房屋養(yǎng)老金是指為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。它是政府儲(chǔ)備房屋安全資金的一項(xiàng)制度性安排，是對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的一種制度補(bǔ)充，由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，公共賬戶則是通過試點(diǎn)城市，從財(cái)政的渠道解決賬戶里資金的問題。
2021年起，住宅專項(xiàng)維修資金的用途，從存量房維護(hù)擴(kuò)大至老舊小區(qū)改造。2023年6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹提出探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
2024年8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。截至2024年8月23日，房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)在上海等22個(gè)城市開展試點(diǎn)。8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀。
提出背景
中國(guó)現(xiàn)有的存量住房時(shí)間跨度長(zhǎng)、數(shù)量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。許多住房是2000年以前建造，隨著房齡的增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。部分存量住房平均房齡已達(dá)30-40年，面臨包括房屋結(jié)構(gòu)失穩(wěn)、設(shè)施設(shè)備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等房屋老化問題。
一方面，維修基金在使用時(shí)存在諸多限制條件：動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻過高，程序漫長(zhǎng)，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響，住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項(xiàng)維修資金提取率不足10%；2019年底，山東省的提取率只有3.3%。另一方面，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足，續(xù)繳制度難以落實(shí)。2004年，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，但之前的“房改房”和部分商品房沒有繳存住宅專項(xiàng)維修資金。所以，現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)無法滿足存量住房的修繕和維修。
發(fā)展歷程
2007年10月30日，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，經(jīng)財(cái)政部聯(lián)合簽署，自2008年2月1日起施行。
2021年起，住宅專項(xiàng)維修資金的用途，從存量房維護(hù)擴(kuò)大至老舊小區(qū)改造。房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶已通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金建立起來，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。
2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建樓房塌事故后，住建部于當(dāng)年5月1日召開視頻會(huì)議并部署開展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各項(xiàng)制度，研究建立房屋體檢制度，強(qiáng)化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，就提出“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。
2023年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)提出了《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》，其中講到，目前中國(guó)存量的住房維護(hù)主要依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。其建議，通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。
南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)佘才高也在兩會(huì)期間建議建立房屋養(yǎng)老金制度，探索破解房屋安全管理難題。佘才高指出，“房屋養(yǎng)老金是對(duì)政府儲(chǔ)備房屋安全資金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隱患，解決歷史遺留問題。”3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。4月，全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作電視電話會(huì)議召開，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)‘三項(xiàng)制度’試點(diǎn)”。
2023年6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹在會(huì)見中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟時(shí)，提出要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
2024年8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀。
資金來源
房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。
房屋保障
房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。
城市試點(diǎn)
2023年4月1日，寧波市出臺(tái)新版房屋養(yǎng)老金管理辦法，共41條，規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲(chǔ)，使用范圍、方式和程序，監(jiān)督管理等內(nèi)容。
2023年5月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司一級(jí)巡視員周韜一行赴南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作并召開座談會(huì)。座談會(huì)上，調(diào)研組聽取了江蘇省和南京市關(guān)于探索建立房屋養(yǎng)老金制度有關(guān)情況介紹。與會(huì)人員圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項(xiàng)維修資金管理使用過程中存在的問題和有關(guān)建議進(jìn)行了交流。部分城市已探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作。
2024年8月20日，上海市第十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議在世博中心舉行擴(kuò)大會(huì)議。市委副書記、市長(zhǎng)龔正代表市政府報(bào)告2024年上半年上海市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和下半年工作總體考慮。龔正表示，截至2023年底，全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。上海探索實(shí)施三項(xiàng)制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對(duì)癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用；三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。分兩步推進(jìn)：第一步，2024年先行在浦東新區(qū)等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，2025年全市推開。
2024年8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)在上海等22個(gè)城市開展試點(diǎn)。其中，房屋養(yǎng)老金個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶建立起來。
2024年6月13日，天津濱海新區(qū)住建委公布《房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》，要求按照住建部關(guān)于同意天津?yàn)I海新區(qū)開展房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)函件的要求，區(qū)住建委推動(dòng)房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)工作，起草前述管理辦法。
建設(shè)意義
建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，堅(jiān)持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一。探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好地解決老舊小區(qū)改造的資金問題，提高居民的居住品質(zhì)和生活環(huán)境。
