土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司的一種主要融資方式。開(kāi)發(fā)商在獲得開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)后，可以通過(guò)將其抵押給銀行來(lái)獲取貸款資金，然后將這些資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。他們通常會(huì)通過(guò)預(yù)售商品房的方式回收資金，以便償還貸款。
具體規(guī)定
抵押登記的前提
土地使用權(quán)抵押登記應(yīng)以土地使用權(quán)登記為前提。集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以在縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記后設(shè)立抵押權(quán)。然而，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)則不可抵押。
抵押合同的有效性
集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的抵押合同自土地管理部門(mén)批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)也不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。
相關(guān)程序
辦理抵押登記的程序
辦理抵押登記應(yīng)遵循以下程序：
1. 集體土地所有者出具同意抵押的證明。
2. 對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。
3. 確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果。
4. 抵押雙方簽訂抵押合同。
5. 申請(qǐng)抵押登記。
6. 審核、登記。
7. 核發(fā)抵押證明書(shū)。
集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的特殊規(guī)定
集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書(shū)面證明。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書(shū)面證明應(yīng)包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定進(jìn)行土地征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，以及征地費(fèi)用是否作為清償資金等細(xì)節(jié)。
地價(jià)評(píng)估
抵押當(dāng)事人應(yīng)委托具備土地估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果需經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)。
處置方式
鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，土地管理部門(mén)應(yīng)核定通過(guò)拍賣(mài)抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
登記申請(qǐng)文件
抵押人和抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，應(yīng)攜帶以下文件向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記：
- 被抵押土地的集體土地所有者同意抵押的證明。
- 抵押登記申請(qǐng)書(shū)。
- 抵押人和抵押權(quán)人的身份證明。
- 抵押合同。
- 經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估報(bào)告。
- 土地使用權(quán)屬證明。
- 土地管理部門(mén)認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件。
不符合條件的通知
如果經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)不符合抵押條件，土地管理部門(mén)應(yīng)在接到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)書(shū)面通知抵押當(dāng)事人。
符合條件的處理
如果經(jīng)審核符合抵押條件，土地管理部門(mén)應(yīng)辦理抵押登記并向抵押權(quán)人核發(fā)土地使用權(quán)抵押證明書(shū)。同時(shí)，在抵押土地的土地登記卡上及土地使用證變更記事欄內(nèi)記錄抵押情況，以及在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否征為國(guó)有等情況。
其他規(guī)定
同一宗地的抵押順序
對(duì)于同一宗地的多次抵押，應(yīng)按照收到抵押登記申請(qǐng)的先后順序辦理登記。
抵押合同的變更
當(dāng)?shù)盅汉贤l(fā)生變化時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)重新簽訂抵押合同，并在簽訂后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押變更登記。
抵押合同的解除或終止
當(dāng)?shù)盅汉贤獬蚪K止后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在解除或終止抵押合同之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押注銷(xiāo)登記。
登記時(shí)間限制
按規(guī)定的時(shí)間提出抵押設(shè)定、變更、注銷(xiāo)登記申請(qǐng)的，土地管理部門(mén)應(yīng)在受理之日起十五日內(nèi)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。
試點(diǎn)地區(qū)
土地使用權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)工作在中國(guó)多個(gè)省市展開(kāi)，其中包括北京市的大興區(qū)和平谷區(qū)，天津市的寶坻區(qū)和武清區(qū)，河北省的玉田縣、邱縣、張北縣、平鄉(xiāng)縣、威縣、饒陽(yáng)縣等地。此外，還有山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、吉林省、黑龍江省、江蘇省、浙江省、安徽、福建省、江西省、山東省、河南省等多個(gè)省份的部分地區(qū)也參與了此項(xiàng)工作。
參考資料 >
銀監(jiān)會(huì) 國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法.中國(guó)政府網(wǎng).2024-10-31
干貨:土地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押的效力問(wèn)題.搜狐網(wǎng).2024-10-31