房地產價格指數（Real estate price index）是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數。它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。
房地產價格指數指數種類包括：房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數。
指數種類
房屋銷售價格指數
房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。
房屋銷售價格指數的優(yōu)點是“同質可比”，這種方法反映的是排除房屋質量、建筑結構、地理位置、銷售結構因素影響之后，由于供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。
房屋租賃指數
房屋租賃價格指數房屋租賃價格指數，是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。
房地產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的價格。
房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權。它包括住宅租賃、辦公用房租賃、商業(yè)用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。
土地交易指數
土地交易價格指數指房地產開發(fā)商或其他建設單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權而實際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數。土地交易價格是指房地產開發(fā)商或其他建設單位在進行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼開發(fā)費用、稅費、各種手續(xù)費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數，就是指反映一定時期內土地交易價格變動趨勢和變動程度的相對數。
土地交易價格指數的主要分類為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游用地等幾類。
這三套指數的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。
編制方法
綜述
世界各國的房地產價格指數種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結起來，這些方法可分為以下五種：成本投放法、中位數中華人民共和國價格法、重復交易法、特征價格法、混合模型。
五種方法
成本投放法
成本投放法（Input Cost Method）是根據營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。
中位數價格法
中位數價格法（Media Sale Price）是選取地產售價的中位數來編制價格指數的方法。房地產市場價格易受極端值(即最高、最低價)影響，而中位數價格能反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強。
重復交易法
重復交易法（Repeat Sale Method） ，Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復售出模型。根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數，該方法的優(yōu)點是基于同一宗房地產的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響后，根據重復交易法編制的指數可以滿足房地產價格“同質性”的需要。
特征價格法
特征中華人民共和國價格法（Hedonic Price Method)），又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征(或品質)數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
混合模型
混合模型（Pooled Method）鑒于特征價格模型和重復售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差的方法。該方法被稱為“混合方法”，又稱Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對Pooled GLS模型進行了改進，提出基于最大似然估計法(MLE)的Pooled MLE模型。
房地產價格調查
調查內容
房地產，從廣義上講，是房產與地產的總稱。因此房地產價格調查的內容主要包括以下幾個部分:
調察任務
房地產價格調查的任務主要包括以下幾個方面:
調查對象
重點調查與典型調查相結合。
調查方式方法
房地產價格調查為“非全面調查”，采用重點調查與典型調查相結合的方法。調查方式采用報表與調查員實地采價相結合的方式。所選調查單位的房地產營業(yè)額總值一般應占本地區(qū)總額的75%以上。
調查原則
考慮因素
房地產交易往往是一次性成交，基期價格不容易取得。因此在進行房地產價格調查時，要考慮房屋類型、所處地段、房屋結構等統計口徑的一致性，保證基期、報告期價格的可比性。當基期價格沒有時，可通過以下方法推算：
編制方法及特點
據不完全統計，我國公布的各類房地產指數有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產市場較具代表性的中國房地產集團指數為例，來介紹我國目前房地產指數的編制方法和特點。
中房指數
中房指數系統（China Real Estate Index System，簡稱CREIS）是一套以價格指數形式來反映各主要城市房地產市場運行狀況和發(fā)展趨勢的指標體系和分析方法。
它由國務院發(fā)展研究中心、中國房地產協會、中國房地產開發(fā)集團等于1994年發(fā)起，分別于1995年和2005年兩次通過由國務院發(fā)展研究中心、建設部、國土資源部、中國銀監(jiān)會、中國房地產業(yè)協會、清華大學和北京大學等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定。
中房指數系統（CREIS）目前覆蓋主要城市，定期發(fā)布中國主要城市的房地產價格指數，包括百城指數、城市綜合指數、住宅指數、特征價格（Hedonic）指數、寫字樓指數、商鋪指數、別墅價格指數、二手房銷售及租賃價格指數等，是目前中國覆蓋范圍最廣、城市的價格指數系統，被稱為中國房地產市場的“晴雨表”和引導投資置業(yè)的“風向標”。
詳細介紹
1．中房指數的編制方法
中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。
中房指數將物業(yè)按用途分為四大類：以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的四類物業(yè)的銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格。并以此平均價格作為各城市的物業(yè)比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數：
某時期城市房地產價格指數=某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11月北京市物業(yè)比較價格×100%
中房指數是一種修正的拉氏指數，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。
2．中房指數編制方法的缺陷
中房指數雖然開創(chuàng)了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制技術方法仍有不足，需進一步完善。
（1）指數測算方法不完善
現實應用的公式未考慮物業(yè)結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權重是固定的（即基期）的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點在于剔除了因物業(yè)結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業(yè)價格的變化。現實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。
為了解決這一問題，中房指數在目前的實際操作中多先用同一項目。同一小區(qū)的物業(yè)價格樣點。這其實是借鑒了重復交易法的思想。但是，由于中國各地區(qū)的二手房市場遠未放開，所以采用這種變通的做法在理論上還存在著很多問題，在現實操作中也是一時之計，并未形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數、上房50指數等也都存在著指數理論基礎不完善的問題。
（2）樣本數據缺乏代表性
樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續(xù)性等。目前在房地產指數編制的樣本數據方面存在著樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續(xù)性、真實性等問題。
（3）指數的應用受限制
目前我國各類房地產指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如，目前我國的各類房地產指數大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商、投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。
另一方面，于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發(fā)揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。
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相關事件
2023年11月，樓市利好政策出臺，政策優(yōu)化方向涉及放松限購限售限貸、優(yōu)化公積金政策及發(fā)放購房補貼等方面。部分核心城市二手房需求相對穩(wěn)健，成交量有所回升，但以價換量態(tài)勢未改，二手房價格依舊承壓。
據中國房地產指數系統百城價格指數，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點，1-11月累計下跌3.00%；11月，十大城市二手住宅均價環(huán)同比均繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅為0.55%，較10月擴大0.18個百分點，同比跌幅為2.09%，較10月擴大0.29個百分點，1-11月累計下跌1.92%。
環(huán)比來看，十大城市二手住宅價格全部下跌，其中武漢市跌幅最大，為0.93%；南京市、重慶市（主城區(qū)）、上海市跌幅在0.7%-0.9%之間，成都市下跌0.58%；北京市、杭州市、廣州市、深圳市、天津市跌幅在0.3%-0.5%之間，其中天津跌幅最小，為0.36%。
同比來看，十大城市二手住宅價格僅上海上漲，漲幅為1.22%，較10月收窄0.91個百分點；其余9個城市二手住宅價格均下跌，且跌幅均擴大，其中武漢、重慶（主城區(qū)）、南京跌幅超5.0%。
參考資料 >
房地產價格指數是什么? 東莞房地產價格指數多少?.房天下.2023-12-16
房地產價格指數編制方法歸納總結綜述.房天下.2023-12-16
一、行政區(qū)劃和自然資源.國家統計局.2023-12-16
國家統計局下發(fā)公告 城市房價調查方案已公布.房天下.2023-12-16
統計局公布70個大中城市房地產價格統計調查方案.搜狐財經.2023-12-16
統計局公布70個大中城市房地產價格統計調查方案.中國政府網.2023-12-16
統計局回應“房價漲1.5%”質疑 將改進統計方案——中新網.中國新聞網.2023-12-16
房地產價格指數是什么?房地產價格指數計算方式.房天下.2023-12-17
2019房價走勢最新消息:各國今年房價走勢 房價走勢與什么有關.新浪財經.2023-12-17
以價換量！十大城市二手住宅價格僅上海同比上漲！.今日頭條.2023-12-17