跳單，亦稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經與中介公司簽署了預售確認書、委托求購協議或出賣協議，中介公司履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方洽談等義務后，買賣一方或雙方為了規避或減少支付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。
《中華人民共和國民法典》第九百六十五條對“跳單”行為的法律后果的規定，這也是學界對中介合同研究的焦點。一般認為，“跳單”違約行為成立必須要有四個要件，首先中介合同有效成立；其次，中介人按約履行了中介義務；再次，委托人為了規避支付報酬的義務，跳過中介人而與第三人進行交易；最后，中介人的履約行為與委托人的最終締約行為之間具有關聯關系。對“跳單行為”的認定，要注意排除兩種例外情況，以及區分與委托人行使任意解除權行為的不同之處。
“跳單”行為違背誠信和公平原則，嚴重損害中介人的利益，擾亂市場秩序，阻礙中介行業的健康發展。委托人按照法律規定，應當向中介人支付報酬。要預防“跳單”行為，要求中介合同雙方都要履行誠實守信原則，增強法律意識，并且要有證據意識，簽訂規范的合同。
概念解釋
法律依據
《中華人民共和國中華人民共和國民法典》第二十六章第九百六十五條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
法理解釋
民法典第九百六十五條規定的是委托人實施“跳單”行為須承擔向中介人支付報酬的法律后果。學界對中介合同的研究也多集中在“跳單”行為。但是學界所探討的“跳單”不僅包括本條規定的行為，還包括委托人接受中介人服務后，繞過中介人，另行委托他人提供中介服務的行為。“跳單”行為中，委托人實質上利用了中介人提供的訂約信息或者機會，但是在訂立合同時卻避開中介人，自行與第三人訂立合同，以此來逃避向中介人支付報酬的義務。對于“跳單”行為，司法實踐一般認為，委托人與第三人訂立合同，只要委托人實質上利用了中介人提供的勞動，即中介人通過中介行為向委托人提供的訂約信息或者媒介服務，就應當認定該交易是由中介人促成的，委托人就應當向中介人支付約定的報酬。如果委托人并未利用中介人提供的訂約信息或者機會，則中介人無權主張報酬請求權。
行為區分
任意解除權，也稱隨時解除權，是指合同一方或雙方可以不需要任何理由無條件地解除已經成立的合同。“跳單”行為與委托人行使任意解除權的行為不同：
行為構成
中介合同
委托人與中介人簽訂的中介合同已經有效成立，此為首要要件。
委托人接受了中介服務
委托人接受了中介服務。中介人接受委托后，履行了向委托人報告訂約機會或者提供媒介服務的義務，委托人接受了中介人提供的服務，這是中介人獲取報酬的權利來源。中介合同是雙務有償合同，委托人支付報酬須以中介人提供約定的、有價值的中介服務為對價。
委托人繞開中介人直接與第三人訂立合同
委托人與第三人私下訂立合同，并未通過中介人，或者委托人在中介人之外，又委托其他人從事中介服務，通過其他中介人與第三人訂立了合同。也就是說，客觀上，委托人實施了“跳”過中介人的行為。“跳”的形式有兩種，一是委托人直接與第三人私下訂立合同；二是委托人通過其他中介人與第三人訂立合同。
合同訂立與中介人的中介服務具有因果關系
委托人與第三人合同的訂立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易機會或者媒介服務，或者說合同訂立與中介人的中介服務具有因果關系。這是判斷委托人的行為構成“跳單”并應當向中介人支付報酬的關鍵。不論委托人是私下與第三人直接訂立合同，還是通過其他中介人與第三人訂立合同，只要委托人利用了中介人提供的交易機會或者媒介服務，就構成“跳單”，是否存在其他中介人并不是關鍵因素。一般而言，只要委托人實際接受了中介人的中介服務，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同之成立與中介人提供的服務有因果關系。如果委托人認為其沒有利用中介人的交易機會或者媒介服務，應當承擔舉證責任。
例外情況
實踐中，也存在以下兩種情況，但委托人都必須對自己的主張承擔舉證責任。
委托人并未利用中介人提供的交易機會或者媒介服務
實踐中，委托人可能自己事先也通過各種渠道搜集了一些信息，知曉第三人的情況，而中介人又向委托人重復報告了該第三人的情況，例如，中介人提供的信息是公開的、委托人可以輕易獲得的信息，中介人的報告對委托人來說可能是毫無價值的，委托人與第三人訂立合同，就不能認為利用了中介人提供的交易機會或者媒介服務。但是，委托人要對其在中介人提供訂約信息前就已知曉第三人有關情況，并未利用中介人提供的交易機會或者媒介服務承擔舉證責任。
通過其他中介人提供的服務使得合同得以成立
實踐中還存在一種情況，委托人委托多個中介人從事中介活動，多個中介人為其提供交易信息或者媒介服務，委托人最后選擇其中一個中介人，通過其與第三人訂立合同。此時對其他中介人來說，并不構成“跳單”，因為委托人具有選擇最滿意、最合適的中介人的優質服務并通過其與第三人訂立合同的權利。當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。這就和買東西一樣，消費者有自主選擇的權利，很多時候都是貨比三家之后才決定在哪一家商店購買。這也需要委托人證明，其與第三人訂立合同，并非利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，而是通過其他中介人提供的服務使得合同得以成立。
