高評高貸，指購房過程中房產(chǎn)的評估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，購房者將較高的評估價(jià)虛報(bào)為成交價(jià)，從銀行貸到更多的資金，從而實(shí)現(xiàn)低首付。本質(zhì)上是一種騙貸的違法行為。
通過“高評高貸”購房，違反了《民法典》誠實(shí)信用原則，屬于違法行為。購房者被查到后可能會被追究民事責(zé)任，償還多貸的款項(xiàng)以及支付違約金、罰息等，并可能對其信用記錄造成影響。
定義
“高評”是指高評估值，“高貸”是高貸款額。高評高貸指在購房過程中，銀行評估價(jià)格比住房真實(shí)交易價(jià)格高，購房者借此可從銀行貸出更多款項(xiàng)，從而變相降低了首付款。高評高貸也常被稱之為倒拿錢、零首付、低首付購房，本質(zhì)上是一種騙貸的違法行為。
存在風(fēng)險(xiǎn)
通過“高評高貸”購房，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。“高評高貸”實(shí)際上是一種不誠實(shí)的行為。根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，履行通知、說明、協(xié)助、保密等義務(wù)”。因此，購房者如果虛報(bào)實(shí)際成交價(jià)格，即將實(shí)際成交價(jià)格提升至更高的評估價(jià)，獲取更多的貸款來購房，這種行為違反了誠實(shí)信用原則，屬于違法行為。若被查到，購房者可能會被追究民事責(zé)任，不僅要償還多貸的款項(xiàng)，還可能需要支付違約金、罰息等，并可能對其信用記錄造成影響。
相關(guān)事例
2023年，深圳市南山區(qū)大沖新城花園小區(qū)一套50平方米左右的住宅，業(yè)主要價(jià)370萬元，銀行的評估價(jià)格為490萬元，若購房者在深無住房，首付按照三成計(jì)算，銀行按照評估價(jià)貸款，可以貸到343萬元，與該房源的總價(jià)只相差27萬元。也就是說，在購房名額、銀行流水都符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，購房者實(shí)際僅需將成交價(jià)虛報(bào)為評估價(jià)490萬元，就可以27萬元的首付購買該套住宅，27萬元占實(shí)際成交價(jià)370萬元的一成不到。
寶安區(qū)富通蟠龍居小區(qū)一套面積101平方米，售價(jià)515萬元的商品住宅，評估價(jià)可以達(dá)到636萬元，如果在深無住房，可以從銀行貸款445萬元，購房者實(shí)際僅需70萬元的首付就可以完成購房，70萬元僅占房源實(shí)際成交總價(jià)515萬元1.5成左右。
相關(guān)政策
2016年7月29日，住建部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會等七部門發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》明確表示，“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。”
2023年5月21日，惠陽區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，明確嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。《通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行注銷制度，對中介機(jī)構(gòu)(中介人員)發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書。
專家回應(yīng)
業(yè)內(nèi)專家指出，表面上高評高貸減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，但實(shí)際上因?yàn)樯嫦舆`規(guī)操作，背后不僅存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，購房者也會因還款能力不足，導(dǎo)致斷貸或斷供，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后患無窮。
廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會委員黃韜表示，這類高評高貸違規(guī)操作本質(zhì)是讓首付分期付款，或者有利息的支付，拉長支付期，所以看上去是“零首付”或者“負(fù)首付”，“實(shí)際上是有利益的，成本也不低，同時(shí)有違規(guī)嫌疑”，高評高貸早在多年前被國家明文規(guī)定禁止，而且這類金融貸和消費(fèi)貸，也不允許流入房地產(chǎn)市場。
參考資料 >
買房不用掏首付，還能“倒拿”50萬?.上觀.2023-11-15
暗訪“零首付”買房:多用高評高貸手段，有人成功后擔(dān)驚受怕.央廣網(wǎng)新聞.2023-11-15
深圳已現(xiàn)腰斬二手房源，“低首付”購房重出江湖.中新經(jīng)緯.2023-11-15