相關(guān)解讀
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛發(fā)文表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮的觀點(diǎn)也表明，公共賬戶是針對(duì)公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，還可以來自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金。所以研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，目前一些“房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅”的說法是誤導(dǎo)的，也是錯(cuò)誤的，更是不負(fù)責(zé)任的。房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。其中個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立起來，而公共賬戶是后續(xù)會(huì)加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個(gè)人出資。
中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)也表示，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動(dòng)產(chǎn)而需要上繳國(guó)家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶。二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。房產(chǎn)稅是國(guó)家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)內(nèi)的綠化和公共區(qū)域關(guān)系不大。而房屋養(yǎng)老金則是為了確保居民住房保持良好狀態(tài)，能夠抵御時(shí)間的侵蝕而設(shè)立的一項(xiàng)制度。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前中國(guó)針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金，由于中國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。建議每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金。因?yàn)橥恋爻鲎屖杖胫饕皝碜杂诜俊保诠?yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)一次性收取了地價(jià)款或土地出讓金，特別是土地增值收益實(shí)際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比過高，擠占了保障房屋建設(shè)質(zhì)量和維修更新的必要費(fèi)用。
全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)佘才高認(rèn)為房屋養(yǎng)老金可實(shí)行分類管理，由公共賬戶和個(gè)人賬戶兩部分組成。公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金等等，遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)作，統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，堅(jiān)持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強(qiáng)制體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)等公共服務(wù)。個(gè)人賬戶是指住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，按照專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造。
相關(guān)事件
2024年8月25日，一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的傳言在社交平臺(tái)引起熱議。傳言表示，浦東新區(qū)試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，還標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則。上海市辟謠平臺(tái)核查后表示，該傳言不實(shí)。傳言所涉的具體數(shù)字，在2011年外省市發(fā)布的專項(xiàng)維修資金管理辦法操作細(xì)則（試行）里就已出現(xiàn)，并非房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)細(xì)則。8月26日，住建部惟一直屬期刊《建筑》微信公眾號(hào)發(fā)布社評(píng)稱，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度，被嚴(yán)重誤讀。房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽、牽強(qiáng)附會(huì)，是刻意誘導(dǎo)，以此引發(fā)大眾誤解。
參考資料 >
住建部部長(zhǎng)：探索建立房屋養(yǎng)老金制度！“房屋養(yǎng)老金”是什么？一文讀懂.今日頭條.2023-06-28
究竟｜住建部要探索建立的房屋養(yǎng)老金制度有什么作用，錢從哪里來？.今日頭條.2023-06-28
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人權(quán)威解讀房屋養(yǎng)老金.界面快訊-今日頭條.2024-08-26
房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？解讀來了.光明網(wǎng)-今日頭條.2024-08-27
“房屋養(yǎng)老金”要來了！有何影響？一文讀懂↓.極目新聞-今日頭條.2024-08-27
22城試點(diǎn)！房屋養(yǎng)老金是啥？需要業(yè)主掏錢嗎？.金羊網(wǎng)-今日頭條.2024-08-26
住建部要探索建立的房屋養(yǎng)老金制度有什么作用，錢從哪里來?.新華報(bào)業(yè)網(wǎng).2023-06-28
上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定了？官方最新回應(yīng)→.新民晚報(bào)-今日頭條.2024-08-27
住房也有養(yǎng)老金：22城將試點(diǎn) 資金從何而來？.金融界-今日頭條.2024-08-24
探索房屋養(yǎng)老金制度背后：房地產(chǎn)存量時(shí)代金融需求發(fā)生轉(zhuǎn)變.今日頭條.2023-06-28
兩會(huì)|全國(guó)人大代表佘才高:建議試點(diǎn)創(chuàng)新房屋養(yǎng)老金制度 建立房屋體檢和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度.搜狐網(wǎng).2023-06-28
有關(guān)“房屋養(yǎng)老金”：不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、與房產(chǎn)稅無關(guān)！.瀟湘晨報(bào)-今日頭條.2024-09-09
住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法.中國(guó)政府網(wǎng).2024-08-26
中國(guó)擬探索建立房屋養(yǎng)老金制度 傳遞三大信號(hào).中國(guó)新聞網(wǎng).2023-06-28
不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、與房產(chǎn)稅無關(guān)！這才是“房屋養(yǎng)老金”的正解.新京報(bào)-今日頭條.2024-08-26
全國(guó)政協(xié)委員柴強(qiáng):及早建立房屋養(yǎng)老金制度 定期開展房屋體檢.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道.2023-06-28
住建部再提建立房屋養(yǎng)老金制度，老房維修難題有望加速破解.大河財(cái)立方-今日頭條.2024-08-26
上海大量房屋已步入“中老年”？龔正市長(zhǎng)：計(jì)劃明年在全市推開房屋養(yǎng)老金制度.上觀新聞-今日頭條.2024-08-21
天津試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金：一年需投入公共賬戶5000萬元，個(gè)人賬戶按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行.南方周末-今日頭條.2024-09-06
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人權(quán)威解讀房屋養(yǎng)老金.封面新聞-今日頭條.2024-08-26
上熱搜的“房屋養(yǎng)老金”是什么？要自己掏錢嗎？.澎湃新聞-今日頭條.2024-08-26
究竟｜房屋養(yǎng)老金是什么？業(yè)主需要直接出錢嗎？.澎湃新聞-今日頭條.2024-08-26
嚴(yán)榮:當(dāng)前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，并不需要老百姓直接出錢.騰訊網(wǎng).2024-08-25
房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定了？上海相關(guān)部門回應(yīng)：不實(shí)！.環(huán)球網(wǎng)-今日頭條.2024-08-25
住建部官媒發(fā)聲：房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢.澎湃新聞-今日頭條.2024-08-26