǎn)稅，把商品房按照房屋類型劃分為若干個(gè)不同的稅率征收級(jí)別，房?jī)r(jià)越高，稅率越高，房?jī)r(jià)越低，稅率越低甚至能夠享有政府的補(bǔ)貼，確保廣大中低收入居民的住房需求。這樣可以從一定程度上控制房地產(chǎn)投機(jī)性需求。有學(xué)者指出，對(duì)純粹靠買賣房地產(chǎn)取得的增值收益應(yīng)課稅，以抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣，對(duì)房地產(chǎn)保有若干年后再轉(zhuǎn)讓所得的增值收益，應(yīng)按保有年限的長(zhǎng)短給予優(yōu)惠。第四，針對(duì)中國(guó)商品房空置率高的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。這一目標(biāo)可從三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：(1) 增加中低價(jià)配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，控制中檔房的供給規(guī)模，嚴(yán)格限制高檔房的供給。規(guī)劃行政主管部門可以在符合城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先審查普通商品住房建設(shè)計(jì)劃，并將普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排等向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，從而進(jìn)一步建立和完善以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系。這里一定要進(jìn)一步明確界定城市高中低收入者的界線和購(gòu)房對(duì)象、購(gòu)房資格，并嚴(yán)格審查手續(xù)，加大對(duì)弄虛作假者的懲治力度。堅(jiān)決杜絕高收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。(2) 建立和完善城鎮(zhèn)廉租房制度和體系，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，保障最低收入家庭基本住房。這樣，就可以促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)趨于合理，降低房屋空置率，也可以在一定程度降低房?jī)r(jià)水平，削減房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(3) 發(fā)揮銀行對(duì)投資方向的引導(dǎo)作用。專業(yè)銀行對(duì)與重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對(duì)高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對(duì)占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。第五，建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售的信息披露制度和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警制度。建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售的信息披露制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向建設(shè)主管部門報(bào)告其商品房銷售情況，建設(shè)部門審查該信息的真實(shí)性，以此來規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，杜絕開發(fā)商組織房托排隊(duì)，自己炒作等非正當(dāng)手段，防止開發(fā)商利用信息不對(duì)稱大肆炒作和狂抬房?jī)r(jià)。同時(shí)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在全面把握房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況和各風(fēng)險(xiǎn)因素基礎(chǔ)上作出科學(xué)的決策。這就需要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的全方位、全過程的動(dòng)態(tài)跟蹤、監(jiān)測(cè)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人理性投資，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
參考資料 >
政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，第三個(gè)“長(zhǎng)效機(jī)制”能帶來新突破嗎？｜解讀政府工作報(bào)告.騰訊網(wǎng).2024-11-21
重磅丨當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)及15條政策建議.澎湃新聞.2024-11-21
北大經(jīng)院兩會(huì)筆談 | 馮科:防范和化解后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).澎湃新聞.2024-11-21