成本逼近法是一種基于土地取得和開發所耗費的各項費用之和的主要依據，結合經濟學投資原理，通過加入利潤、利息、稅金和土地所有權收益等因素來估算土地價格的方法。
定義
成本逼近法是一種土地估價方法，其核心在于將土地取得和開發所涉及的各種費用相加，并在此基礎上添加適當的利潤、利息、稅收和土地所有權收益，以此來確定土地價格。這種方法的基本原則是，土地所有者應該能夠從他們的投資中獲得相應的回報。
基本原理
成本逼近法建立在生產費用價值論和等量資本應獲取等量收益的投資原理之上。前者認為，資產的評估價值應當與其所耗成本相當，后者則強調，在一個競爭性市場中，同等規模的投資應產生相同的回報。這些原理共同構成了成本逼近法的基礎。
計算公式
土地價格=（土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×（1±區位修正系數）×年期修正系數
估價步驟
1. 確定土地取得費，包括征地費用和拆遷安置費用。
2. 確定土地開發費，涵蓋宗地內外的開發費用。
3. 確定稅費、利息和利潤，其中稅費包括征地和拆遷過程中的相關費用，利息根據投資特點和時間計算，利潤參照房地產行業平均利潤率。
4. 將上述費用總和得出土地成本價格。
5. 確定土地增值收益，這是土地開發或再開發后市場價格與成本價格之間的差額。
6. 進行價格修正，包括區位修正和年期修正，最終確定土地價格。
關鍵要素
- 正確利用收集的數據，區分實際費用、客觀費用、歷史數據和重置成本。
- 利息和利潤的計算應有明確的依據，如利率的選擇和利潤率的確定。
- 土地增值收益的計算應詳細說明取值原理和依據。
適用范圍
成本逼近法通常適用于新開發土地的價格評估，尤其在土地市場較小且缺乏市場比較法的情況下。此外，對于學校、公園等公共建筑和公益設施等特殊性質的土地估價項目也非常適用。
參考資料 >
所謂成本逼近法,就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主...百度教育.2024-10-30
土地評估方法介紹三——成本逼近法.萬國企業網.2024-10-30
成本逼近法.百度文庫.2024-10-30