物業(yè)糾紛一般是對《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的簡稱。該解釋已于2009年4月20日由最高人民法院?最高人民檢察院關(guān)于辦理妨害信用卡管理刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
文件信息
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
法規(guī)解釋
為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)保證及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第八條業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。
第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。
第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再 審的案件，不適用本解釋。
解決
一、業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)對業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)作出了明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。
二、由第三人調(diào)解
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種，比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解。
三、提交仲裁機(jī)關(guān)仲裁
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會進(jìn)行裁決以解決糾紛。
四、投訴
業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
五、提起訴訟
業(yè)主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。
六、更換物業(yè)公司
如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意，則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。
按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發(fā)商簽訂購房合同。同時在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，并接受其物業(yè)管理服務(wù)。因此在實(shí)踐中，許多物業(yè)管理公司通常以此為由，主張業(yè)主無權(quán)更換物業(yè)管理公司。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務(wù)。
參考資料 >