凱達(dá)爾樞紐國際廣場（簡稱ITC），是廣東省、廣州市、增城區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，也是中國首個TOD樞紐綜合體項(xiàng)目，位于廣州東部增城區(qū)新塘鎮(zhèn)港口大道北和環(huán)城路交界處，由深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)旗下子公司廣州凱達(dá)爾投資有限公司投資建設(shè)，日建設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場總建筑面積約36萬平方米，由東西兩座塔樓、八層裙樓、四層地下室組成，東塔36層高約200米，西塔46層高約260米，建設(shè)成本逾60億元。凱達(dá)爾樞紐國際廣場所在地塊于2013年被廣州凱達(dá)爾投資有限公司以6.84億元收購，于2014年12月開工建設(shè)，最初計(jì)劃地面商場于2019年1月1日投入運(yùn)營，酒店和寫字樓于2019年12月30日竣工。此后，該項(xiàng)目在后續(xù)建設(shè)中屢次延期。之后，該項(xiàng)目計(jì)劃在2022年完成，最終因資金困境未能如期竣工。2024年12月9日，凱達(dá)爾樞紐國際廣場房產(chǎn)流拍。12月27日，凱達(dá)爾樞紐國際廣場旗下房產(chǎn)再次流拍。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場通過“軌道、物業(yè)、商業(yè)”三者的融合，實(shí)現(xiàn)了“站城一體”，并與周邊城市資源快速聯(lián)動。
項(xiàng)目歷程
2013年，廣州凱達(dá)爾投資有限公司以6.84億元收購凱達(dá)爾樞紐國際廣場所在地塊，項(xiàng)目占地約3.87萬平方米，總建筑面積達(dá)34.88萬平方米。2014年12月，凱達(dá)爾樞紐國際廣場開工建設(shè)。2017年12月14日，廣州市增城區(qū)政府在官方網(wǎng)站公布的信息，凱達(dá)爾樞紐國際廣場項(xiàng)目歷時近3年，已初見雛形。同年，凱達(dá)爾樞紐國際廣場獲得工行銀團(tuán)20億元開發(fā)貸款支持。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場最初計(jì)劃地面商場于2019年1月1日投入運(yùn)營，酒店和寫字樓于2019年12月30日竣工，但該項(xiàng)目在后續(xù)建設(shè)中屢次延期。2021年8月8日，凱達(dá)爾樞紐國際廣場微信公眾號發(fā)布了一封名為《凱達(dá)爾樞紐國際廣場的公開信》，就凱達(dá)爾樞紐國際廣場相關(guān)情況進(jìn)行了回應(yīng)。根據(jù)深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)在官方微信號上披露的信息顯示，凱達(dá)爾樞紐國際廣場投入逾60億元。之后，該項(xiàng)目曾預(yù)計(jì)在2022年完成，最終因資金困境未能如期竣工。
2023年7月，凱達(dá)爾樞紐國際廣場西塔37層至43層（不含38層設(shè)備層）共186套在建工程抵押，建筑面積共13035.93平方米。2024年12月9日，據(jù)阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)披露的信息，凱達(dá)爾樞紐國際廣場位于負(fù)一層至第三十四層多個樓層的房產(chǎn)流拍。12月26日10時，凱達(dá)爾樞紐國際廣場旗下744套房產(chǎn)啟動二拍流程。12月27日10時，拍賣結(jié)束，由于無人出價，凱達(dá)爾樞紐國際廣場旗下房產(chǎn)再度流拍。截至該年12月，凱達(dá)爾樞紐國際廣場已停工停產(chǎn)，工程完成度較高。但建筑內(nèi)部仍為毛坯狀態(tài)，接盤方需承擔(dān)巨額裝修費(fèi)用。
位置境域
凱達(dá)爾樞紐國際廣場位于廣州東部增城區(qū)新塘鎮(zhèn)港口大道北和環(huán)城路交界處，緊鄰廣州鐵路東區(qū)樞紐中心新塘站，是粵港澳大灣區(qū)的中心，也是穗莞深三城交互的核心地帶。
從凱達(dá)爾樞紐國際廣場出發(fā)，粵港澳大灣區(qū)的1小時生活圈基本實(shí)現(xiàn)。具體交通時間為：至廣州白云國際機(jī)場約20分鐘，至廣州東站約20分鐘，至廣州北站約28分鐘，至深圳寶安國際機(jī)場約40分鐘，至香港約60分鐘。
定位及布局
定位
凱達(dá)爾樞紐國際廣場計(jì)劃打造為集辦公、酒店、SOHO與商業(yè)四大業(yè)態(tài)于一體的智能樞紐都匯，在建設(shè)初期曾自稱為中國首個真正意義上的TOD城市綜合體，規(guī)劃成為廣州東部交通樞紐中心重要角色，連接國家鐵路、城軌、地鐵等9大軌道交通，以及出租車、汽車客運(yùn)等一體化公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
布局
