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業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會通常為5至11人單數(shù)組成，也可以根據(jù)小區(qū)情況在議事規(guī)則或管理規(guī)約中對委員人數(shù)進行約定，業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。它的重要決策主要是通過業(yè)主委員會會議來商議執(zhí)行，該會議需要有超過半數(shù)的委員出席，并經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意（業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)），才能做出有效決定。業(yè)主委員會的經(jīng)費主要是通過業(yè)主分攤和物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支等方式獲得。日常工作則是需要接受所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等部門單位的監(jiān)督指導(dǎo)。

業(yè)主委員會的主要工作包括：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用、召集業(yè)主大會會議、向業(yè)主公布專項維修資金的籌集及使用情況等。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治的一種形態(tài)，對噪聲、違建、侵占道路等行為，都可以進行一定管理和干預(yù)。同時，對業(yè)主及業(yè)主代表的名冊、物業(yè)服務(wù)合同、專項維修資金籌集及使用等資料建立檔案并妥善保管。另外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

產(chǎn)生機制

業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主依法召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。如果因為客觀原因，業(yè)主大會沒有選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，可以由居民委員會在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)委會職責(zé)。

任職條件

根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。

選舉

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，需要物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會會議籌備組，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，具體如下：

1、向街道辦事處、物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門等部門單位提出成立業(yè)主委員會和業(yè)主大會的書面申請，提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，相關(guān)部門負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

2、確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備小組成員，籌備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，一般由5至15人的業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。

3、將確定的籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面的形式進行公示、公告，籌備組人員沒有異議時，籌備小組正式成立。

4、籌備組自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作的相關(guān)事項，如制定出首次業(yè)主大會召開的議事方式和表決程序、草擬管理規(guī)則和業(yè)主大會議事規(guī)則、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和候選人名單、業(yè)主委員會選舉辦法等相關(guān)工作。

5、確定業(yè)主委員會候選人名單，并且在召開業(yè)主大會前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

6、做好召開業(yè)主大會會務(wù)宣傳、籌備工作，如印制選票、準備投票箱、通知有投票權(quán)的業(yè)主等。

7、召開以集體討論或書面征求意見的形式組織的業(yè)主大會會議，由專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，產(chǎn)生由5至11人單數(shù)組成的業(yè)主委員會。

8、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

權(quán)力和職責(zé)

權(quán)力

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，它具有以下權(quán)力：一是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后簽訂物業(yè)服務(wù)合同；二是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；三是監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理規(guī)約的實施；四是督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；五是監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用情況。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

職責(zé)

業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，需要履行的職責(zé)有：一是執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；二是召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主定期公布相關(guān)資料，如物業(yè)共有部分的收益情況、專項維修資金的籌集及使用情況（該資金可用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造）、占用業(yè)主共有的道路的處分情況等；三是收集業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行；四是監(jiān)督管理規(guī)約的實施和督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；五是業(yè)主之間由于物業(yè)使用、維護和管理事項產(chǎn)生糾紛，負責(zé)進行調(diào)解；同時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。六是組織專項維修資金的籌集和使用；七是履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

運行機制

業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開或有三分之一以上委員提議時召開，業(yè)主委員會會議需在7日內(nèi)召開，同時，會議召開7日前需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主意見和建議。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，作出的決定方為有效，會議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)可委托副主任召集，委員不能委托代理人參加會議，會議作出的決定需有參會委員的簽字確認，需自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員應(yīng)以書面形式妥善保存業(yè)主委員會的會議記錄，同時建立及保存以下工作檔案：業(yè)主委員會需對業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉及備案資料、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、業(yè)主及業(yè)主代表的名冊、業(yè)主的意見和建議、物業(yè)服務(wù)合同、專項維修資金籌集及使用賬目等。另外，建立印章管理規(guī)定并有專人保管印章。

經(jīng)費

業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定，工作經(jīng)費可以通過業(yè)主分攤和物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支等方式由全體業(yè)主承擔(dān)，工作經(jīng)費的收支情況應(yīng)當(dāng)定期公告并接受業(yè)主監(jiān)督。

輪換機制

換屆機制

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期最長不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在期屆滿前3個月召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告，換屆流程與首屆業(yè)主委會員的成立步驟基本相同，但換屆時無需重新制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主規(guī)約。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章、業(yè)主大會資料等相關(guān)財物交接給新一屆業(yè)主委員會。

非正常輪換

當(dāng)業(yè)主委員會成員出現(xiàn)喪失民事行為能力、依法被限制人身自由、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的等情況時，應(yīng)當(dāng)自行終止業(yè)主委員會委員資格；當(dāng)出現(xiàn)不履行委員職責(zé)、利用委員資格謀取私利、以書面方式提出辭職請求、拒不履行業(yè)主義務(wù)、侵害他人合法權(quán)益、因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員等情況時，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格，任期內(nèi)出現(xiàn)人員空缺時應(yīng)按業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定及時補充人員。同時，當(dāng)業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，需要召開臨時業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委會員。

監(jiān)督機制

業(yè)主委員會應(yīng)配合居民委員和公安機構(gòu)依法做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等工作，并接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等部門單位對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)，監(jiān)督指導(dǎo)事項有：業(yè)主委員會未按規(guī)定召開定期或臨時業(yè)主大會、未按規(guī)定擅自使用業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章、業(yè)主委員會資格終止拒不移交相關(guān)資料等。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，或者撤銷決定，并向全體業(yè)主通告。同時，業(yè)主也對業(yè)主委員會的工作擁有監(jiān)督權(quán)利。

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