土地使用權(quán)評(píng)估是對(duì)土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用的權(quán)利進(jìn)行評(píng)估的過程。土地資產(chǎn)既可以單獨(dú)評(píng)估，也可以與其他資產(chǎn)一同評(píng)估，如與地上建筑物組合評(píng)估，或是作為整體企業(yè)資產(chǎn)的一部分進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估類型
公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估
公司制改造可分為兩種情況：一是企業(yè)改造為國(guó)有企業(yè)，此時(shí)評(píng)估價(jià)格實(shí)際上為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；二是企業(yè)改造為非國(guó)有企業(yè)，此時(shí)土地處置方式可能為出讓或租賃，評(píng)估需分別評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
土地使用權(quán)作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營(yíng)評(píng)估
這是指國(guó)家以一定年期土地使用權(quán)作價(jià)方式投入新企業(yè)的情況，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，但作為國(guó)家的出資額注入企業(yè)時(shí)，不應(yīng)是出讓土地使用權(quán)價(jià)格。
土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評(píng)估
這是一種新型的國(guó)企改革方式，企業(yè)將其劃撥土地使用權(quán)作價(jià)后，將債務(wù)轉(zhuǎn)化為債權(quán)人的股份。評(píng)估的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
保留劃撥土地使用權(quán)評(píng)估
當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，保留的劃撥土地使用權(quán)可以經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行抵押。
評(píng)估程序
土地使用權(quán)擁有者如系國(guó)有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門的同意，并向當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果國(guó)有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評(píng)估并不一定要立項(xiàng)，非國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的評(píng)估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。評(píng)估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式訂立委托合同書開始。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)的委托后，即開始組織項(xiàng)目評(píng)估小組開展有關(guān)的評(píng)估工作。整個(gè)評(píng)估工作分為兩個(gè)部分，第一步是評(píng)估前的準(zhǔn)備工作；第二步是評(píng)估工作。評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括：1. 收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報(bào)等等。2. 現(xiàn)場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。3. 分析測(cè)算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測(cè)算被評(píng)估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
評(píng)估原則
土地使用權(quán)評(píng)估應(yīng)遵循合法公正、有利于開發(fā)利用、區(qū)別對(duì)待和最大使用效益的原則。
評(píng)估方法
市場(chǎng)法
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過程包括：1. 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。2. 進(jìn)行交易情況的修正。3. 進(jìn)行交易時(shí)間的修正。4. 進(jìn)行區(qū)域因素修正。5. 進(jìn)行個(gè)別因素修正。6. 確定待估土地評(píng)估值。
收益法
收益法又稱收益還原法，是通過預(yù)測(cè)土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。收益法的應(yīng)用形式包括：1. 實(shí)際收益的修正。2. 客觀收益的估算。3. 土地收益額及其估算。4. 土地還原利率及其估算。5. 土地收益年限及其測(cè)算。
成本法
成本法又稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。
參考資料 >
土地使用權(quán)評(píng)估流程怎么走.律圖.2024-10-27
土地使用權(quán)的評(píng)估方法有哪些?.中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校.2024-10-27
我國(guó)的土地使用權(quán)如何評(píng)估?.律圖.2024-10-27