凱達(dá)爾樞紐國際廣場總建筑面積約36萬平方米，包括11萬平方米商業(yè)中心、3.5萬平方米甲級寫字樓、3.5萬平方米五星級酒店、7.2萬平方米LOFT公寓。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場由東西兩座塔樓、八層裙樓、四層地下室組成。其中，東塔36層高約200米，西塔46層高約260米。
工程組織
建筑設(shè)計(jì)
凱達(dá)爾樞紐國際廣場最初由一家英國設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，為更好與交通理念相銜接，項(xiàng)目更換了多家設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)方案也屢次更新調(diào)整。最終，深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)選擇了日本的日建設(shè)計(jì)提供的方案。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場的設(shè)計(jì)最具特色之處在于其首創(chuàng)的智慧中樞“車站核”概念，并衍生出了“客流四首層”的設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目的“城市走廊”貫穿南北，從地下二層至地上五層，總高度為45米，寬度為15米，長度約100米，是一個橫貫車站的半室外空間，連接著建筑的各個公共空間與周邊城市，成為整個項(xiàng)目的核心。“車站核”則是一個立體化的十字路口，負(fù)責(zé)解決垂直交通問題。其總高度為55米，寬度約50米，由8個層層旋轉(zhuǎn)的橢圓形結(jié)構(gòu)疊加而成，成為應(yīng)對日均40萬客流順暢運(yùn)行的關(guān)鍵設(shè)計(jì)。通過將“車站核”與“城市走廊”有機(jī)融合，并結(jié)合商業(yè)樓體的布局，凱達(dá)爾樞紐國際廣場實(shí)現(xiàn)了資源的整合，提供了多元化的一站式商務(wù)與生活體驗(yàn)，成為集商務(wù)、休閑、購物和服務(wù)于一體的TOD城市綜合體的典范。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場外觀上設(shè)計(jì)靈感來源于山巖，內(nèi)部設(shè)計(jì)則以山谷和溪谷為主題。此外，凱達(dá)爾樞紐國際廣場還獨(dú)創(chuàng)了U谷退臺設(shè)計(jì)，汲取廣州悠久歷史和地貌風(fēng)光。
建筑技術(shù)
凱達(dá)爾樞紐國際廣場融合了高鐵、地鐵、城際軌道和城市云軌等四大類型的10條軌道交通系統(tǒng)。主要困難之一是如何在多方協(xié)同與溝通中實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案，尤其是在面對各種強(qiáng)制性限制條件時。例如，城際軌道的建設(shè)要求軌道周圍必須設(shè)置鐵絲網(wǎng)保護(hù)，但這一設(shè)計(jì)與項(xiàng)目整體規(guī)劃不符。為了克服這一問題，深圳市凱達(dá)爾集團(tuán)團(tuán)隊(duì)通過多方實(shí)地考察和方案選擇，借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)，提出將鐵絲網(wǎng)替換為玻璃墻的方案。由于這一方案在中國尚未使用，涉及到技術(shù)、安全等多方面的問題，因此需要進(jìn)行反復(fù)的協(xié)商和論證。經(jīng)過幾個月的溝通和討論，最終各方達(dá)成一致，同意采用玻璃墻加高的解決方案。
主要影響
凱達(dá)爾樞紐國際廣場通過“軌道、物業(yè)、商業(yè)”三者的融合，實(shí)現(xiàn)了“站城一體”，并與周邊城市資源實(shí)現(xiàn)快速聯(lián)動。地鐵通過凱達(dá)爾樞紐國際廣場的底部，城際軌道從東西兩座塔樓之間穿過，而高鐵站則與凱達(dá)爾樞紐國際廣場相隔一條馬路，通過空中連廊與其連接。在軌道之上，凱達(dá)爾樞紐國際廣場集成了凱達(dá)爾萬豪酒店、凱達(dá)爾廣場購物中心、SOHO空間以及甲級寫字樓等四大業(yè)態(tài)。
凱達(dá)爾樞紐國際廣場與軌道交通融為一體，與傳統(tǒng)商業(yè)體有區(qū)別，更加注重動線設(shè)計(jì)、客流引導(dǎo)、體驗(yàn)感和安全管理等方面，打破了傳統(tǒng)車站路網(wǎng)割裂城市肌理的問題。在有限的城市土地資源條件下，通過立體空間的最大化利用，進(jìn)行高密度開發(fā)，確保樞紐商業(yè)的可行性。此外，通過“車站核”和“城市走廊”的設(shè)計(jì)連接，凱達(dá)爾樞紐國際廣場實(shí)現(xiàn)了“一站式換乘”，有效引導(dǎo)客流，使生活、差旅和休閑消費(fèi)能夠“零距離”完成。
參考資料 >
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