行為后果
社會危害
“跳單”行為違背誠信和公平原則，嚴重損害中介人的利益，擾亂市場秩序，阻礙中介行業的健康發展。
法律責任
根據中華人民共和國民法典第九百六十五條的規定，委托人構成跳單的，應當向中介人支付報酬。但對于”報酬“的性質，有不同的觀點。一種觀點認為，它屬于中介人應獲得的合同對價。這種觀點認為，中介人促成合同成立，委托人即應當支付報酬。委托人接受中介服務后跳單，系委托人不正當地阻止報酬支付條件成就，應當視為支付條件已成就，委托人應向中介人支付報酬；另一種觀點認為，它屬于以報酬請求權方式體現的違約責任。
預防
堅守誠實信用原則
居間合同本質上是一種服務合同，居間人必須忠于職守，切實履行居間合同中約定的義務，并在此基礎上為委托人提供滿意的高質量專業服務才能取得委托人的信任。委托人必須遵守誠實信用的原則，不能為了自己的利益違背約定拋棄誠信，利用居間人提供的信息服務單方面私下與第三方直接。
增強法律意識，尤其是證據意識
“跳單”在居間合同中已是常見的現象，了解民事訴訟法證據規則，誰主張誰舉證，所以必須增強證據意識。居間人除了需要收集自己履行居間合同義務的證據，還要關注委托人房產的法律狀態，一旦發現，及時了解情況，爭取的第一時間維護自己的合法權益。但居間人也必須深讀民事訴訟證據規則，如果法院不能根據雙方提供的證據查明事實時，那么居間人，即原告將承擔敗訴的風險。
合同簽訂的規范性
居間人與委托人簽訂委托協議時，在合同中明確約定跳單行為的定義和后果，并規定相應的違約責任和賠償措施。且及時收集有效證據，確保自己提供的服務得到較好的回報。委托人也應該在委托協議中保留自己的權利，如有權與其他中介方簽訂房產代理協議，或者自行處理房產的權利，并保留有效證據，防止在訴訟中承擔不確定的法律風險。
相關事件
張杰、謝娜夫婦上海買豪宅“跳單”事件
起訴
2021年10月，上海雅鑾房產經紀有限公司向法院遞交了起訴狀，將持有上述房產的上海思和資產經營管理中心（有限合伙）（下稱“思和中心”）告上法庭，要求后者支付傭金59.2萬元，并支付相應的逾期付款利息。
事實認定
根據判決書內容，雅鑾公司曾在2019年6月帶張杰、謝娜夫婦看房，但在看房后，謝娜方面以不喜歡該房為由不再購買。謝娜方面與雅鑾公司之間再無聯系。事實上，因謝娜、張杰戶口都不在上海，并無購房資格。同年9月，謝娜方面得知可以用公司名義購房，便以重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司的名義，購買了之前帶看過的房源。購房價格從6200萬元下調，最終謝娜方面以5920萬元的價格購下上述房產，并于2020年2月辦理了過戶手續，2020年3月9日取得該房屋的不動產權證書。經紀人質疑對方為避開大額中介費，私下聯系房東購買該房源，自己被“跳單”。
審判結果
法院認為，思和中心并不存在跳過雅鑾公司，直接與謝娜方面或者眉開眼笑公司簽訂房屋買賣合同的跳單行為。事實上，謝娜方面是通過委托太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結算傭金流程對太平戴維斯公司的相關資料進行了審核，并按照合同價款的1%支付了傭金，不存在逃避支付傭金的行為。同時，也無法確認雅鑾公司與謝娜方面僅憑帶看房即成立了中介合同關系。謝娜方面與思和中心之間也沒有“跳單”共謀的行為，故雅鑾公司要求認定謝娜方面存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實和法律依據。最終，法院裁定駁回上海雅鑾房產經紀有限公司的全部訴訟請求。
王某“跳單”行為違約
王某與甲中介公司簽訂《看房確認書》，約定由該中介公司帶看房屋，如成功購買則支付房屋成交價的1％作為傭金。還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務，跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達成交易的，需按房產評估總價的3％支付違約金。協議簽訂以后，中介公司工作人員帶看了涉案房屋后，王某又通過其他中介機構與涉案房屋房主達成交易。甲中介公司遂將王某訴至法院，要求支付違約金。經審理，法院判決王某向甲中介公司支付違約金1萬元。 連云港市市中院民五庭庭長周解析說，雙方簽訂的《看房確認書》內約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，該約定對雙方都有約束力。本案中王某在中介公司帶看房源后，私下通過其他中介機構與房東達成買賣協議，又未能提供證據證實其房源信息非來源于甲中介機構，故屬于違約行為。 衡量買方是否跳單的關鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機會等條件達成交易。如果同一房源信息經多個中介公司發布，買家通過正當途徑獲取房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司，此行為不屬于跳單違約。
參考資料 >
中華人民共和國民法典.中國政府網.2023-10-29
讓任意解除權不再那么“任性”.今日頭條.2023-10-29
連云港中院發布8起“二手房”買賣居間合同糾紛典型案例.今日頭條.2023-10-29