《城市房屋租賃管理辦法》是一部旨在加強城市房屋租賃管理、維護房地產市場秩序、保障房屋租賃當事人合法權益的部門規章。該辦法于1995年6月1日開始實施，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》制定。
發展歷程
《城市房屋租賃管理辦法》于1995年4月28日建設部第五次部常務會議通過，1995年5月9日建設部令第42號發布，1995年6月1日起施行。
本辦法已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》替代。
辦法目錄
第一章 總則
第二章 租賃合同
第三章 租賃登記
第四章 當事人的權利和義務
第五章 轉租
第六章 法律責任
第七章 附則
辦法全文
第一章 總則
第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。
第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。
承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉移。
第四條 公民、法人或其它組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。
第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標準的；
（七）已抵押，未經抵押權人同意的；
（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。
租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租金條款。
第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。
省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。
市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。
第二章 租賃合同
第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款：
（一）當事人姓名或者名稱及住所；
（二）房屋的座落、面積、裝修及設施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修繕責任；
（七）轉租的約定；
（八）變更和解除合同的條件；
（九）當事人約定的其它條款。
第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。
第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同。
住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。
第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：
（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；
（三）當事人協商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
第三章 租賃登記
第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。
簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后３０日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
（一）書面租賃合同；
（二）房屋所有權證書；
（三）當事人的合法證件；
（四）城市人民政府規定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。
第十六條 房屋租賃申請經直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。
第十七條 《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，《房屋租賃證》作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應當向原發證機關申請補發。
第四章 當事人的權利和義務
第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。
出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金；給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。
租賃房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。
第二十三條 承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。
因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。
第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：
（一）將承租的房屋擅自轉租的；
（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；
（四）拖欠租金累計6個月以上的；
（五）公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；
（六）利用承租房屋進行違法活動的；
（七）故意損壞承租房屋的；
（八）法律、法規規定其他可收回的。
第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布新的規定時，從其規定。
第五章 轉租
第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉給他人。
出租人可以從轉租中獲得收益。
第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。
第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。
第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。
第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
第六章 法律責任
第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；
（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；
（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款。
第三十三條 違反本辦法，情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄罪的，由所在機關給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第三十五條 未設建制鎮的工礦區、國營農場、林場等房屋租賃，參照本辦法執行。
第三十六條 省、自治區建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。
第三十八條 本辦法自１９９５年６月１日起施行。
內容解讀
一、政策出臺的背景和目的 房屋租賃市場的管理工作對城市的人口、環境、治安、經濟等方面有著重要的影響，自1995年《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱辦法)發布以來，我國在房屋租賃市場方面進行了多方面的探索和實踐，在取得了一定成效的同時，也凸現了一些不容忽視的難題。尤其是，近年來我國房屋租賃市場發展迅猛，致使部分城市的租賃市場管理工作大大滯后于房屋租賃市場的發展。一方面，市民依法進行房屋租賃的觀念仍比較淡薄。許多市民認為，房屋租賃只是房屋出租人和承租人雙方的事，用不著額外交一筆登記費用，雙方往往口頭協商完事。發生經濟糾紛后，雙方無憑無據，習慣于“私了”。目前，在房屋租賃市場上，有相當一部分房主為追求高額租金，既不向房地產管理部門申請辦理登記手續，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉租，將違章建筑和法律規定禁止出租的房屋租給各類來歷不明乃至一些不法人員，這些都是依法租賃房屋觀念淡薄的表現。另一方面，1995年的《城市房屋租賃管理辦法》由于發布時間較早，許多條文已經不能適應現實的發展，這樣就會導致房地產管理部門在執法管理過程中，缺少切合實際情況的管理規范，常常出現執法“空檔”，使管理工作無章可循。 《辦法》的出臺是貫徹落實科學發展觀的充分體現，一方面能夠減輕房屋租賃當事人的經濟負擔，加強商品房屋租賃管理，同時對促進我國房屋租賃市場持續、快速、健康發展也有重要意義。
二、主要內容 《辦法》共三十八條，不僅對過往市場管理規范的一些問題進行了梳理，而且對當前市場的焦點問題也有不同程度的涉及。具體內容如下： （一）強化房屋租賃市場管理體制 《辦法》規定，國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋租賃的指導和監督工作；縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。同時，《辦法》規定直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。在罰則方面，《辦法》規定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門對符合規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理、對不符合規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 （二）規范房屋出租行為 其一，《辦法》規定，出租房屋雙方當事人應當依法訂立租賃合同，房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任；其他約定。《辦法》還規定，房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。其二，規范分割出租行為。出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。 （三）明確當事人義務 《辦法》規定，出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金，并且禁止出租人在房屋租賃合同期內，單方面隨意提高租金水平。另一方面《辦法》提出，承租人有按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不損害其他業主和使用人的合法權益的義務。如若承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。同時，承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。 （四）鼓勵房屋出租 與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，《辦法》做出了諸多調整以鼓勵房屋出租。如《辦法》第六條，將原來規定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的、不符合安全、防災等工程建設強制性標準的、違反規定改變房屋適用性質等四種情形。又如“簡化登記備案程序”，房屋租賃當事人辦理房屋租賃備案，只須提交租賃合同、身份證明、權屬證明及主管部門規定提交的其他材料。對于材料齊全、權屬主體一致、房屋不屬于不得出租情形的，主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記，并向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。 （五）細化房屋租賃登記備案制度 《辦法》指出，房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案，登記備案也可以書面委托他人辦理。對于材料齊全、權屬主體一致、房屋不屬于不得出租情形的，主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記，并向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
三、意義和影響 隨著我國商品房租賃市場的發展，有關商品房租賃的民事爭議和違規操作現象也日益增多，例如出租人將房屋分割出租的問題就比較突出，出租人擅自改變房屋構造結構，改變水、電、氣線路等，實際上已經違反的有關規定和標準。分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業主的合法權益，容易導致矛盾和糾紛。《辦法》的出臺將更好的規范我國的商品房租賃市場，將“最小出租單位標準”等寫進《辦法》并規定了相應的罰則，不僅有利于保護承租人的權益、規范出租人的出租行為、保護合理的出租行為，還有利于提高承租方的住房空間和生活水平，規范商品房租賃市場。同時，《辦法》也更加強調了相關職能部門的管理職責，有利于相關部門更好的實現對商品房租賃市場的宏觀調控和行政管理，維護商品房租賃市場的秩序，很大程度上能夠完善商品房租賃市場監管制度，促進我國商品房租賃行業的穩定發展。
參考資料 >
商品房屋租賃管理辦法.中華人民共和國住房和城鄉建設部.2021-08-03